חידוש חוזה שכירות: האם ניתן להמשיך לשכור לפי חוזה שכירות קיים?

חידוש חוזה שכירות לרוב יעשה בעזרת האופציות הבאות:

1. אופציה לחידוש חוזה שכירות על גבי טופס חוזה שכירות עצמו.
2. נספח הארכת חוזה שכירות המצורף לחוזה שכירותה קיים.
3. חוזה שכירות חדש לתקופה הנוספת.

אך ישנם מקרים בהם לא בוצע חידוש חוזה שכירות כשורה אלא הצדדים לא עשו דבר והמשיכו לשכור ולהשכיר ובעצם לקיים את החוזה שכירות הקיים למשך שנים נוספות. האם זה אפשרי? האם זה נכון לעשות? מה קורה אם צד אחד מחליט יום אחד לבטל את השכירות – האם ניתן לבטלו חד צדדית או שיש להודיע לשוכר תקופה מראש כדי שהוא יערך לקראת עזיבה? כל השאלות הללו נותרות בלתי פתורות ונשאלות על ידי שוכרים רבים.

כאשר יש הסכם שכירות שעל פיו מוסכם על הצדדים לפעול והצדדים המשיכו בקיומו גם לאחר תום ההתחייבות של הצדדים מבלי שיינקטו צעדים לביטולו או להבהרה מצידו של המשכיר ניתן לראות במעשים אלו דרישה משני הצדדים להמשיך את החוזה לתקופה נוספת וזאת כל עוד הם מקיימים את מחויבותם בדיוק כפי שנאמר בחוזה. במידה ולמשכיר הדבר אינו נוח עליו ליידע בכתב ובצורה מסודרת את השוכר על כך שאינו מוכן להמשיך את השכירות ולא יוכל ליהנות מכך ולטעון לאחר מכן שלא רצה בכך.

• חידוש חוזה שכירות במעשים בהחלט אפשרי ותקף.
• חידוש חוזה שכירות במעשים אינו דבר בריא ומומלץ לקבע את ההסכם בחוזה מסודר.
• במידה וצד אחד החליט לבטל את ההסכם עליו לעשות זאת כפי שמוסכם בחוזה השכירות.
• במידה ויש ספקות – התירו אותם קודם להיווצרות בעיות

חידוש חוזה שכירות במעשים לפי פסק דין

כדי לבחון נושא זה לעומק ניתן לעשות שימוש עם תביעה שהוגשה על ידי בעלת דירה תושבת רמת גן נגד משפחה ששכרה ממנה את הדירה למשך חמש שנים:

משכירת הדירה (התובעת) טוענת: המשפחה השוכרת לא עזבה בתום מועד השכירות אלא רק לאחר שלוש שנים ולכן מגיע לה 183,600 ש"ח בפיצויים.
שוכרי הדירה (הנתבעים) טוענים: נחתם חוזה שכירות למשך שנתיים ראשונות, הם המשיכו לקיים את החוזה מתוך הסכמה שבהתנהגות עד למועד הפינוי וזאת כשהם משלמים שכ"ד כמוסכם בחוזה.

כדי להבין את הנושא לעומק חשוב להבין את הפרטים הקטנים יותר:

חוזה השכירות של הצדדים עמד על 600 דולר לחודש למשך שנה ראשונה ונקבע עוד שהמשכירה יכולה לבטל את ההסכם בין הצדדים בהתרעה של 90 יום כאשר סירוב להתפנות יזכה את המשכירה בפיצוי של 10,000 דולר ובנוסף לכך 50 דולר נוספים על כל יום איחור בפינוי. בתום שנת השכירות הראשונה חודש החוזה בתנאים דומים אך בדמי שכירות שעמדו על 500 דולר בלבד.

לאחר תום השנה השנייה, ובהבנת הצדדים שהחוזה מתחדש בכל שנה המשיכו השוכרים לגור בדירה כאשר הם משלמים דמי שכירות כמקובל ובזמן. בעוד התובעת טענה שמאחר ולא חודש הסכם השכירות היה על השוכרים לפנות את הדירה ואף טוענת שיידעה אותם על כך שהיא מתכננת למכור את הנכס ושעליהם לפנותה בהקדם הם המשיכו להתגורר בה וגם לאחר מכירת הנכס בפועל הם עזבו באיחור. השוכרים אמרו שלא כך אלא, שהמשכירה אף שלחה טיוטות לחתימה על חוזה בכל שנה אך מעולם לא התקדמה עמם לחתימה וזאת כעדות שהיא אכן הייתה מרוצה מהשכירות ונתנה את אישורה במעשים.

קביעת השופטת: ישנו איחור של 45 יום בלבד וזאת מרגע שסיכמו הצדדים בעל פה את פינוי הדירה לאחר מכירת הנכס ולכן נקבעה קנס על סך 6,500 ש"ח + 2,200 גובה הוצאת משפט בלבד ולא כפי שדרשה הטובעת.
למסקנה זו הגיעה השופטת בגלל הפרטים הבאים:

1. הדרישה של המשכירה לפינוי הדירה אינה מתיישבת עם המציאות וזאת מאחר ואין עדויות לבקשות או התרעות מצידה לשוכרים.
2. ישנם טיוטות וחוזים בלתי חתומים ששלחה המשכירה לשוכרים שעליהם מעולם לא חתמו.
3. ניכר שלמשכירה לא היה אינטרנט בהפסקת השכירות וזאת מאחר והיא המשיכה לקבל שכר דירה כמסוכם ובזמן.
4. המשכירה המתינה שלוש שנים עד שנקטה בהליכים לפינוי המשפחה מהדירה מאפשרים לנו להבין שהיא נהנתה מכך.
5. העובדה שלקח למשכירה שנים למכור את הנכס מוכיחים שהיא לא באמת רצתה למכור את הנכס לאחר מועד חידוש השכירות

לצפייה במסמך המלא אודות התביעה

כפי שניתן לראות במקרה זה, יש משמעות לחוזה שכירות עליו חותמים הצדדים אך משמעות לא פחותה לכך יש למעשים שלנו. ביכולתנו לבצע קיבול להצעה כאשר אנו ממשיכים להשכיר דירה לאדם למרות שפג תוקפו של החוזה. אמנם כבר לא יהיה דד ליין אך לא נוכל לפנות את הדייר באופן אקראי ומיידי אלא עלינו לכבד את הנאמר והמוסכם בחוזה השכירות אלא אם כן הבהרנו לשוכר בכתב שהחוזה אינו בתוקף וביכולתנו לבטלו ללא התרעה מוקדמת.

כמה זמן התרעה יש לתת בסיום חוזה שחודש בעל פה?

כאשר הסכימו הצדדים ללא חוזה על המשך השכירות באמצעות מעשים ואחד הצדדים רוצה לבטל את ההסכם שהתחדש עליו לעשות זאת לפי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה:

1. כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסוים לתקופות קצובות – בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר.
2. בכל מקרה אחר – במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר – תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.

כלומר, במידה ובכל חודש אתם משלמים את השכירות בראשון לחודש, מספיקה הודעה מראש לפני הראשון לחודש הקרוב כדי לסיים את תקופת ההתקשרות שמחדשת בכל חודש מחדש מאחר ואין חוזה בתוקף. במקרים בהם עולים חילוקי דעות בכל מקרה לא מעבר לשלשה חודשים כפי שכתוב בחוק.