חוזי שכירות לדירה ולעסק לרוב יהיו לפרק זמן של כשנה אולי שנתיים אבל כאשר רוצים ליהנות משכירות ארוכת טווח ל10 שנים ויותר, אם רוצים לסגור שכירות לשנים רבות, חשוב מאוד להשקיע הרבה יותר זמן. לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה במקרקעין ובשכירות בפרט כדי שיחבר עבורכם חוזה מותאם אישית ונוח לשימוש שיאפשר את קיומו של החוזה לאורך זמן.
רוב חוזי השכירות שאנו מכירים מתייחסים לשכירות נורמטיבית לזמן קצר עד בינוני אך ברובם אין התייחסות מהותית לפרטים הקטנים בהם צפויים לעלות חילוקי דעות שונים בין הצדדים. גם שימוש באופציה להארכת חוזה שכירות בהחלט מבורכת אך לא מכסה את מכלול הסעיפים וההגדרות שיאפשרו לכם לשכור דירה בנחת לאורך זמן, אז מה עושים?
חלקי חוזי שכירות לזמן ארוך:
- הדפסה של חוזה שכירות רלוונטי.
- נספח הארכת חוזה שכירות
- נספח קיצור חוזה שכירות
- נספחים כלליים לחוזה שכירות למילוי.
- טופסי ערבות / חוב / צ'ק ביטחון / ערבות בנקאית.
- טופס סיום חוזה שכירות מוסכם מראש.
- צילום הדירה במצבה הנוכחי – החתמה של בעל הדירה.
- שימוש אפשרי בעורך דין לבדיקת החוזה.
התאמת חוזי שכירות לדירה לזמן ארוך
כאשר ניגשים לשכירות ארוכת טווח לרוב עושים זאת לאחר היכרות מעמיקה עם הסביבה. במקרים רבים מדובר בשכונה בה אתם שכרתם בעבר ומכירים כבר את השכנים, השירותים הקהילתיים ומה הם עלויות השכירות המקובלות בסביבה. מאחר ואתם מכירים את הסביבה וכל מה שחשוב לכם זה הדירה. כלומר, במידה והדירה מוצאת חן בעינכם אתם מוכנים לחתום במקום.
כאשר הדירה מוצאת חן בעינינו קל מאוד להגיע לחתימה במהירות רבה. כאשר בעל הדירה נחמד ונעים הליכות הדבר הופך לפשוט עוד יותר אך חייבים לזכור שמדובר בחתימה על חוזה שכירות ארוך טווח וברצונכם להתגורר בדירה ולגדל בה את ילדיכם שיפתחו קשרים חברתיים ונדרשים ליציבות ולכן עליכם להתייחס לחוזה השכירות באופן רציני ומעמיק ולהתייחס למגוון פרטים קטנים שיעזרו לכם בעתיד מול ועם בעל הדירה.
מה הפרטים עליהם שמים דגש בחוזה שכירות דירה לזמן ארוך?
בשכירות לזמן ארוך יש משמעות לדברים שיכולים להיראות כלא רלוונטיים כדוגמת עבודות תחזוקה לבניין במהלך השנים הקרובות, תכניות בנייה צפויות בסביבה, קיומם של שירותים שונים שעתידים לעבור לכתובת חדשה ובעצם כל פרט שנראה לכם כסטטי וקבוע ויכול ואף עתיד להשתנות במרוצת הזמן. כאשר מתייחסים לדברים אלו ברצינות ניתן לקבוע אפשרויות יציאה מן החוזה ופיצויים במידה ויש שיפוצים לדירה או כאשר יורד או עולה ערכו של הנכס.
מעבר להתייחסות מסודרת לשירותים בסיסיים שניתנים בסביבה ולתכניות בנייה חשוב לצלם ולהוסיף כמה שיותר אישורים וערבויות משני הצדדים למצבו של הנכס כך שלאחר שנים רבות של שכירות לא תהיו אחראים על נזקים שנגרמו עוד קודם אליכם אך נשכחו ויש לקבוע מה רמת האחריות שלכם לנזקי צנרת, נזקים טבעיים לדירה ועלויות ההחזקה השונות.
במקרים בהם חותמים על חוזה שכירות לטווח ארוך לפעמים השוכרים מבקשים לשפץ את הדירה בצורה יסודית שמעלה את ערכו של הנכס. חשוב לקבוע תנאים לשיפוצים מטיב זה ובאיזה צורה מעודדים את השוכר לבצע זאת. כלומר, במידה והשוכר בוחר לשפץ ניתן לפרגן לו בהנחה בשכירות לזמן מסוים או לאפשר לו שינויים מבניים בנכס שמתאימים עבורו.
חוזי שכירות בסיסיים אינם כוללים את מכלול האפשרויות לזמן ארוך ולכן עליכם לעשות שינויים רבים כל כך שעדיף להיעזר בעורך דין מקצועי בתחום וכמובן להוסיף התייחסות רצינית וברורה לעליית מחירי השכירות שהרי מחירי הדירות עולים בהתמדה ויש לכך השלכה ישירה על מחירי השכירות. חשוב שהכול יהיה ברור ומובן לשני הצדדים כבר בתחילת הדרך ולשמור על קשר טוב בין הצדדים.
התאמת חוזי שכירות לעסק לזמן ארוך
פתיחת עסק אינה קלה כלל ועיקר. מדובר בתהליך יקר בו לרוב מבקשים הלוואה מהבנק והלחצים משפיעים בבית וכן להיפך. כל מי שמקים עסק בו הוא מספק שירותים ללקוחות או נדרש להציע את מרכולתו במרכז העיר / קניון או במגדל משרדים חייב לחתום על חוזה שלעתים יהיה דרקוני ומאיים לא פחות מהשלב בו אתם לוקחים את ההלוואה מהבנק.
כדי לאפשר לכם לבנות מוניטין ושם לחנות במיקומו הרצוי בו אתם שוכרים, עליכם לדעת שתהיו במקום שנים רבות כך שישתלם לכם לצאת עם קמפיין פרסומי והנחות מיוחדות כדי לבנות קהל לקוחות נאמן שיבוא במיוחד עבורכם בכל פעם מחדש. חתימה על חוזה שאינו מתאים לצרכים שלכם וכמובן התחייבות שאין ביכולתכם לעמוד בה תהיה אסון לעסק הצעיר.
מה הפרטים עליהם שמים דגש בחוזה שכירות עסק לזמן ארוך?
בעלי עסקים צעירים נוטים לחשוב שהדפסה של חוזה שכירות לעסק מספיקה לו אבל שוכחים להתייחס למגוון השינויים שצפויים להתחולל במהלך השנים במיקום בו שוכרים את העסק. שכירות לעסק שמתחילה מתייחסת ל10 שנים לדוגמא אך אינה קובעת הסדרי הארכה או סיום חוזה שכירות בצורה מסודרת תהיה בעייתית מאוד במקרים הבאים:
שינוי דמוגרפי בסביבת העסק יכולה להיות הרת גורל לעסק שמשרת אוכלוסיה מסוימת. בישראל קל מאוד להבין זאת במיוחד באזורים שעוברים התחרדות או ייהוד מהיר. כאשר עסק משרת אוכלוסיית כללית ומיעוט משתלט על הסביבה ואינו מעוניין בשירותים המוצעים ייתכן והעסק יספוג מכה קשה. אותו הדבר נכון בעסק המשרת צעירים והאוכלוסייה המקומית מתבגרת וכבר לא צורכת את המוצרים הנמכרים.
שינוי מבני בסביבת העסק יכול להשפיע משמעותית על כמות האנשים שעוברים בצד החנות בכל יום כפועל יוצא ישיר כמות הרכישות תצנח. יש להכיל בחוזה סעיפים שמגדירים שינויים בשכירות במידה ושינויים בתעבורת קונים נגרמת כתוצאה מפעולות של בעל הנכס או של בעלי המתחם. במקרים מסוימים מחלקים את החנות או משנים את צורתו וגם למאפיינים אלו יש להתייחס.
שינוי פיתוחי בסביבת העסק כדוגמת עבודות הרכבת הקלה בתל אביב או עבודות תחזוקה ושיפוץ של מדרחוב או שוק יכולים להיות כואבים מאוד לבעלי העסקים בסביבה. אם מסתכלים על עבודות הרכבת הקלה בירושלים ניתן לראות שהעסקים עד היום לא חזרו למצבם קודם לעבודות אך מאחר והשוכרים במקום נאלצו להמשיך לשלם גם בתקופה זו הם נשארו קרחים מכאן ומכאן. גם באם לא ידוע לכם על שינויים מסוג זה חשוב להיערך לקראתם מאחר ואי אפשר לראות 10 שנים קדימה.
בעלי עסקים שעומדים לחתום על חוזה שכירות לעסק חייבים לבדוק האם המתחם / החנות מאושרים למסחר ובמידה וזהו המצב יש חובה לדרוש את כלל האישורים לכך. במקרים רבים יש אישורים זמניים או יש חובה להעביר את המבנה בבדיקות ביטחון וכ"ו ואתם לא רוצים לעמוד באמצע בלגן מסוג זה שמתנהל על גבכם מול הרשויות. כל מסמך וכל אישור חייבים להיות מצולמים ומתויקים בצורה מסודרת וחתומים על ידי המשכיר.
במידה ועושים שימוש במסמכים המופיעים למעלה ונעזרים בהוראות המצורפות לא צריכות להיות בעיות כאשר מתגלעים חילוקי דעות או שינויים במרקם הסביבה העדין של הנכס העסקי או הפרטי מאחר ויש הסכמים שעל פיהם הצדדים פועלים. בנוסף מצורפים טפסים להארכה וקיצור לצד ביטול החוזה והוראות לאופן בו יעשו זאת כך שגם סיומו של חוזה השכירות נעשה בצורה מסודרת וחוקית והפרה של מסמכים אלו תזכה את הנפגע להגנה משפטית ראויה.
