כמה שווה הדירה שלי? אחת השאלות הנפוצות ביותר שמוכרי דירות שואלים את מתווך הדירות או את שמאי המקרקעין. ובצדק, הרי כולנו רוצים לקבל את המקסימום עבור הדירה שלנו ובטח כאשר ברצוננו להצטרף למשפרי הדיור ולרכוש דירה גדולה יותר עבור משפחתנו. ישנם דרכים שונות לברר כמה שווה הדירה שלי כאשר הקלה והברורה ביותר מביניהם סיקרנו במאמר "הערכת שווי דירה" אך ישנם עוד כמה דרכים לבירור והשוואה של ערך הדירה ונסקור אותן במאמר הבא כך שתוכלו להיות בטוחים שאכן הערכת השווי לבית שלכם אכן תקפה ונכונה.
ישנם שלשה שיטות לביצוע הערכת שווי נכס נדל"ן:
- שיטת ההשוואה: השוואת הדירה שלכם לדירות של אחרים.
- שיטת התשומות בניה: בירור עלות הקרקע לצד עלות בנייה (נוסיף גם את הביקוש בשוק).
- שיטת הרווח העתידי: ננסה לבצע חישוב תשואה כך שנדע כמה ניתן להרוויח מהנכס בעתיד.
מאחר ואנו רוצים לקבל את הערכת השווי הנכונה ביותר עבור הנכס שלנו ננסה במידת האפשר להיעזר בכל שלושת השיטות ונבצע השוואה ביניהם כדי לראות האם קיבלנו התאמה ברורה שמאפשרת לנו להיות בטוחים שאכן הנכס היקר לנו נמצא בטווח מחירים הגיוני שיתאים הן לנו והן לקונים פוטנציאליים.
לכל אחת מהשיטות לבירור כמה שווה הדירה שלי יש יתרונות וחסרונות ואותן אנו נסקור בהרחבה כעת:
אז כמה שווה הדירה שלי?
1. שיטת ההשוואה – הערכה החשובה והפופולרית ביותר.
שיטה זו בעצם מתייחסת בעיקרה למדדי השוק ופחות לערכה האמיתי של הדירה. כפי שאנו משווים מוצרים באתרי השוואת מחירים ומחפשים היכן לקנות את אותו המוצר במחיר הזול ביותר כך הדבר גם בדירות. כאשר אנו בשוק משוכלל בו יש שחקנים רבים וכולם מחפשים לקנות או למכור את הנכס שעומד לרשותם ביכולתנו להביט ימינה ושמאלה ולבדוק מה המחיר אותו הם מבקשים ולפי זה להציע את הדירה שלנו. בשיטה זו אנו יודעים שההיצע אינו מתומחר גבוהה מאיתנו כך שאנו מפסידים כסף על המכירה אך גם לא נמוך מאיתנו כך שיש מספיק קונים פוטנציאליים שירצו לבחון את הדירה ואולי אף לרכוש אותה.
כדי לקבל את התשובה לשאלה כמה שווה הדירה שלי? עלינו לחפש נכסים שנמצאים בקרבת מקום ומוצעים בתנאים זהים לשלנו. ככל שהדמיון בין הדירות גדל כך גם המחיר צריך להיות די זהה. אבל חשוב לשים לב לדקויות ולפרטים הקטנים מאחר ולא ניתן לבצע השוואה בין דירה בבניין עם מעלית לכזה בלי מעלית שהרי יש משמעות גדולה לקומות בבניינים נטולי מעלית. כך הדבר גם כאשר לדירה אחת יש חניה ולאחרת אין חניה במקומות בהם יש מחסור בחניות על הכביש וכן הלאה..
כדי לבדוק דירות דומות ניתן להיכנס לאחד משני האתרים הבאים:
- מידע נדלן – הצגת מידע נדלן מורחב של רשות המסים על עסקאות לפי מיקום.
- מדלן – אתר השואב פרטים דומים מרשות המסים אך מציג אותן בצורה נוחה יותר.
המורכבות בשיטה זו נובעת מכך שלא תמיד יש מבחר עשיר של נכסים שניתן להיעזר בהם לשם השוואה. יתרה מזאת לעתים אותם נכסים אליהם נרצה לבצע השוואה מתומחרים לא נכון וההשלכות הן הפסד כלכלי עבורכם. ולמרות זאת שיטה זו מושלמת לדירות בבנייני רכבת בהם כלל הדירות די זהים או כאשר מדובר במתחם חדש בו הדירות מוצעים בסטנדרטים גבוהים ודומים זה לזו כך שניתן להעריך בבירור רב שאכן מדובר בהערכות מחיר הגיוניות לנכסים.
נקודות נוספות שיש לקחת בחשבון ולחשב בשיטה זו:
- מיקום הנכסים וקרבתם למוקדי עניין.
- תקופה בה הנכסים השונים מוצעים למכירה
- מצב הנכס שנמכר ושנת בניית הבניין המשותף.
- האם יש: חניה, מעלית, מחסן, חדר ביטחון (ממ"ד), שיפוץ יסודי ועוד
2. שיטת התשומות בניה – הערכה הפיזית – ראלית של הנכס.
יש שיקראו לשיטה זו שיטת העלות וכאשר בוחנים דרכה את ערך הבית שלכם עושים זאת מתוך הבנה שכל רוכש דירה למגורים או להשקעה יהיה מוכן לשלם רק את הסכום הראלי עבור הנכס. סכום זה לרוב יהיה עלות בנייתו של נכס חדש באותו המיקום. כלומר, בבואנו לחשב את ערך הדירה נעשה שימוש בשני פרמטרים פשוטים:
- ערך הקרקע עליו בנויה הדירה.
- העלות של תשומות הבנייה לבניית דירה זהה.
בשיטה זו הקושי טמון בהערכת שווי הקרקע מאחר והמיקום נקבע על פי הביקוש בשוק בדומה לשיטה הראשונה והיא תשתנה בהתאם למשתנים רבים. דווקא תשומות הבנייה אינם קשות יתר על המידע לחישוב ולכן עליהם פחות נתמקד אלא נוסיף אותן יחד עם פחת ובלאי של הדירה לערך הקרקע שנקבל בבדיקה. במקרים רבים נוכל להיעזר בפרויקטים סמוכים או בנתונים ממשרד השיכון והבינוי לקבלת ערך הקרקע בפועל. שיטה זו נהוגה לרוב במדינות בהם אין מחסור בקרקע או בחומרי גלם ופועלים או ביישובים מרוחקים כדוגמה בגולן או בגליל בהם ניתן לקנות חלקה במחיר מוגדר. והמשמעות היא שערך הקרקע נשאר די קבוע וכך גם תשומות הבנייה וכתוצאה מכך חישוב זה אכן יענה בצורה הטובה ביותר על דרישתנו לדעת כמה שווה הדירה שלי? אך בישראל ובוודאי כאשר מדובר בדירה במרכז הארץ שיטה זו תיחשב לפחות טובה.
3. שיטת הרווח העתידי – הערכת כדאיות השקעה בנכס.
יש שיקראו לשיטה זו שיטת ההיוון וזו משמשת בעיקר משקיעים שרוצים לדעת מה התשואה הצפויה להם מההשקעה בנכס ברווחים בעתיד. בשיטה זו אנו נוסיף גם את הריבית המקובלת ואת האינפלציה לצד שיקולים פיננסים נוספים ואפשר לקרוא עוד על הנושא במאמר "דירה או השקעה בבורסה" הפונה למשקיעים ובו מפורטים שיקולים שונים של משקיעים בתהליך השקעה בדירה להשכרה.
כאשר מבצעים הערכת שווי נכס לפי רווחים צפויים יש בהחלט משמעות לפרטים הקטנים ביותר לצד תכניות פיתוח ותשתיות שצפויות להיות מושקעות בסביבה. ככל שהנכס צפוי להכניס יותר כסף בעתיד כך ערכו של ההשקעה גדול יותר בעיניו של המשקיע ומסיבה זו הוא יסכים לשלם יותר.
דוגמאות למקרים בהם נעזר בשיטה זו:
- כאשר הבניין צפוי לעבור פינוי בינוי או תמ"א 38 בעתיד.
- כאשר צפויים להיבנות שכונות חדשות בקרבת מקום.
- כאשר צפויים להיבנות מתחמי בילוי או עסקים בקרבת מקום.
- כאשר יש תכניות או תהליך לשיפור התחבורה הציבורית בעזרת כבישים או רכבת.
- כאשר הריבית במשק נמוכה במיוחד (משתלם להשקיע – מחירי דירות עולים)
ככל שהמשקיע יראה את הדירה שלכם כאפיק ההשקעה הטוב ביותר עבורו כך יסכים להשקיע יותר כסף על הדירה ולעתים אף גבוהה ממחיר השוק וזאת על סמך תכניות עתידיות או מידע ששיתפתם עמו לגבי הסביבה הקרובה. חשוב מאוד לשלב שיטה זו עם השיטה הראשונה וכך בעצם להגיע לכדי נתון משלים שמאפשר לכם לזהות את הקונים הפוטנציאליים ולהציע להם את הדירה במחיר האופטימלי עבורכם אך גם עבור הקונים.
הערכת שווי נדל"ן היא הצעד הראשון של מוכר דירה והצעד הראשון של קונה דירה ולכן חשוב לבצע שלב זה בצורה הנכונה והמדויקת ביותר. כל עסקת מקרקעין קמה ונופלת על בסיס הערכת שווי זו ולכן פעמים רבות מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך שיוכל למדוד עבורכם את הדירה מכמה זוויות שונות ולהכניס לחישוב שיטות חישוב אלו לצד אחרות שמתייחסות לתמונה הרחבה עוד יותר.
כל השיטות המובאות כאן מציגות פתרון חלקי בלבד ואינם יכולות להבטיח במאת האחוזים שהתשובה על כמה שווה הדירה שלי? אכן מדויקת. אך עליכם לנסות להגיע לנקודה בה אתם שלמים עם המחיר שנקבע לצד השוואה להיצע בשוק. מכירת דירה מחייבת אתכם להתנתק ולו למעט זמן מכל האינטרסים ומכל הרגשות לנכס ולנסות לתמחר את הדירה כגורם חיצוני ומנותק כך שתגיעו למקום בו קונים ירגישו בנוח עם המחיר המוצע ויסכימו לשלם לכם על הדירה את המבוקש. בסופו של יום, המחירים נקבעים לפי המוכנות של הקונים לשלם את הסכום המתבקש ולעתים הבנה של הקונה הפוטנציאלי יכולה לאפשר לכם למכור את הדירה במחיר הגובה ממחיר השוק ועל זה ניתן לקרוא במדריך למכירת דירה.
צריכים עזרה? רוצים הערכת שווי דירה ממתווך דירות? פנו אלינו בטופס זה!
