ראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל אך גם העיר שגודלת במהירות הגדולה ביותר מבין הערים הגדולות. העיר מתפתחת בכל מישור אפשרי, הן במספר התושבים שבוחרים להתגורר בה והן כמובן גם במוקדי התעסוקה, המסחר והבילוי ששומרים על התושבים מאושרים. בעיר ששונה מאוד מכל שאר הערים האחרות בארץ יש רמת חיים שיש לקנאות בה, מרבית שהשכונות רחבות ידיים ובהם ניתן לרכוש בתי קרקע לצד דירות בבניינים משותפים והכל מוסדר ומסודר בצורה כזו שיש תחושת מרווח בין בניין לבניין ובין שכונה לשכונה.
בראשון לציון מתגוררים כיום כמעט רבע מיליון תושבים בכמעט 200,000 דירות שמתפרסים על שטח רחב ידיים של 58 דונם. התושבים בעיר משתייכים ברובם למעמד הביניים הגבוהה. כלומר, לעשירון 6 ומעלה עם הכנסה מוצעת של 9,000 לחודש לאדם. מספר בני המיעוטים בעיר נמוך משמעותית מערים אחרות וכך גם אוכלוסיות מוחלשות אחרות אינם יכולים להתגורר בעיר. כיום הארנונה עומדת בעיר על 53 ש"ח בממוצע לכל מטר רבוע וזהו מחיר נמוך ביחס לערים אחרות. אם זאת הארנונה משתנה בהתאם לרמת החיים בעיר והשכונות הוותיקות משלמות כ-10 ש"ח פחות כאשר השכונות החדשות משלמות כ-10 ש"ח יותר.
נדל"ן בראשון לציון
ראשון לציון מתפתחת ללא הרף ולכל כיוון. כיום ישנם תכניות פיתוח עתידיות שמאפשרות לעיר ראשון לציון להתפרס עד לקו המים כך שתוכל למנף בצורה טובה יותר את העובדה שהיא עיר חוף. אך ישנה גם התפתחות משמעותית לכיוון מזרח עם פינוייה של מחנה צריפין רחב הידיים ובנייתן של חמישה שכונות חדשות וחלקם אף מוצעים במסגרת מחיר למשתכן ראשון לציון במחיר הנמוך בכ-20-30% ממחיר השוק. במהלך העשור החולף קצב הבנייה אפשר לעיר לגדול בהתמדה וכך גם ההגירה החיובית אליה מערים סמוכות ומהפריפריה אפשרו לה להמשיך ולגדול.
כאשר מתייחסים לעיר ראשון לציון חייבים לחלק אותה לשלשה חלקים ברורים:
- מזרח ראשון לציון
- המערב הישן בראשון לציון
- מערב ראשון לציון
מזרח ראשון לציון כוללת בעיקר שכונות צמודי קרקע כדוגמת שכונת שיכון המזרח ובהם מתגוררים תושבים וותיקים אך בחלקם מתבגרים. בשכונות המזרח מחירי הדירות נמוכים משמעותית מה שעוזר להגירה החיובית של צעירים רבים שרוצים להתגורר בעיר או בקרבתה אך אינם יכולים לאפשר לעצמם סכומי עתק. מזרח העיר צפויה לגדול ולהתפתח משמעותית בעשור הקרוב ולקרוא תיגר על הדומיננטיות של מערב העיר בקרב מהגרים מבוססים לעיר.
המערב הישן בראשון לציון היא ללא ספק אחד האזורים הצפופים ביותר שיש בעיר אך גם אחת הסביבות הטובות ביותר למגורים ועשייה. מגורים במערב הישן בראשון לציון מאפשר ללכת ברגל כמעט לכל מקום ומוקדי הבילוי והמסחר נמצאים בלב לבו של המערב הישן. שכונות כדוגמת שכונת רמז, שכונת אברמוביץ', שכונת רמב"ם ואחרות זוכות לביקוש גדול מאוד וזאת מאחר ובקרבתם עוברים צירי תנועה מרכזיים, יש תחבורה ציבורית מצוינת ובעיקר מתגוררים בשכונות אלו אנשים "של פעם", אנשים טובי לב ונחמדים שעוד מדברים זה עם זה..
מערב ראשון לציון הנו אזור חדש ומתחדש בו הסביבה תוכננה בצורה מרווחת ומקצועית עם דגש על רמת חיים וחווית מגורים אחרת ממה שנהוג להכיר במרכז הארץ. שכונות המגורים החדשות במערב הישן היוו במהלך העשור האחרון את מרכז הגידול של העיר ואליה היגרו רבים מבני העיר בת ים, חולון וערים נוספות אך יחד אתם הגיעו גם לא מעט עבריינים שאינם בריאים לעיר. ולמרות זאת, מערב העיר כיום צפויה להפוך בעתיד למרכז העיר ראשון לציון כאשר פרויקטים חדשים צפויים להקיף אותה ממערב ועד לגבול המים.
מחירים בראשון לציון נכון לשנת 2016:
מחיר דירה ממוצעת בראשון לציון: 1,552,000 (17,700 ש"ח למ"ר)
מחיר שכירות ממוצעות בראשון לציון: 3,870 (50 ש"ח למ"ר)
עליית ערך הדירות בראשון לציון: 3% בכל שנה.
אז האם שווה להשקיע בדירה בראשון לציון?
ההחלטה האם ההשקעה בעיר כלשהי נעשית לרוב על בסיס העתיד ופחות על בסיס הקיים. ולכן נבחן שלשה פרמטרים בסיסיים מאוד שמאפשרים לנו להבין לאן העיר שואפת להגיע:
- רמת החינוך בעיר (דור העתיד)
- רמת הפיתוח בעיר (הגירה חיובית)
- תחבורה ועסקים מקומיים (אמצעי מגורים)
1. רמת החינוך:
כאשר בוחנים את העיר ראשון לציון, אי אפשר להתעלם מההשקעה האדירה של העירייה בשנים האחרונות בחינוך איכותי בהרבה. העירייה משקיעה סכומי עתק בבניין תשתיות חינוך לצד השקעה בבתי הספר ודאגה שילדי העיר יקבלו את החינוך הטוב ביותר. בראשון לציון לומדים 36,517 תלמידים ב-83 בתי ספר רשומים כאשר בכל כיתה יש ממוצע של 28 תלמידים. בבתי הספר הרבים משלמים טכנולוגיה ואמצעים חדשים כדי להעביר את החומר לתלמידים וכך גם ההשקעה לכל ילד מניבה תוצאות יפות כאשר ילדי העיר זוכים ב8/10 במדד המתמטיקה, 7/10 במדד המגע והטכנולוגיה, 6/10 במדדי השפות השונים. יש שיאמרו שהרבה מציונים אלו משויכים לעולי רוסיה רבים שמתגוררים בעיר ומקפידים על רמת חינוך גבוהה במיוחד.
בשנים האחרונות העירייה החליטה להכפיל את ההשקעה בחינוך לכל ילד. ההשקעה לילד עומדת על 11,237 ש"ח לשנה! סכום גבוהה בהרבה מעיריות אחרות בערים חזקות וכתוצאה מעלייה בתקצוב כך גם הזכאות לבגרות עלתה בכ-10% בשנים האחרונות בתיכוני העיר. מדובר בעיר שמבינה את המשמעות העמוקה של דור העתיד ומשקיעה הון עתק לשמור על תושבי העיר ולהביא לשגשוג העיר גם בעתיד.
2. רמת הפיתוח:
אין ספק שראשון לציון אינה מתכננת לשקוט. העירייה והעומד בראשה (דב צור) מקדמים בכל עת עשרות פרויקטים חדשים לאכלוס תושבים חדשים לצד בנייתן של עשרות מבני ציבור ומתחמי עשייה שצפויים למשוך לעיר גם אוכלוסיות מהעשירונים הגבוהים ביותר וזאת במטרה להיות קרובים למקום עבודתם. כך, חברות התקשורת צפויות לעבור לעיר ונוסף אליהם גם תעשיות גדולות אחרות שעוסקות במדיה ופרסום במתחמים חדשים שהולכים ונבנים.
לא מדובר רק במערב ראשון לציון שעוברת פיתוח אלא גם השכונות הוותיקות שמקבלות סיוע רב בהובלת בניינים לתמ"א 38 ופינוי בינוי שמאפשרים את חידוש וחיזוק השכונות ותיקות. כך לדוגמה בצפון מזרח העיר שופצה לא מכבר אזור התעשייה הישן והפכה ל"רובע הבילויים" שתוסס בכל ימות השבוע ובה מבקרים עשרות אלפי תושבים בכל שבת למגוון הפעלות לילדים ביום ולפאבים וברים לצד מועדונים בלילות.
אי אפשר לא להתייחס למרכז הכובד של בנייתן של השכונות במזרח הרחוק של העיר שצפויות למתוח את העיר משמעותית מעבר לגודלה כיום. במידה ותכניות ראש העיר יזכו לכלל האישורים ונראה שזו אכן תהיה התוצאה אנו נראה את אחת הערים הגדולות ביותר בישראל מכפילה את גודלה בעשור הקרוב ממזרח וממערב כאשר רמת החיים בה תהיה הגבוהה ביותר מבין ערי המרכז שכבר אינם יכולים לגדול ולהתפתח מחמת חוסר במקום ראוי למגורים ולצפיפות הנוראית של מרכז הארץ וראשון לציון הולכת ומצטיירת כאחת הפתרונות הטובים ביותר של מצוקת הדיור במרכז הארץ אך ככל שהיא מצטיירת כך גם מחירי הדירות בראשון לציון עולים בהתאם.
3. תחבורה ועסקים מקומיים:
כאשר מסתכלים על ראשון לציון ניכר מיד שתושביה מתבססים על רכבים פרטיים ופחות על תחבורה ציבורית. לפי הלמ"ס ל50% מתושבי העיר יש רכב בבעלות פרטית. מסה קריטית כל כך של רכבים יוצרת בעיות לעתים כאשר מנסים לצאת לתל אביב בבקרים או לחזור לראשון לציון בסוף יום עבודה. הפיזור הרחב של השכונות והמרווח שפועל לטובת רמת החיים מקשה על החיים ללא רכב ולכן למעט בשכונות המערב הישן והמזרח אשר דרכם עוברת רחוב הרצל בה עוברים עשרות כלי תחבורה ציבורית מערים סמוכות ומאפשרים התניידות גבוהה ונוחה קשה מאוד להתנייד בשאר חלקי העיר.
תושבי מערב ראשון לציון חייבים להסיע את ילדיהם לחוגים השונים או אף לבתי חבריהם וזאת מאחר והמרחק גדול מידי משאפשר ללכת. אמנם ניתן לקחת במערב העיר מגוון אוטובוסים אך אלו נוטים לעשות סיבובים די ארוכים וזאת מאחר ואין ביקוש רב לתחבורה ציבורית מצד תושבי העיר שהתרגלו לרכבים פרטיים וממילא החברות אינן רוצות להוציאה אוטובוסים ריקים שגורמים להפסדים ולכן מסלולי האוטובוסים ארוכים ומעיקים. למרות זאת, לאלו הרוצים להתנייד במהירות, גם במערב העיר יש מוניות שירות מהירות ורכבות שמאפשרות יציאה נוחה מהעיר:
- תחנת רכבת ראשונים שמשרת בעיקר את מזרח העיר
- תחנת רכבת משה דיין שמשרת בעיקר את מערב העיר
השילוב של אוכלוסייה איכותית מאוד, אמידה וחילונית מאוד לצד שפע של מקומות עבודה, בילוי, מסחר ועוד מאפשרים לכל תושבי העיר להרגיש שייכים וכמובן לבחור להישאר להתגורר בעיר גם בעתיד. ככל שהביקוש למעבר לערים הגדולות עולה כפי שניתן להרגיש בכל העולם כך הביקוש להתגורר בראשון לציון צפוי להיות חזק יותר. ההשקעה בדור העתיד ובתשתיות טובות יותר (כולל תחבורה) שמורגשת היטב בעיר מבטיחה עתיד מזהיר לעיר הרביעית בגודלה בישראל ולא רחוק היום בו העיר תל אביב תרגיש מאוימת מאחותה ממזרח.
אין ספק, שווה להשקיע בראשון לציון. כאשר אנו משקיעים בדירה בעיר אנו משקיעים בעתיד שלה וביכולת שלה למלא אחר הצרכים שלנו. לנו אין ספק שראשון לציון אכן תגשים את מטרותיה ותמלא את החסר ותהפוך לעיר שממנה כבר אי אפשר להתעלם.
