מהו זכרון דברים? אתם מציגים את הדירה אותה אתם רוצים למכור למבקרים רבים, חלק מהם מתעניינים יותר אחרים פחות ובשלב כלשהו אתם מזהים שיש אדם שאכן באמת מתעניין בנכס. אתם נכנסים עמו לדין ודברים ובמשא ומתן אתם מגיעים להסכמות במזל טוב. לאחר שהסכמתם עם הקונה על מהות העסקה. כלומר, הדירה וכמובן מה העלות ומהן היתרונות והחסרונות בנכס תרצו למסד את ההסכמות הללו כך שלא ייווצרו אי הבנות בשלבים מאוחרים יותר ולכן תבקשו לחתום על מסמך זמני לבינתיים עד לישיבה אצל עורכי הדין וחיבורו של חוזה מכר דירה ארוך ומתיש אשר ברובו לא יהיה מובן לכם אך צפוי להגן על הזכויות שלכם.
למרות שבכותרת המסמך רשמתם "זכרון דברים" או "הסכמות על תנאים" או כל כותרת אחרת, יש למסמך זה חשיבות הדומה לזו של החוזה. ולעתים קרובות אם ניתן להוכיח שיש במסמך פירוט מספק ונתונים שמוכיחים את רצינות הצדדים ניתן יהיה לאכפו במידה צד אחד חוזר בו במפתיע. כלומר, אמנם ידוע לשני הצדדים שיש הסכמות אך ייתכנו עוד דברים שמחייבים ליבון והגדרה אך בסך הכולל יש מועד למכירת הנכס, סכום מסוכם, התנאים למכירה ידועים ומוסכמים בין הצדדים אך עדיין יש חובת תום הלב ויש להשלים את החוזה הסופי לפי המוסכם והכתוב בזכרון הדברים.
אז מה בעצם כתוב במסמך זכרון דברים ?
- מהות העסקה ושמות הצדדים כולל פרטי ת.ז וכתובת.
- הצהרת המוכרים בה הם מאשרים שהם מעוניינים למכור את הנכס.
- הצהרת הקונים על התמורה שהם ישלמו על הנכס ומועד התשלום.
- התחייבות הצדדים לתשלום מסים וחובות שרשומים לטובת הנכס.
- פיצוי במידה וצד אחד הפר את זכרון דברים ללא אישור הצד האחר.
- חתימות הצדדים.
מסמך זה אמור להוות מאין עמוד שדרה לחוזה שיכתב לאחר מכן בידי עורכי הדין של הצדדים. ולכן, ככל שיש בו יותר פרטים כך המשמעות שלו ברמה החוזית לאחר מכן תהיה משמעותית יותר. זאת אומרת שהמשמעות של שימוש בזכרון דברים תשתנה בהתאם לאופי המסמך ולרמת הפירוט שבו כאשר יש בו יתרונות וחסרונות שונים:
יתרונות זכרון דברים
- חתימה על זכרון דברים נותן דחיפה חזקה לקידום העסקה וכך סיכויי ההצלחה למכור את הדירה עולים.
- החתימה מעידה על רצינות הקונה ומאפשרת למוכר להכין את המסמכים כדי לקדם את העסקה.
- המסמך משאיר בידי המוכר כוח רב וזאת מאחר ויש לו ידע שנסתר לרוב מעיניו של הקונה.
חסרונות זכרון דברים
- ברוב המקרים אין התייחסות קונקרטית לנושאים חשובים כדוגמת מיסוי או אחריות המוכר וכך הקונה נותר פגיע.
- החתימה תקפה גם לאחר מכן ועל העורך דין שלכם יהיה לכבד את הנאמר בו גם אם זה נוגד את האינטרס של הקונה.
- חובת תשלום מס רכישה או מס שבח נקבע על פי מועד החתימה על חוזה המחייב הראשון. קרי, זכרון דברים במידה והעסקה יוצאת אל הפועל.
- לרוב הצדדים משתמשים במסמך כלשהו שהורד מהאינטרנט ואמנם נוגע למהות העסקה ולמיסוי אך אינו מתייחס לנושאים רבים אחרים (הקונה נפגע).
האם לחתום על זכרון דברים?
על שאלה זו ניתן ורצוי לחלק אותה לשניין:
- זכרון דברים לשירותי מתווך דירות.
- זכרון דברים למכירת דירה.
קראו עוד: זיכרון דברים להשכרת דירה | האם זיכרון דברים מחייב אותי?
זכרון דברים המיועד רק לשם הצגת דירה כפי שמחתימים מתווכי דירות רבים לא תחייב אתכם לקיים דבר למעט לשלם את העמלה המגיעה למתווך במידה והעסקה יצאה אל הפועל. וזאת משום שיש במסמך זה התייחסות להתקשרות בין הקונה למתווך ולא מתייחסים בו לנכס על כל הפרטים הקטנים והחשובים שבו ולכן אין מניעה לחתום עליו כל עוד ברצונכם בשירות ואתם מוכנים לשלם עמלה שמגיעה על לגובה 2% מערך הדירה (ניתן למיקוח).
זכרון דברים לרכישת דירה הנו נושא רציני בהרבה וזאת מאחר ויש בו מספיק פרטים כדי להוכיח שיש קבלה בפועל של הצעת המוכר (גמירות דעת ומסוימות) ולאחר מכן העסק מתחיל להסתבך. כאשר מציעים לכם לחתום על זכרון דברים לרכישת דירה חשוב מאוד שתעזרו בשירותיו של עורך דין שידאג לאינטרסים שלכם ויוודא שאתם אכן עושים את הצעד הנכון ביותר עבורכם. יתרה מזאת, מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון במידה ויש לכם נכסים שונים כך שהרכישה הזו תחייב אתכם במס וזאת מאחר וחתימה זו מדווחת ועל מועד זה תדרשו לשלם מסים.
מה עושים אם חתמנו על זכרון דברים?
עסקת רכישת דירה היא עסקה גדולה ורצינית מאוד ולרוב גם תהיה העסקה הגדולה ביותר של האדם בחייו. לשם השלמת הרכישה הקונה יבקש הלוואת משכנתא ובמידה ומדובר בנכס בעייתי ולא מתאים הרי שהקונה תקוע עם הנכס לטוב ולרע. סיכונים אלו לא ידועים לרוב הקונים וחלקם מגיעים לעורך הדין עם זכרון דברים חתום ובו פרטים שלא תמיד נכונים או מגנים על האינטרס של הקונה. ולכן ההמלצה הגורפת היא שלא לחתום על זכרון דברים ללא מעמד עורך דין המתמחה במקרקעין שיוכל ללוות אתכם בעסקה. אך כאשר חותמים על מסמך זה למרות זאת ישנם מקרים בהם ניתן לצאת מן העסקה וזאת לפי חוק החוזים הכללי שמגדיר את האופן בו חוזה נחתם ועל עורך הדין יהיה להוכיח שבפועל לא נחתם חוזה.
החוק מחייב את המציע ואת הניצע לעבור תהליך מסוים של מוכנות כדי שהמסמך יהיה תקף. כלומר על המציע להציע הצעה מפורטת וברורה הכוללת את מהות העסקה, מחיר העסקה ופרטים נוספים – דבר שאכן מתקיים בזכרון דברים וזאת מאחר והמוכר הוא זה שמגיע לרוב עם זכרון דברים מוכן ומבקש להחתים את הצד האחר. ומהצד השני יש להוכיח שהקונה אכן קיבל והבין את כל הפירוט והסכים לכך בצורה שלא ניתן להתכחש לכך שהוא אכן מקבל את ההצעה ורוצה בה. לרוב תהליך זה מושלם בחתימה על המסמך וזאת כאשר הצדדים היו במשא ומתן וליבנו את הדברים. במידה ואדם חתם על מסמך כזה או אחר מבלי שראה את הדירה או למד אודותיה כנראה שלא יהיה לחתימה זו תוקף משפטי.
כאשר ניכר שיש קבלה של הצעת המוכר נבדוק את זכרון דברים לפי נוסחת הקשר:
לעתים רשום בראשית זכרון דברים או בתוכנו פסקאות כדוגמת: "עד לכתיבת חוזה מכר דירה" או "יפורט בהמשך על ידי עורכי הדין" או "בתנאי לאישור עורכי הדין" ועוד
במקרים אלו ניתן להסיק שמדובר בהסכם ביניים שתלוי כולו בהסכם סופי כך שרק הוא מחייב את החותם. כלומר, ניתן להוכיח שזהו רק חלק מתהליך המשא ומתן ויישור ההדורים. אך במידה ואין פסקאות אלו וההתנהלות כולה נעשית כאילו מדובר בהסכם יחיד הרי שיהיה למסמך זה תוקף בין אם כתוב חוזה או זכרון דברים לבין אם יהיה כתוב מוסכם על הצדדים בראשית העמוד.
יש להדגיש שבמקרים מסוימים ניתן לטעון לחוסר גמירות דעת ומסוימות וזאת מאחר וחסרים פרטים רבים ויש בעיות שונות בנוסח ההסכם. ואכן במקרים נדירים בית המשפט יכול לבטל את המוסכם אך במקרים רבים בית המשפט יעדיף לבצע "השלמה" ולמלא את החסר על ידי כך שידוע לכל שהקונה ביקר בדירה, הבין במה מדובר ועל איזה נכס הוא חותם כך שגם אם לא כתוב במסמך שיש 4 חדרים אין מניעה להשלימו לאחר מכן ויהיה צורך בהוכחת חוסר תום הלב או אף הסתרה והונאה כדי לצאת מהסכם זה שחתמתם עליו.
והמשמעות היא:
לא חותמים על זיכרון דברים ללא ליווי עורך דין. ויש שידגישו שלא חותמים על שום מסמך ללא עו"ד. וזאת מאחר ואין לדבר תועלת עבור הקונה אלא רק עבור המוכר. גם במקרים בהם המוכר לוחץ ואומר שיציג את הדירה למתעניינים נכונים יש לדחוף להשלמת העסקה עם חוזה מכר דירה מפורט ולא עם זיכרון דברים וזאת מאחר ועדיף להפסיד עסקה מאשר למצוא עצמכם משלמים מליוני שקלים על דירה שאינה מתאימה לכם.
