השקעה בנכס מסחרי מניב אינה דומה להשקעה בנכס למגורים. כאשר בוחרים להשקיע בנדל"ן מניב חשוב להבין שמדובר באפיק המורכב מסיכונים גבוהים בהרבה מאלו למגורים. אך, לעומת זאת, כגודל הסיכון כך גודל ההזדמנות ולכן רבים בוחרים באפשרות זו. במאמר זה ננסה להבין מה הגורמים לאותן סיכונים, איך מקטינים סיכונים אלו, איך נכון להשקיע ברכישת נכס מסחרי מניב?!
השקעה בנכס מניב
נפתח בהקדמה קצרה בנושא,
כאשר אנו מתייחסים להשקעה בנכס מניב, זה לא בהכרח אומר רק רכישה של נכס מניב אלא גם השכרה, חכירה וכל מאפיין אחר של החזקת נכס מניב.
נדל"ן מניב, שם כולל למגוון עסקאות מקרקעין שאינם למגורים. בין היתר, אפיק זה כולל את האפשרויות הבאות:
- השקעה בנכס מסחרי.
- השקעה בנכס תעשייתי.
- השקעה בנכס משרדים.
- השקעה בנכס למגורים.
- השקעה בנכס לתיירות.
- ועוד..
נכס מניב, שם כולל למגוון עסקאות מקרקעין שצפויים להניב תשואה. תשואה מניבה בנדל"ן מחולקת לשניים:
- תשואה פירותית – גובה התשואה החודשית / שנתית משכירות בנכס.
- תשואת ערך – גובה ההשבחה של ערך הנכס עם גידול בביקושים.
כעת שמבינים מהו נכס מניב, ניתן לעבור ולהבין איך רוכשים נכס מסחרי מניב בצורה נכונה.
איך נכון להשקיע ברכישת נכס מסחרי מניב?
השקעה בנכס מסחרי מניב, משמעותה רכישת חנות, מתחם מסחרי, קניון או כל סוג אחר של נכס שייעודו מסחר. ניתן להרוויח תשואה נאה שנעה בין 8%-12% לשנה ומדובר בתשואה מפתה במיוחד. אך לא כולם בוחרים להשקיע באפיק זה מאחר ונדל"ן מסחרי חשוף לגאות ושפל בשוק המקומי, תקפות האטה ומשבר, תחרות מצד חנויות וירטואליות ברשת והקמתן של מתחמים נוספים שמתחרים על לבם של הלקוחות. כלומר, השקעה לא חכמה באפיק זה אמנם תייצר תשואה יפה למספר שנים אך יכולה לגרור את המשקיע להפסדים.
אז איך משקיעים בנכס מסחרי מניב?
השקעה בנכס מסחרי ולצורך כך כל השקעה בנכס מניב משתלמת אך ורק כאשר מבצעים פעולות אשר מקטינים את רף הסיכונים הצפויים. פעולות אלו יאפשרו למשקיע ליהנות מתשואה גבוהה אך להיחשף לרמות סיכון סבירות שניתן להכיל בעת הצורך. להלן הפעולות שמקטינות את הסיכון בהשקעה בנכס מניב:
- בוחרים נכסים שעונים על צורך אמיתי של הציבור.
- בוחרים נכסים שמציעים שירות ממוקד לציבור.
- בוחרים נכסים בסביבה מבוקשת אך לא תחרותית.
- בוחרים נכסים בסביבה מתחזקת וזולה להחזקה.
- מנהלים בפועל את הנכסים שאנו רוכשים.
- ועוד..
אנו נעבור כעת על הפעולות הללו ונסביר את משמעותן:
בוחרים נכסים שעונים על צורך אמיתי של הציבור:
לא כל נכס מסחרי מניב שנבנה אכן שווה השקעה. ישנם נכסים שאינם מוסיפים ערך גבוהה לציבור ואינם עונים על הצרכים של ציבור הלקוחות אליו אנו פונים. להלן דוגמה שתעזור לנו להבין זאת טוב יותר, בכל קניון ובכל מתחם מסחרי ישנם "עוגנים". עוגן, הנו אבן שואבת לקהל רב ש"צריך" שירות מסוים.
דוגמאות לעוגנים:
- סופר-מרקט זול במיוחד כדוגמת רמי לוי.
- קולנוע / מתחם אולמות קולנוע חווייתיים.
- שטחי משרדים / תעסוקה מעל למתחם.
עוגנים אלו מבטיחים שהשקעתנו במתחם מוצדקת ושיש לציבור הרחב צורך ואו רצון מהותי להגיע ולרכוש מוצרים דווקא במתחם בו אתם מושקעים. לעתים, ניתן לרכוש חנות במתחם קניות שאינו מכיל עוגנים חזקים והמשמעות היא שגובה הסיכון שהמשקיע נוטל גבוהה יותר מאחר וכל שינוי ואו תחרות תגרום למתחם להתרוקן ממבקרים ולהפסדים צורמים.
בוחרים נכסים שמציעים שירות ממוקד לציבור:
בעבר, בכל עיר היו מספק מוקדי משיכה עיקריים כדוגמת קניון בולט, מרכז העיר ובית קולנוע ותרבות. כיום, יש ריבוי של מתחמים מסחריים ובכל מקום שנלך נפגוש עוד ועוד מתחמים שנפתחים כאשר השיאנית הישראלית היא ללא ספק העיר באר שבע בה מתחמים נבנים זה בצמוד לזה. כיום, יש חשיבות גבוהה במיוחד לייחודיות והתבלטות בשטח שתצדיק הגעה למתחם המסוים ביותר.
דוגמאות לשירותים ממוקדים:
- קניון המתמחה באופנה "Fashion Mall"
- קניון הסובב בתי קולנוע "Cinema Mall"
- מתחם קניות המתמחה באוכל "Food Market"
ככל שיותר ברור לקהל המבקרים מהו מיקוד המתחם בו ברצונכם להשקיע, כך סביר להניח שהם יבקרו בו בתדירות גבוהה יותר ויחפשו בו את השירותים שאותם אתם רוצים להציע. כיום, עוד ועוד מתחמים עוברים מתיחת פנים ואו שינויי מיתוג בכדי לבלוט ולמשוך קהלים ייחודיים ומתאימים לחנויות ולעסקים במתחם.
בוחרים נכסים בסביבה מבוקשת אך לא תחרותית:
לא כל מתחם ואו קניון מצליח למשוך קהלים משמעותיים. יש חשיבות גבוהה למיקום המתחם ולתחרות הקיימת בסביבת מקום. כך לדוגמה, ניתן לקחת את מרכזי הערים שעדיין נהנים ממבקרים רבים אך חשופים לתחרות רבה מצד המתחמים החדשים והממותגים שמציעים חווית קניה טובה יותר עם מוזיקה, מזגן, קרבה גבוהה יותר וחניה נוחה. אך גם מתחמים אלו סובלים לעתים מתחרות מצד מתחמים חדשים וממותגים יותר..
במיקומים החמים באמת, ניתן לראות מספר מתחמי קניות ובילוי שנפתחים זה מול זה ופונים לאותם האוכלוסיות. לתחרות יש משקל גבוהה ולכן יש לשים לב למתרחש סביב למתחם ואו קניון ולבחון אילו רמות חשיפה יהיו למקום בפועל. ככל שמשקיע מבצע הערכה טובה יותר, כך החלטתו נכונה יותר וגובה הסיכון יורד.
חשוב לזכור שאנו משקיעים בעידן בו האינטרנט חודר אט אט לחייהם של כלל הישראלים. נכון לשנת 2017, ישראל היא המובילה העולמית בקניות באינטרנט ולכן יש לחשב את הפרמטר הזה במהלך קבלת ההחלטות מאחר וניתן לראות באינטרנט גורם תחרותי לכל דבר ועניין.
בוחרים נכסים בסביבה מתחזקת וזולה להחזקה:
השקעה בנכס מסחרי יכולה להיעשות בכל מקום אך ההבדלים בין המיקומים השונים לעתים דרמטי. כך לדוגמה, כאשר מבצעים השקעה בנכס מסחרי יש לקחת בחשבון בין היתר את עלויות התחזוקה השוטפת לצד הניהול של הנכס.
דוגמאות לעלויות שיש לקחת בחשבון:
- עלויות ארנונה בהתאם לרשות המקומית.
- עלויות ניהול והחזקה בהתאם לחברת הניהול הנבחרת.
כאשר בוחרים לרכוש נכס מסחרי יש לקחת בחשבון הוצאות אלו שישפיעו בסופו של דבר על התשואה הנקייה בסוף התהליך. ניתן ללמוד מרשת מתחמי BIG שפרוסים בכל הארץ בעיקר מחוץ לערים ובאזורים פחות יקרים אך מציעים חניה נוחה וקרובה ושילוב חווית הרחוב והקניון יחד. בפועל עלויות הניהול נמוכות בהרבה, עלויות הארנונה נמוכות בהרבה ובעצם יש תמורה גבוהה ליזמים ובעלי החנויות.
מנהלים בפועל את הנכסים שאנו רוכשים:
רכישה והחזקה של נכס מניב לא ממש משתלמת במידה ולא מנהלים את הנכס בפועל. בשונה מנדל"ן למגורים אשר מושכר ואחת לשנה מחדשים חוזה שכירות. בנדל"ן מניב, ובנדל"ן מסחרי בפרט. יש חשיבות גבוהה לניהול שוטף של הנכס.
ניהול נכס מניב הנו הדרך הפשוטה והטובה ביותר להקטין את רף הסיכון בהשקעה. במידה ויש לכם נכס ואתם בוחרים לקיים בו פעילות עסקית בכוחות עצמכם, ביכולתכם להגיב לתנאי השוק ולדבר אל לבם של הרוכשים גם בעתות משבר. כך לדוגמה, במידה ויש לכם נכס מניב ובו עסק השייך לכם, ביכולתכם להציע הצעות אטרקטיביות ומחירי מבצע בכדי לגרור תנועה ישירה לעסק שלכם וכך לא להיות תלויים רק בתנאי השוק ובחסדיהם של מנהלי המתחם.
דוגמאות לניהול שוטף של נדל"ן מסחרי:
- פרסום בעיתונים של מבצעים והנחות.
- שימוש ברשתות חברתיות ובאתרי קופונים.
- שינוי מיקוד העסק בהתאם לדרישות השוק.
ככל שתבנו תכנית עסקית סביב השקעה בנכס מניב, כך הסבירות לכישלון קטנה יותר ויכולת קבלת ההחלטות מבוססת על נתוני אמת שמבטיחים לכם החזר גבוהה על ההשקעה. שוב, מדובר באפיק השקעה אקטיבי ולא מדובר באפיק השקעה פסיבי ממנו רווים נחת ותשואה מבלי לנהל את ההשקעה.
רוצים להשקיע בנדל"ן מניב ומסחרי בפרט? התייעצו עם יועץ השקעות נדל"ן בחינם:
