זכויות שוכר דירה הן נושא מורכב מאוד מאחר ולרוב, שוכר הדירה נמצא בעמדה נמוכה מזו של המשכיר. השוכר מוצא עצמו פעמים רבות כבול להסכם שכירות שאינו מידתי ובו בעצם מפשיטים אותו מזכויותיו. ולמרות זאת, גם לשוכרים יש זכויות וככל שמכירים את הזכויות טוב יותר כך הסבירות שתוכלו להתמודד עם בקשות ודרישות של בעל הדירה בצורה טובה יותר ומשכך למנוע ניצול ופגיעה במגיע לכם.
זכויות שוכר בשלב חתימה על חוזה
כידוע, כל אדם רשאי להחליט על מה הוא חותם ועל מה הוא אינו מוכן לחתום. במקרים רבים מוצג לשוכר חוזה דרקוני בו ישנם סעיפים שיכולים לפגוע במוקדם או במאוחר בשוכר. נכון, חוזה שכירות לרוב מוזמן או מותאם אישית על ידי משכיר הדירה שמגיע מוכן ועם ההגנה האופטימלית על רכושו גם אם זה אומר שעליו לדרוס את השוכר בדרך. ולמרות זאת ביכולתכם לנהל משא ומתן על כך סעיף שאינו נראה לכם ואינכם חייבים להסכים לכל האמור בחוזה וזאת כדי שתוכלו לשמור על זכויותיכם.
- מצב הדירה ביום קבלתו
- תיקונים חיוניים שנדרשים בדירה
- שכר הדירה ואופציות אפשריות
- תנאים ליציאה מוקדמת מחוזה השכירות
- ביקורי בעל הבית בנכס
- ערבויות של השוכר על הנכס
חילוקי דעות רבים נובעים מאי הבנות, מטענות שווא של אחד הצדדים על מצב הדירה ביום מסירתה, על תיקונים שהובטחו ולא קוימו, על קיום החוזה ותנאים לסיום מוקדם של ההסכם לצד מצבים בהם בעל הדירה שומר לעצמו ערבויות משמעותיות מידי כמנוף לחץ על השוכר או כאשר בעל הדירה קופץ לביקורים בהפתעה כל אימת שמתחשק לו – כלל המקרים הללו ניתנים לפיתרון וניתן להגיע למצב בו זכויות שוכר הדירה נשמרות.
נעבור על ששת הנושאים הללו כעת:
1. מצב הדירה ביום קבלתו
לא אחת ישנם ויכוחים בין בעל הדירה לשוכר על מצב הנכס לאחר תקופת שכירות מסוימת. בעל הדירה טוען שמסר את הדירה במצב טוב בהרבה ממצבו כיום ודורש מהשוכר לתקן / לטפל בדברים שכלל לא נגרמו באשמתו. בדיוק בשביל זה עלינו לצלם ולהגדיר כל דבר בדירה ביום קבלתה ולהחתים את בעל הדירה שהוא מאשר את הדברים. כן, מומלץ לבוא עם מצלמה ולסרוק את הדירה ולצלם כל ליקוי וכל בעיה כדוגמת נזילה, שבר או כלי שאינו עובד כדי לצרפו לחוזה השכירות יחד עם חתימת בעל הדירה.
במידה ואנו מוצאים לנכון להסדיר נושא זה, מרבית הבעיות יחסכו מאיתנו בעתיד מאחר ונוכל בכל שלב לחזור אחורה לרישומים או לתמונות כדי להוכיח לבעל הדירה שהנזק אינו באשמתנו. או לחלופין שהרטיבות שהחלה עוד בכניסה לדירה היא הגורם לבעיות אחרות בנכס. בצורה זו אתם מגנים על זכויותיכם ומונעים מבעל הדירה שמחזיק בכוח הרב יותר לתבוע אתכם על נזקים אלו.
2. תיקונים חיוניים שנדרשים בדירה
בהמשך ישיר לסריקה ולצילומים שעשינו בשלב קודם לכן, במידה ומתגלים ליקויים בטיחותיים או ליקויים שצפויים לגרום לכך שהמגורים בדירה אינם ראויים הרי שתוכלו לדרוש מבעל הדירה לתקן את הבעיות כחלק מעיקרי החוזה. המצב האידאלי יהיה לדרוש את תיקון הליקויים עוד קודם לכניסה לדירה וזאת מאחר והסיכויים להגשים את תיקון הליקויים מאוחר יותר כבר הופך לקטן בהרבה.
כחלק ממגורים בדירה נגרמים ליקויים שונים. חלקם כדרך הטבע על ידי בלאי טבעי ואחרים נגרמים כתוצאה מרשלנות או מסיבה מכוונת של המתגוררים בדירה. בעל הדירה מחויב על פי חוק השכירות לתקן כל ליקוי שמפריע לחיות בדירה וזאת כל עוד במועד כניסת הדיירים לנכס בעיה זו לא הייתה קיימת. במידה ויש בידכם הוכחות לכך שתחילת הבעיה החלה עוד קודם לכניסה לדירה וכתוצאה מבלאי סביר בעל הדירה לא יוכל לבוא בתירוצים ולהימנע מתיקון הליקויים וכך מגוון מקרים בהם פורצים ויכוחים בין הצדדים נחסכים מכם.
החוק מאפשר לכם במקרים בהם בעל הדירה אינו מתקן את הנזק (ואתם בטוחים! ויש לכם הוכחות שנזק נגרם בצורה טבעית) להזמין איש מקצוע לפי בחירתכם שיבוא ויתקן את הנזק ולאחר מכן תוכלו לבצע קיזוז בגובה שכר הדירה שתשלמו. במידה ואין לכם הוכחות שאכן מגיע לכם לבצע קיזוז זה צפוי לפגיעה מצידו של בעל הדירה אך במידה ויש לכם הוכחות מיום הכניסה לדירה שמראות שאין זה אשמתכם גם בעל הדירה לא יוכל לעשות דבר בנידון. ויהיה עליו לאפשר את הקיזוז בשכר דירה.
3. דמי שכר דירה ואופציות
4. תנאים ליציאה מוקדמת מחוזה השכירות
אף אחד לא רוצה למצוא עצמו "תקוע" בחוזה מבלי יכולת לצאת מוקדם. ניתן להוסיף אפשרות זו בשני אופנים. 1. על ידי התרעה מוקדמת של מספר חודשים. 2. על ידי איתור שוכר חלופי בדמי שכירות זהים כך שהמשכיר אינו נפגע. למה לעשות זאת? במידה ולא תדרשו אישור לכך בחוזה השכירות הרי שבעל הדירה יוכל לדרוש מכם להמשיך ולשלם שכר דירה במלואו גם לאחר שעזבתם את הדירה. ישנם מקרים נדירים בהם שוכר נאלץ לעזוב את הדירה מוקדם מהצפוי מסיבות מוצדקות וחוק השכירות והשאילה מאפשר להכניס דייר אחר במקומכם בהסכמת המשכיר גם אם לא מופיע כך בחוזה עצמו. במידה והמשכיר אינו מוכן לקבל זאת מבלי לתת סיבות טובות הרי שבית המשפט יכול לקבוע שעליו לקבל את הדייר החלופי.
המעניין הוא, במידה והשוכר רוצה לעזוב עליו למצוא שוכר חלופי במרבית הפעמים ולעבוד קשה רק בכדי לצאת מוקדם מן החוזה. אך במידה ומשכיר הדירה מעוניין במכירת הנכס או בפינוי הדיירים כל שעליו לעשות זה ליידע את הדיירים כמה חודשים מראש כדי שיערכו לכך. נסו להגיע עם בעל הדירה לכך שסעיף זה יהיה הדדי כך שגם לכם תישמר הזכות לעזוב מוקדם מכל סיבה שהיא בהודעה של מספר חודשים מראש בלבד.
5. ביקורים של בעל הדירה
אחד הנושאים המורכבים הוא לקבוע האם ומתי יכול בעל הדירה לקפוץ לביקור פתע ולבדוק לשלם הנכס..? ישנם משכירים שמאוד אוהבים להפתיע את השוכרים בשעות לא סבירות כדי לבחון האם ההם שומרים על הנכס ואכן עושים בו שימוש סביר. זהו מצב לא נעים בכלל עבור השוכר שזכויותיו לפרטיות נפגעות פעם אחר פעם ובמידת האפשר רצוי להוסיף סעיף שמחייב את בעל הדירה בהתרעה מראש וזאת כדי שהשוכרים יוכלו להיערך לכך ולשמור על פרטיותם.
ישנם מקרים בהם בעל הדירה צריך לקפוץ לביקור פתע וביכולתו לעשות זאת גם אם הוסכם אחרת. זאת לדוגמה, כאשר הוא חושד שהשימוש בדירה אינה למטרת מגורים אלא לעסק. השכרת דירה לעסק יכולה לסבך את בעל הדירה בפני רשויות החוק ולגרום לנזקים במיסוי לאחר מכן. אך גם במקרים אלו מספיקה ביקורת פתע אחת אך לא כל מספר ימים או שבועות כפי שיש שנוהגים לעשות.
6. ערבויות של השוכר על הנכס
חשוב מאוד להפקיד בידיו של המשכיר את הערבויות שמתאימות גם לכם. כלומר, עדיף להגיע להסכמות מול בעל הדירה על ערבות בדמות צ'ק ביטחון שמאוד פופולרי לשכירות ולהימנע מערבות בנקאית שעולה לכם כסף וחבל לשלם על כך. המורכבות הגדולה יותר היא השלב בו אתם צריכים לקבל את הערבויות / פיקדונות חזרה ובהם בעל הדירה מקשה ידיו ומחייב אתכם בצביעה חוזרת, תיקונים ובעצם כל שמתחשק לו בטענה שאתם התחייבתם לכך בחוזה – כאן אנו חוזרים לסעיף הראשון – הציגו את התמונות כדי להוכיח שאתם מחזירים את הדירה בדיוק כפי שקיבלתם אותה והזהירו את בעל הדירה שאינו יכול לעשות שימוש בערבויות אלו מאחר ואתם אכן עמדתם בכל התחייבויותיכם.
אנו כמובן ממליצים לפעול בצמוד לטופס סיום שכירות אשר מגן עליכם בצורה טובה יותר ושומר על האינטרסים של שני הצדדים.
