חלוקת דירה לשני יחידות דיור הפכה לתופעה מקובלת ונפוצה מאוד בעיקר בערים במרכז הארץ. בשנים האחרונות רשויות המס בישראל מטילים יותר ויותר מסים על בעלי דירות להשקעה והם מצידם עושים פעולות שמנגד בכדי לשמור על רמת תשואה ראויה כאשר חלוקת דירה לשני יחידות דיור בהחלט יכולה להיחשב כמענה להגדלת המיסוי על הדירות להשקעה. אך האם מדובר במשימה קלה? האם חלקות דירה אכן משתלמת? האם מדובר בהליך חוקי? התשובות במאמר זה:
חלוקת דירה
תהליך חלוקת דירה ליחידות דיור אינה בהכרח פשוטה וזולה אך מבטיחה לבעלי הדירה החזר גבוהה במיוחד על השקעותיהם. כלומר, בעל דירה המחזיק בדירה גדולה דיה לחלוקה, יוכל להרוויח הרבה יותר כסף על ידי ניצול מקסימלי של הנכס שברשותו על ידי כך שישכיר את הנכס לשני שוכרים שונים. אנו ננסה להבין מה המורכבות שבחלוקת דירה והאופן בה כדאי לעשות זאת:
ננסה להציג תשובות על השאלות הבאות:
- מתי כדאי לחלק דירה ליחידות דיור להשכרה?
- מה העלות של חלוקת דירה ליחידות דיור להשכרה?
- האם מותר לחלק דירה ליחידות דיור להשכרה?
- כמה תשואה נקבל מחלוקת דירה ליחידות דיור להשכרה?
- מה הסיכונים בחלוקת דירה ליחידות דיור להשכרה?
מתי כדאי לחלק דירה ליחידות דיור להשכרה?
חלוקת דירה ליחידות דיור מתאפשרת כאשר מדובר בנכס הגדול מ-70 מ"ר וזאת בכדי להשאיר לכל יחידת דיור מספיק מקום להשכרה לזוג. כלומר, יחידת דיור להשכרה חייבת להיות בגודל 35 מ"ר לפחות והכיל חדר שינה, מטבחון ושירותים לצד מקלחת. מאחר ומדובר בהליך שעולה לא מעט כפי שנרחיב בהמשך, כדאי לחלק דירה ליחידות דיור רק באזורים בהם הביקוש עולה על ההיצע ומחירי השכירות גבוהים במיוחד. כך לדוגמה, הערים תל אביב, רמת גן, גבעתיים, בני ברק ופתח תקווה לצד ערים אחרות במרכז מרכזים תשומת לב רבה מצד סטודנטים רווקים, זוגות צעירים וגרושים שנדרשים למקום קטן ונוח למגורים.
הכדאיות לביצוע חלוקת דירה ליחידות דיור קיימת רק כאשר גובה השכירות על הדירה כולה עומדת על סכום שעולה על 4,000 ש"ח. הסיבה היא, שישנה תקרת שכירות לדירה שלמה אך כאשר משכירים יחידות דיור קטנות רף השכירות עולה ולעתים אף ניתן לדרוש משני השוכרים החדשים 3,000 כל אחד כך שיש לנו רווחיות גבוהה במיוחד על פעולה חד פעמית של חלוקת הדירה.
מה העלות של חלוקת דירה ליחידות דיור להשכרה?
חלוקת דירה ליחידות דיור אינה בהכרח זולה. מדובר בהשקעה משמעותית בשיפוץ הנכס בהתאם למפורט בהמשך. על בעל הדירה לשלם על התקנת קיר מפריד ומבודד אקוסטית במרכז הדירה, על בעל הדירה לממן את חלקים כפולים בדירה כדוגמת:
- יש לוודא שלכל אחת מיחידות הדיור יש מטבחון.
- יש לוודא שלכל אחת מיחידות הדיור יש שירותים ומקלחת.
- יש לוודא שלכל אחת מיחידות הדיור יש כניסה פרטית.
במידה ועושים את אותן הפעולות בצורה שאינה חוקית. כלומר, ללא היתר מתאים לכך מהרשות המקומית. הרי שיש להתייחס להוצאות נוספות שיכולות להפוך למשמעותיות לא פחות מההוצאות הראשוניות.
- עלות חלוקת דירה ממוצעת: 20,000 ש"ח -50,000 ש"ח.
האם מותר לחלק דירה ליחידות דיור להשכרה?
חלוקת דירה בודדת לאגפים או יחידות דיור מותרת תחת קבלת אישורים מסוימים מהרשות המקומית. כאשר פועלים לחלוקת נכס, אנו מכפילים את השימוש בתשתיות הציבוריות וכך פוגעים ביתר הדיירים בבניין ומכבידים על התשתיות שמציעה הרשות המקומית. ולכן, יש להפריד בין השניים:
- חלוקת דירה חוקי
- חלוקת דירה לא חוקי
במידה ומדובר בחלוקת דירה בצורה חוקית הרי שאין בעיה וניתן לפעול בתום לב ובהתאם לתקנות של הרשות. במידה והחלוקה נעשית בפועל באופן לא חוקי (מה שקורה במרבית הפעמים) הרי שיש לדעת שאתם חשופים לתביעה מצד הרשות ואו השכנים על עבירה פלילית והשוכרים מבצעים. בפועל, אין אכיפה משמעותית מצד הרשויות ולכן התופעה רק הולכת וגדלה וכל עוד לא הסתכסכתם עם השכנים ביכולתכם להרוויח לא מעט כסף מהפעילות.
חשוב לדעת שבמידה ויבואו לבקר את הנכס לבחינת החלוקה. הרי שאתם תידרשו לפרק ולהשמיד ראיות לכך שהדירה חולקה. לצורך העניין ניתן לתכנן את הדירה בראש כדירה המחולקת לאגפים ולא כיחידות דיור נפרדות אך לשם כך יש ללמוד אודות מבחן המטבח (בקישור).
כדי ללמוד עוד על נושא החוקיות של חלוקת דירה, כדאי להיכנס לכתבה הבאה:
כמה תשואה נקבל מחלוקת דירה ליחידות דיור להשכרה?
התשואה על ההשקעה בחלוקת דירות תשתנה מדירה לדירה בהתאם לרמת הביקוש בסביבתה. כך לדוגמה, דירות במרכזי הערים ובסמוך למקומות העבודה והאוניברסיטאות יכולות להתאים בצורה טובה לשוכרים שנדרשים לדירות קטנות בכדי לחסוך בעלויות וכך בעצם אתם זוכים לביקוש גדול יותר. דבר שמעלה את רמת המחירים.
התשואה על דירה מחולקת יכול להיות גבוהה בטווחים שבין 30%-50% מהערך הממוצע בשכירות רגילה. כלומר, אתם משקיעים באופן חד פעמי סכום כסף לא קטן כמפורט מעלה אך מרוויחים מידי חודש תוספת משמעותית בשכר דירה. לעתים ניתן לכסות את העלות של החלוקה בין היחידות דיור בתוך שנה ממועד החלוקה. ולכן, מדובר באפיק אפשרי וכדאי להשקעה בו אך כמובן שראוי לעשות זאת כחוק או לפחות בתוך החוק בהתאם לכללים הנהוגים ובהסכמת השכנים בבניין שצפויים להיות מושפעים מהמהלך שלכם.
מה הסיכונים בחלוקת דירה ליחידות דיור להשכרה?
ישנם שני סוגים של סיכונים בחלוקת דירה לשניים:
- סיכון גילוי ותפיסה כאשר פועלים בצורה לא חוקית.
- סיכון סכסוך ובעיות בין השוכרים שישפיע גם עליכם.
במידה ואתם פועלים כחוק אין ממה לחשוש. במידה ואתם פועלים שלא כפי המותר בחוק, הרי שעליכם להיות סופר זהירים וזאת כדי להימנע מבעיות עם השכנים והלשנות ומשליחת פקחים לדירה דבר שעלול לגרור אתכם לבתי משפט ולתשלום קנסות יוצאות דופן בחומרתן.
במידה ואתם משכירים דירה לשני שוכרים שונים שחולקים חשמל משותף, תשתיות משותפות כדוגמת ביוב, גז ומים וכן סופגים זה את הרעשים של זה. זהו מתכון לבעיות ויש למצוא דרכים לאתר שוכרים עדינים ורגועים שמסתדרים זה עם זה כי אחרת הדברים עלולים להתגלגל די מהר לבעיות ומריבות כאשר מהפסיד העיקרי בכל העניין הוא בעל הדירה שיספוג את העלויות ואת הביקורת של הרשויות.
למרות זאת, ההזדמנויות עולות על הסיכונים ועשרות אלפי בעלי דירות במרכז הארץ פיצלו את הנכס שלהם לטובת מספר דיירים בכדי להרוויח יותר כסף מידי חודש. כדי לעשות זאת נכון, יש למצוא דרכים לבודד רעשים, לחלק עלויות ובכלל להפוך את אותם יחידות דיור לנפרדות לחלוטין – דבר שקשה לעשות כאשר פועלים בצורה לא חוקית.
רוצים להתייעץ לגבי חלוקת דירה לשני יחידות דיור? השאירו פרטים:
