השקעה בנדל"ן בעבר נחשבה כאפיק בטוח ומשתלם. השקעה נדלן אמנם לא הניבה תשואה דומה לזו של שוק ההון אך היותה בטוחה הרבה יותר קרצה למשקיעים רבים שרכשו עוד ועוד דירות עם השנים. אך לאחרונה רשויות החוק והמס פוגעות אט אט בתנאי המיסוי וביכולת ההשקעה בישראל והשקעות נדל"ן הופכות למורכבות מחוסר וודאות ומחוסר יציבות שמקשה מאוד על קבלת ההחלטות. במאמר זה נציג את פעולות הממשלה האחרונות שמצרים את רגליהם של המשקיעים וננסה להבין יחד האם גורמים אלו אכן משפיעים על כדאיות ההשקעה בטווח הקצר והארוך וזאת תוך התייחסות למגוון אפיקי ההשקעה בנדל"ן בישראל.
השקעה נדלן – מדריך
כאשר בוחנים את האפשרות לביצוע השקעות נדל"ן בישראל עלינו להתייחס למצב הקיים אך גם למצב שהולך ומתהווה בשנים האחרונות. ככל שמצוקת הדיור מחמירה כך הפניית האשמה אל עבר המשקיעים הולכת וגדלה וכחלק מהפתרונות המוצעים מדירים את המשקיעים וגורמים להם לבחור באפיקי השקעה אחרים ואו בהשקעות נדל"ן בחו"ל (זו כמובן תוצאה לא רצויה..). נשאלת השאלה האם השקעה נדלן עדיין כדאית ומשתלמת בעבור משקיע שרוכש דירה חדשה בתנאי שוק המתקיימים בחוסר וודאות להחלטות מיסוי וחקיקה שמתעדכנות חדשות לבקרים?
המצב הקיים:
מזה שנים רבות הריבית במשק בשפל חסר תקדים, ערך נכסי הנדל"ן עולה ועולה והיצע הדיור קטן מלהכיל את הביקוש האדיר מצד הציבור. ביקוש זה מביא לידי עלייה תלולה במחירי הדירות אך גם בעלויות השכירות שמושתות על מחוסרי הדיור ובסופו של דבר המשקיעים נהנים מתשואה נאה (ולעתים פטורה ממס) על השקעתם. בשוק זה מאוד משתלם להשקיע בנדל"ן ישראלי ולכן המעורבות של המשקיעים בעשור החולף הורגשה בכל הערים ברחבי הארץ.
המצב המתהווה:
לעומת זאת, בשנים האחרונות זעקת הציבור שמבכה את מחירי הדיור בישראל הפכה לעזה ומוחשית בעבור חברי הכנסת ומשרדי הממשלה החלו לנסות לטפל בבעיה. הטיפול בבעיה זו נחלק לטיפול ישיר בבעיה על ידי הענקת הטבות ברכישת דירה ראשונה למחוסרי דיור במסגרת מחיר למשתכן ובמסגרת מחיר מטרה וכמובן גם הגדלת השכירות ארוכת הטווח שמנוהלת באמצעות חברת דירה להשכיר. מצד שני יש ניסיון להטיל את האחריות ולהגדיל את היצע הדירות בצורה עקיפה על ידי דחיקת המשקיעים לשוליים על ידי הטלת מסים כבדים ומיותרים שיפגעו ברצונם להשקיע בשוק הנדל"ן הישראלי.
האם עדיין משתלם להשקיע בנדל"ן ישראלי?
כאשר מנסים לענות על השאלה הפשוטה: האם כדאי להשקיע בנדל"ן בישראל? עלינו להפריד בין שני תחומי השקעה:
- נדל"ן למגורים – השקעה בדירה להשכרה, נכסים המיועדים למגורים בלבד.
- נדל"ן מניב – השקעה במבני תעשייה, מסחר ועסקים ואינם מיועדים למגורים.
בעוד בכל הקשור לנדל"ן מניב הכל נראה יציב ובטוח עם גידול משמעותי בצריכה ובחיי הפנאי של הציבור, השאלה האמיתית נופלת דווקא על השקעות נדל"ן למגורים שעל משקיעים אלו מוטלים ונבדקים אפשרויות להטיל מגוון מסים חדשים וכואבים כאשר המוכרים בהם כיום הם:
- העלאת מס רכישה ל8% לרוכשי דירה להשקעה.
- דיונים על הגבלת המשכירים והגנה על השוכרים.
- מס על בעלי 3 דירות ויותר בגובה 12,000 ש"ח כל שנה.
- מס רכוש על בעלי קרקעות שאינם בונים דירות.
- מס על דירות רפאים / דירות שאינם מושכרות משך זמן מסוים.
אילו התערבויות גסות מאוד בשוק הנדל"ן למגורים והן מהוות את הסנוניות הראשונות לגל חקיקה ומיסוי שרק עתיד להחמיר ולסכן את בעלי הדירות להשקעה. המשמעות היא שייתכן מאוד שאלו שבוחרים להשקיע בנכסי נדל"ן לטווח קצר ימצאו עצמם מחוץ למשחק ויחפשו אפיקי השקעה אחרים. יתרה מזאת, ישנו חשש מהותי שהמיזמים של חברי הכנסת והממשלה בהוזלת דירות לזוגות צעירים ומחוסרי דיור תשפיע על המחירים בכל הארץ ואולי אף תביא לידי ירידת מחירי הדירות דבר שכמובן יפגע בכדאיות ההשקעה בעת הזו בנדל"ן למגורים.
איך מקבלים החלטות על השקעה בנדל"ן?
חשוב להבדיל בין השקעות נדל"ן לטווח הקצר ולהשקעות נדל"ן בטווח הארוך. בטווח הקצר המשקיעים צפויים לחזות בהקפאת מחירים ואולי אף ירידת מחירים זמנית לצד חובת תשלומי מס על נכסיהם. לעומת זאת משקיעים שבוחרים באפיק השקעה נדלן יגלו שיש דרכים מגוונות להימנע מתשלומי מס מיותרים וזאת על ידי תכנון מס נכון ורישום נכסים על שם קרוביהם מתוך ידיעה שבטווח הארוך הצורך בנכסי נדל"ן רק הולך והופך לגדול יותר וגם אם בטווח השנים הקרובות לא ייגזר רווח גדול במיוחד, בשנים שלאחר מכן יוצר תיקון טבעי כפי ששווקים נוהגים לעשות לאחר התערבות מלאכותית וזמנית במאפייני השוק.
אם בעבר השקעה בדירות נחשב כאפיק נטול סיכונים (בעל סיכונים נמוכים למדי) הרי שמצב זה משתנה והולך וייתכן מאוד שעדיין תבחרו להשקיע את כספכם באפיקים אחרים כדוגמת תעודות סל ואו אג"ח ממשלתי וזאת כדי ליהנות מהכנסה פסיבית וקבועה מבלי לחוות זעזועים רבים מידי בטווח הקצר. כדי להקטין את הסיכויים חשוב מאוד להשקיע ביתר זהירות ולבחור את הנכסים שנרכשים על בסיס ערכים נוספים מלבד כסף – ניתן לרכוש נכס בעבור הילדים מראש ולבנתיים להשכירו לאחרים ולהרוויח מההשקעה ואו לבנות יחידות דיור / דירות מרתף שיושכרו בתנאים אופטימליים בעבורכם וכן הלאה..
מומלץ להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן כדי לקבל את מלוא המידע הנחוץ בעבורכם. פנו אלינו לייעוץ חינם:
