חוק המכר דירות הנו חוק אשר נועד להגן על רוכשי דירות חדשות. משרד הבינוי והשיכון אמון להשגיח ולפקח מקרוב על כך שכל רוכשי הדירות ידעו מה הן זכויותיהם ויקבלו ערובות לכספם. במסגרת חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) יש הגנה מסוימת על רוכשי דירה רבים שקונים את הדירה על הנייר. כלומר, משלמים כסף רב עוד קודם לקבלת ערך אמיתי בדמות דירה בפועל.
חוק המכר דירות
משמעות חוק המכר דירות היא שמאחר ולרוכשי הדירות אין זכויות חפציות בנכס (ביחס לספקים, עובדים, מס הכנסה ועוד) עד לרישום הנכס על שמם ברשם המקרקעין והבניין כבית משותף. הרי שהם נתונים לסכנה במקרים רבים שגם לאחר שהם כבר מאכלסים את הדירות יכולים לבוא נושים ולפנותם מהדירה עליה הם שילמו את מיטב כספם. החוק עושה סדר בנושא מורכב זה על ידי כך שהוא מגביל את גובה הסכום אותו ניתן לדרוש מרוכשי הדירות (עד 7% מערך הדירה בלבד) קודם לביטוח השקעתם באחת מחמישה אפשרויות:
- ערבות בנקאית.
- ביטוח הכספים בחברת ביטוח או בקרן לביטוח הדדי.
- שיעבוד הדירה או חלקה לטובת הקונים.
- רישום הערת אזהרה לטובת הקונים.
- העברת הבעלות במלואה או בחלקה.
כל עוד נעשים פעולות אלו גם במידה והקבלן פושט את הרגל, הנושים אינם זכאים ליטול רכוש השייך ורשום על שמם של הקונים או של גוף חיצוני וכך הונם של הרוכשים נשמר. מעבר לכך החוק מחייב נקיטת צעדים נוספים:
- כדי להגביר את ההגנה על זכויות הרוכש – הקבלן חייב ליידע את הקונה על זכויותיו.
- כדי להרתיע את הקבלנים – עד לכדי סנקציות פליליות על החברות שיפרו את החוק.
- כדי להרתיע את הבנקים – עד לכבי סנקציות פליליות על הבנקים שממנים את הפרויקטים.
על פעולות אלו ממונה נציג ממשלתי שבוחן ואוכף את קיום החוק.
חוק המכר דירות נועד להבטיח את כספם של רוכשי הדירות כך שהם יהיו פחות פגיעים באחת מהרכישות הגדולות ביותר בחייהם. החוק עבר עדכונים ותיקונים שונים כתוצאה ממקרים שונים כדוגמת פרשית חפציבה בה אלפי רוכשי דירות נשארו ללא כספם מאחר והחברה הקבלנית לא ביטחה את כספם בשום דרך. החוק לא מתחייב שהרוכשים יקבלו את הדירה בפועל אלא בעיקר שלא יפסידו את כספם במידה והקבלן פושט את הרגל.
ישנם 3 דוגמאות לכך שחוק המכר דירות חשוב כיום:
- פרשת ענבל אור (קבוצות רכישה): סיכוי מסוים לאיבוד הון הקונים בעקבות הונאות מס – רשויות המס דורשות את המגיע להם.
- פרשת חפציבה – חברה קבלנית שכלפי חוץ נראית כיציבה אך בפועל מעלו בכספים והשאירו לקוחות ללא דירה וללא כסף.
- מחיר למשתכן – החשש שקבלנים יפשטו את הרגל או יעצרו עבודות באמצע מאחר ועשו טעות חישוב והרווח אינו מאפשר המשך עבודה.
*הסבר מפורט יותר למטה
תיקונים לחוק המכר דירות
- מניעת שינויים מהותיים בשטחים המשותפים – לא יהיה ניתן לשנות דברים משמעותיים מהמפרט שעליו הוסכם.
- הרחבת חובת הגילוי של המוכר – הקבלנים והיזמים ידרשו להרחיב את חובת הגילוי כך שיכלול פרטים ונתונים חשובים לקונים שעד היום הוסתרו מהקונה.
- קביעת חובת גילוי בנוגע לכל התשלומים שחלים על רוכש הדירה.
- הגבלה של חובת ההתקשרות עם חברת ניהול / תחזוקה חיצונית לבניין ומניעת האפשרות להעלאת דמי הניהול לאורך זמן רב.
- הסדרה של מכירת דירה לפי שלבים תכנוניים שונים – הסדרת מכירת דירה קודם לקבלת היתר בנייה.
- החלה של הוראות חוק המכר דירה גם על גורמים ממנים שאינם בנקים אלא גורמים חוץ בנקאיים.
- ניסיון להקטין את רמת הערבות הבנקאית שנדרת כך שלא יכלול את המע"מ במחיר הדירה – בצורה כזו שקונה הדירה לא יפגע גם בפשיטת רגל של הקבלן.
הרצון הוא להוריד את המורכבות שיש כיום לקבלנים ויזמים כך שיוכלו להתמודד בצורה טובה יותר עם תהליך המכר אך במקביל לשמור על זכויותיהם וההגנה האופטימלית על רוכשי הדירות. כך שמצד אחד מסייעים ליזמים וקבלנים בתהליך אך מצד שני משווים את כוחם של הרוכשים לאלו של המוכר. כלומר, כיום עסקאות מוכר קונה בנדל"ן אינם שוויוניות ויש פערי משמעותיים לטובת החברה הקבלנית. במשך שנים רבות התגלו פרצות רבות בחוק המכר דירה ואלו פגעו ברוכשי הדירות ובממשלה מקווים שעם התיקונים החדשים יהיה לרוכשים ערבויות ובטחונות גבוהים יותר וכך גם העסקה צפויה להיות שקופה יותר והם יוכלו לוודא שהם בידיים טובות עוד קודם לחתימה על חוזה מכר דירה.
התיקונים בחוק המכר דירות נעשים יחד עם תיקונים בחוק הגנת הצרכן והסחר ההוגן בכל הקשור לרכישת דירות. דוגמה לכמה פרטים חשובים בפורמט לפני ואחרי:
| המצב לאחר התיקונים בחוק המכר דירות | המצב עד היום בחוק המכר דירות |
| נטל המימון יקטן על ידי כך שחישוב הערבות יתבצע ללא מרכיב המע"מ. | הערבות הבנקאית שנדרשת מהקבלנים כוללת מרכיבי מע"מ וזו מגולגלת אל עבר רוכשי הדירות. |
| לא יתאפשר למכור דירה לפני קבלת האישורים הללו וכך הקונים מוגנים יותר. | מכירת דירות מתקיימת עוד קודם לקבלת אישור תב"ע ממוסדות התכנון והבנייה. |
| החוק יוכל על כל הלווים באשר הם גם אם הם אינם נחשבים תאגידים בנקאיים. | חוק המכר דירות לא חל על גורמי מימון שאינם בנקים וכך ניתן לעקוף חלק ממשמעות החוק. |
| סכום הכסף שניתן יהיה לגבות מלקוח שביטל עסקה יוגבל בחוק. | הקבלן דורש מהלקוח סכום כסף על ביטול העסקה. |
הסבר לגבי הדוגמאות המובאות:
כידוע ישנם גורמים רבים שיכולים להביא להכשלת פרויקט נדל"ן. מעילות, הסתרות, הונאות, פשיטות רגל, הכל הולך! לרוב חברה קבלנית מתנהלת בצורה מסודרת ואחראית וזאת אחרי הכל מהסיבה שעליה להרוויח כסף ולאורך שנים. בניית חברה יזמית או קבלנית אורך שנים ומחייב בתשתית רצינית מאוד של ידע ויכולת מימון. כל זאת מתאפשר כל עוד מנעד הרווח של הקבלנים והיזמים גדול דיו. אך במידה והרווח קטן, מספיקה טעות חישוב שולית כדי לגרום לכל הפרויקט להפוך להפסד בטוח דבר שיגרום לכך שקבלן יעדיף לעצור את העבודות באמצע ולברוח.
ישנו חשש שעולה מצידם של גורמים רבים בנוגע לפרויקטים של מחיר למשתכן בהם הקבלן מרוויח מעט מאוד ויש קבלנים שאינם מוכנים להתקרב לפרויקטים כאלו מאחר ואין בהם אפיקי רווח (קבלני קטנים יכולים להרוויח מפרויקטים אלו אך מערכות גדולות לא ממש) סיכון זה מוחשי ויכול להוביל לשני תוצאות לא טובות:
- בנייה באיכות ירודה ותוך ליקויים בתשתיות הבניין ובחומרי הגלם.
- הפסקת העבודות באמצע ועיכובים ארוכים במיוחד כתוצאה מפשיטות רגל.
כולנו תקווה שכך לא יהיה, אך ייתכן מאוד שבהחלט יהיה משמעות לתיקונים בחוק המכר דירה בפרויקטים מוזלים אלו.
