זכויות במקרקעין מחייבים התייחסות מיוחדת ושונה מכל תחום אחר. כן, זכויות במקרקעין מקבלים התייחסות מיוחדת בחוק מיוחד וייחודי שמטרתו להגן על הצדדים בעסקאות יקרות ומשמעותיות כל כך. ישנו גוף בשם רשם המקרקעין (טאבו) שמשתייך למשרד המשפטים שתפקידו שמירה על הסדר ועל זכויות במקרקעין וכל עסקה המערבת נכסי מקרקעין חייבת לעבור דרך רשם המקרקעין בכדי לקבל תוקף ולזכות בהגנה מצד המדינה על הרכוש שבעניין. במאמר זה אנו נתייחס להתנהלות מול רשם המקרקעין בעסקאות נדל"ן כאשר הצדדים מעוניינים בהעברת זכויות מקרקעים, רישום זכויות במקרקעין וכל מה שחשוב לדעת כדי להגן על הזכויות שלכם.
זכויות במקרקעין
משרד המשפטים הוא הגוף האחראי על זכויות במקרקעין במדינת ישראל וככזה ישנם ספרי רישום מקרקעין בידי רשם המקרקעין (טאבו) בהם כל עסקת נדל"ן נרשמת והמופיע בספרים אלו זוכה להגנה משפטית מהמדינה. כלומר, רק מה שמופיע בספרים אלו קובע ולא כל דבר אחר שהתרחש בשוק החופשי. בצורה זו המדינה מנהלת ועוקבת אחר הקרקעות ומגינה על החלשים מפני הונאות וגזלות של הרכוש החשוב מכל – הבית.
כדי למנוע מצבים בהם מערימים על רשם המקרקעין ומבצעים העברה של זכויות ללא אישור הבעלים ישנו תהליך מסודר בו עלינו לפעול בכדי לשכנע את הרשם המקומי בכך שאכן מדובר בעסקה כשרה הרצויה על שני הצדדים. מאחר והזכויות במקרקעין רשומים בספרי רשם המקרקעין תפקידם של הרשמים להיות חומת מגן לזכויות הבעלים על נכסים ומתפקידם לנסות ולזהות כל ניסיון ערמה ואו עסקה לא כשרה ובמידה ואכן יתגלה כדבר זה ביכולתו של הרשם למנוע את העברת הזכויות ואו לפעול כדי להחזירם לבעלים הטבעיים והחוקיים.
איך מעבירים, מחליפים ומוכרים זכויות במקרקעין?
רכשתם דירה במזל טוב! איך מעבירים את הזכויות של בעל הדירה שמוכר את הנכס אליכם? עסקת מקרקעין תתחיל תמיד בהסכמות בין הצדדים ותסתיים בכך שעורכי דין של שני הצדדים פועלים בכדי להעביר את הזכויות בין הצדדים בצורה שבה כולם מוגנים ולא נותרים חשופים בתהליך.
פקודת הסדר זכויות במקרקעין
ישנם אזורים בישראל שאינם נמצאים באזורים מוסדרים. אזורי מגורים ישנים בירושלים לדוגמה אינם מוסדרים וגם אם נחפש היטב לא נמצא חלוקה לגושים וחלקות וכאשר אין גוש חלקה ואין סדר קשה מאוד לאכוף את הזכויות ולהגן על התושבים. כך היה בכל הארץ אך עם השנים עוד ועוד קרקעות לא מוסדרים עברו להיות מוסדרים ובעצם כיום מרבית הקרקעות מוסדרים. פקודת הסדר זכויות במקרקעין מעניקה לשר הממונה את הכוח לחייב הסדר ואו לקבוע עובדות כאשר נדרשים לכך. כל זכויות במקרקעין שיש לנו מבוססים על פקודת הסדר זכויות במקרקעין.
רישום זכויות במקרקעין
זכויות במקרקעין נרשמות בטאבו לאחר שהצדדים הגישו לרשם המקרקעין את חוזה מכר דירה, את ההסכמות בין הצדדים ובעצם לאחר שהוכח מעל לכל ספק ששני הצדדים רוצים ברישום זכויות לטובת אדם אחר. ישנם מקרים בהם המדינה היא זאת שמעבירה את הזכויות וזאת במסגרת רפורמה בה המדינה מעבירה נכסים בחכירה לבעלות המלאה של החוכרים. בכלל המקרים הרישום נעשה רק לאחר תשלום מסים כחוק, תשלום חובות לרשות המקומית כחוק וחתימה של הצדדים ועורכי דינם על מסמכים רשמיים לרצונם לרשום זכויות לאדם אחר.
העברת זכויות במקרקעין
העברת זכויות במקרקעין יכולה להתבצע בדרכים שונות. לרוב העברת זכויות במקרקעין תיעשה בתמורה לכסף שמשולם אך לא תמיד כך הדבר. העברת זכויות במקרקעין בדומה לרישום זכויות במקרקעין נעשית במסגרת תהליך מסודר בו הקונה מפקיד סכום כסף שמקנה לו זכויות חלקיות בנכס ולכן נרשמת לטובת הקונה הערת אזהרה שמונעת מכל אדם אחר לקנות את הנכס ללא רשותו. לאחר שהערה זו נרשמה ניתן להמשיך בתהליך ולהשלים את הרכישה ולבצע את העברת הזכויות במלואם לטובת הרוכש.
העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה
ישנם מקרים בהם זכויות במקרקעין מועברות ללא תמורה כלל. במקרים אלו הפרוצדורה מעט שונה:
- דירה במתנה – על הנותן והמקבל לחתום על טופס מיוחד לכך שהזכויות מועברות ללא תמורה.
- דירה בירושה – על הזכאי לירושה להביא צו ירושה מאושר לרשם המקרקעין לרישום הזכויות.
בכלל המקרים הללו יש לשלם מסים כחוק ולפעול בצורה מסודרת כדי לזכות ברישום המיוחל.
בדיקת זכויות במקרקעין / אישור זכויות במקרקעין
לפני קיום עסקה על הקונה לקבל אישור זכויות במקרקעין ממוכר הדירה וזאת כדי לאמת את יכולתו למכור את הנכס. לאחר שעסקה או העברת זכויות מושלמת על הקונה לבדוק שהזכויות אכן הועברו על שמו כמובטח. כדי לבצע בדירת זכויות במקרקעין לא צריך לצאת מהבית ואו לגשת לרשם המקרקעין וניתן להוציא פלט מיידי מהאינטרנט במחיר של 15 שקלים בלבד. כמובן שיש סוגים שונים של נסח טאבו ועלינו לבחור את זה המתאים לנו לאימות הנתונים הרשומים.
עוד על זכויות במקרקעין:
ישנם עוד כמה מושגים שחשוב להכיר בנוגע לזכויותיכם:
זכות מעבר במקרקעין (זיקת הנאה)
גם כאשר יש לכם זכויות במקרקעין. ישנם מקרים בהם הזכויות שלכם אינם שלמות וזאת כאשר לשכן או לאדם אחר יש זכות למעבר במקרקעין. כלומר, במידה ויש לכם שטח חקלאי ולאדם נוסף יש שטח חקלאי אך לא ניתן להגיע לשטחו מבלי לעבור על השטח שלכם הרי שיש לו זכות מעבר בשטחכם למרות העובדה שמדובר בשטח פרטי שרשום רק על שמכם. כך הדבר יכול להיות גם במידה ויש שטח משותף בבניין שניתן להגיע אליו רק במעבר דרך החצר האחורית שלכם וכן הלאה..
זכות קדימה במקרקעין
ישנם מקרים בהם הזכויות שלכם במקרקעין אינם מושלמות. כלומר, במידה ותרצו למכור את זכויותיכם יהיה לכם להציע אותם קודם לכן לאדם מסוים המחזיק בזכות קדימה במקרקעין שלכם. מתי דבר זה מתרחש? בשלל מקרים אך המוכרים מביניהם אלו המקרים הבאים:
- כאשר יש הסכם בין הצדדים על זכות קדימה במקרקעין.
- כאשר מדובר בנכס שהתקבל בירושה – ליורשים יש זכות קדימה.
- כאשר מדובר בנכס של בני זוג – המוכר חייב להציע קודם לבן הזוג.
לסיכום, זכויות במקרקעין זהו עניין מעט מורכב שיכול להשתנות מפעם לפעם בהתאם לחוק ובהתאם למצב הנתון. רישום זכויות הנו דבר חיוני וחובה ויש לבדוק זאת לאחר מכן כדי לאמת את הנתונים. רק מה שרשום בספרי הרישומים קובע בשטחים שנמצאים תחת החוק הישראלי (למעט יהודה ושומרון) ומומלץ תמיד לפעול יחד עם עורך דין שיגן על זכויותיכם בצורה הטובה ביותר ויפעל עבורכם מול רשם המקרקעין.
צריכים סיוע מקצועי? יש בעיה בזכויות שלכם? פנו אלינו:
