זכות ראשונים במקרקעין: למי מגיע זכות קדימה במקרקעין בפירוק שותפות ובירושה?

מכירת נכסי נדל"ן אינה דומה למכירת נכסים מסוגים אחרים. בעוד בעסקאות מטלטלין ניתן למכור כל זכות לכל אדם, במקרקעין ישנם מקרים בהם יש לאנשים מסוימים זכויות למנוע את המכירה או לזכות ברכישה מוקדמת. זכויות אלו מכונות כ: "זכות ראשונים" או "זכות קדימה" ועל כך אנו נרחיב במאמר זה.

זכות ראשונים במקרקעין

חוק המקרקעין קובע מספר מקרים בהם לא ניתן למכור מקרקעין לכל אדם. כך לדוגמה, כאשר בני זוג, שותפים לנכס, או יורשים (שהופכים לשותפים בעל כורחם) רוצים למכור את חזקתם בנכס מקרקעין, יהיה עליהם להעניק זכות ראשונים ליתר השותפים / היורשים טרם יוכלו להציע את חלקם בנכס בשוק החופשי.

במאמר, נתייחס ל-2 סוגי זכות ראשונים:

1. זכות קדימה במקרקעין מכוח הוראת החוק.
2. זכות קדימה במקרקעין מכוח הסכם.

נצא לדרך,

זכות קדימה במקרקעין מכוח הוראת החוק:

ישנם 2 אוכלוסיות מוגנות בכל הקשור לעסקאות מקרקעין. אלו הן כמובן היורשים ובני הזוג. חוק זה חיוני בכדי למנוע מצבים בהם בן זוג מכניס אדם זר לדירה בעקבות גירושין או כל סוג אחר של מורכבות כלכלית. או מצבים בהם יורשים זוכים בדירת מגורים אך אחד מהיורשים מחליט למכור את חלקו לאדם זר שפוגע בשלמות הנכס או ביכולת של הצדדים להגיע להסכמות נוספות.

לשון החוק:

התייחסות להגנה על היורשים"

סעיף 114 לחוק הירושה:
(א) משק חקלאי שהוא יחידה שחלוקתה הייתה פוגעת בכושר קיומה כמשק חקלאי העשוי לפרנס משפחה חקלאית – יימסר ליורש המוכן ומסוגל לקיימו, והוא יפצה את היורשים האחרים במידה ששווי המשק עולה על המגיע לו מן העיזבון.
(ב) באין הסכמה בין היורשים בשאלה מי מהם מוכן ומסוגל לקיים את המשק החקלאי, מה הם הנכסים המהווים את המשק החקלאי, מהו שווי המשק לצורך החישוב בין היורשים ובדבר צורת הפיצוי ליורשים האחרים, זמני סילוקו והבטחתו – יחליט בית המשפט לפי הנסיבות.
(ג) היו שני יורשים או יותר, ובהם בן-זוגו של המוריש, מוכנים ומסוגלים לקיים את המשק החקלאי – בן-זוגו של המוריש עדיף על יורשים אחרים.
(ד) היה יורש עובד במשק החקלאי בחיי המוריש או שהשקיע בו מהונו ולא קיבל תמורה כפי שאדם אחר היה מקבלה, יובא זאת בחשבון בקביעת הפיצוי האמור.

התייחסות להגנה על בני זוג:

סעיף 101 בחוק המקרקעין: מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן זוגו.

אז, מי זכאי לזכות קדימה:

• יורשי זכויות בקרקע.
• בני זוג.

כלומר, החוק מעניק הגנה משפטית ליורשים ובני זוג ומונע מהשותפים לפגוע האחד בשני.

זכות קדימה במקרקעין מכוח הסכם:

בשונה מזכות הראשונים שמוקנית לשותפים, יורשים ובני זוג, כאשר זכות קדימה מוענקת לאדם על פי הסכם, לא מספיק שהצדדים יסכימו על כך בעל פה או אף בכתב. אלא, עליהם לחתום על שטר מיוחד שעמו ניתן לגשת לרשם המקרקעין (טאבו) בכדי לרשום זאת קדימה. במידה ורישום זה בוצע, רשם המקרקעין אינו יכול לאשר העברת זכויות לכל אדם אחר מלבד בעל הזכות הקדימה אלא אם כן הוכח שאכן הזכות הוצעה וסורבה על ידי המוטב.

לשון החוק: 

סעיף 99 לחוק המקרקעין: בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה.

אז, מי זכאי לזכות קדימה:

• אדם בעל זכות קדימה הרשומה בטאבו.
• אדם המחזיק בשותפות בקרקע.

כלומר, בכדי שזכות זו תתקיים, חייב להיות רישום כלשהו בטאבו. או רישום של זכות קדימה או רישום של זכויות חלקיות בנכס. הסיבה שבעל זכויות בקרקע זכאי לקבל זכות קדימה נובע מכך שלא ניתן לחייב את הצד האחר להפוך לשותף עם אדם אחר בעל כורחו ולכן יש להעניק לו הזדמנות לרכוש את חלקו של האחר טרם מעמידים את הזכויות למכירה.

איך מוכרים נכס עם זכות קדימה?

כאשר רוצים למכור דירה או כל נכס אחר עליה יש זכות קדימה מתוקף החוק או מתוקף הסכם, יש שני דרכים אפשריות:

1. מימוש זכות קדימה – בעל הזכות בוחר לקנות את חלקכם כמותר לו בחוק.
2. העברת המקרקעין – במידה ובעל הזכות לא מימש את זכותו, ניתן למכור לכל אדם.

להלן התהליך כפי הקבוע בחוק:

1. ההצעה למכירת הזכות תיעשה בדואר רשום עם המחיר המבוקש. (העתק ישלח לרשם המקרקעין)
2. במידה ובעל הזכות רוצה בכך, ביכולתו לשלם והרשם יראה בכך אישור מצד המוכר לביצוע העברה. (עד 30 יום)
3. במידה ובעל הזכות אינו רוצה בכך, הוא אינו צריך לעשות דבר ובתום 30 יום יחשב כסירוב לרכישה.
4. במידה ושלב 3 התקיים: בעל הקרקע רשאי למכור את הנכס לכל אדם באשר הוא.

*במידה ויש מספר בעלי זכות קדימה, לכל אחד מהם שמורה הזכות לאשר את תנאי הרכישה ולקנות את חלקו וחלקם של אחרים במידה וסרבו לרכוש.

אך יש גם אותיות קטנות:

• במקרה של סירוב: המוכר חייב למכור במחיר המוצע או גבוה מכך בתוך 6 חודשים.
  • מכר תוך 6 חודשים: רישום הזכות הקדימה תימחק ובעל הזכויות החדש אינו חייב בדבר.
  • לא מכר תוך 6 חודשים: יהיה עליו להציע מחדש לבעלי הזכויות ולהתחיל תהליך מחדש.
• במקרה של מתנה: ניתן להעביר את הזכויות במתנה לכל אדם, אך חובת הזכות קדימה נשארת.

לסיכום,

במידה ויש ברשותכם נכס שרכשתם במשותף עם אדם נוסף (שותף או בן זוג), במידה ויש ברשותכם נכס שירשתם יחד עם בני משפחה נוספים, הרי שאינכם יכולים למכור את זכויותיכם לכל אדם טרם הצעתם את חלקכם ליתר היורשים ואו השותפים. במידה ואתם נדרשים למכור בכל זאת, במידה ואתם נתקלים בבעיות בתהליך, פנו אלינו לקבלת ייעוץ משפטי וסיוע בקידום המכירה.