השקעה בדירות במדינות העולם תמיד היו תלויות בשוק ההון ובמצב הכלכלה. כך לדוגמה ניתן לראות את ארצות הברית מתאוששת בשנים האחרונות מהמשבר החריף בשנת 2008 ודוחות חדשים מעידים על כך שהציבור חזר לרכוש ולהשקיע בנכדי נדל"ן. בחודש דצמבר 2015 לבדה נמכרו בארצות הברית 544,000 דירות ובתים מספר שמהווה זינוק של 10.8% מנתוני חודש נובמבר 2015 אך עליות אלו מבוססות ברובן על מצב הכלכלה והמשכנתאות הנוחות שמאפשרות גידול של 8.8% במספר הלווים ביחס לשנה הקודמת וזאת כאמור מחשש לעליית ריביות לא מעבר לכך.
השקעה בדירות בישראל הנה שונה לחלוטין ומערבת סט שיקולים שונה לגמרי, בעוד חלק ניכר מהשוק מתנהל בדומה לשווקים האחרים בעולם וההשקעות נעשות מתוך בחירת אפיק השקעה בטוח לאורך שנים בה יתוגמלו המשקיעים ברווחים, הרי שישראלים רבים. עניים כעשירים דורשים לרכוש דירה בישראל ללא שום הקשר למצבם הכלכלי או למצב המשק. כלומר, העלאת מס רכישה בשנת 2015 לא הפריע לישראלים לרכוש בשנת 120,000 דירות במהלך השנה כאשר כ-10,000 מתוכם בחודש דצמבר לבדה וזאת למרות הבטחות הממשלה ועליות במיסוי.
למה השקעה בדירות כה חשובה לישראלים?
בישראל למשפחה עדיין יש מקום גבוה בסדר העדיפויות של האדם הממוצע. כאשר ביכולתו של אב למשפחה להשקיע בשוק ההון או להשקיע ברכישת דירה נוספת שתוכל לשמש מי מילדיו שנים לאחר מכן הנטייה תהיה ללכת אחר הלב ולרכוש דירה נוספת למרות שייתכן והרווח גבוהה יותר דווקא בשוק ההון. המחשבה שלילדים תהיה קורת גג וביטחון מלווה את המשקיעים בישראל שבוחרים פעם אחר פעם להשקיע בנדל"ן בידיעה שילדיהם יזכו לדירה משלהם גם במידה והשוק כולו יקרוס. בעצם, יש לדירה ערך כפול בעיני ישראלים רבים:
- ערך כהשקעה כלכלית סולידית ודי בטוחה לאורך זמן.
- ערך כאשר הדירה משרה ביטחון על המשקיע שביכולתו לספק מענה גם לדור הבא.
כאשר מעלים את מס הרכישה ב2% נוספים אין לכך משמשעות אמיתית למשקיעים שאינם רוצים לבצע רכישה ומכירה מידית. כלומר, במידה ורוכשים דירה כדי להשכיר אותה לעשרות שנים ולהעבירה הלאה ברבות הימים לאחר הילדים לכמה עשרות אלפי שקלים יש משמעות פחותה ומעבר להעשרת הקופה הציבורית כנראה לא תהיה משמעות גדולה במיוחד למהלך. יתרה מזאת הערך השני תופס מקום נכבד יותר בעיניהם של המשקיעים שבוחרים מלכתחילה לרשום דירות על שמם של הילדים הבגירים בני 18 ומעלה וכך לא רק שלא משלמים מס רכישה בכלל אלא מבצעים העברת הון בין דורית מבלי לעשות מאמץ או לשלם כפל מס. כל עוד הבן עליו תירשם הדירה אינו מחזיק בנכס משלו הרי שהוא פטור ממס רכישה (עד 1.6 מיליון) ואף ממס שבח בבוא היום כאשר יבקש למכור את הנכס.
הערכות בשוק הנדל"ן נעות בין המיסוי והמענקים שמועברים לזוגות הצעירים אכן ישפיעו על שוק הדיור בישראל לבין אלו שטוענים שלא תהיה לכך השפעה. כאשר בוחנים את שווקי הנדל"ן בכל העולם ולא רק בישראל ניתן לראות שיש מאין מחזוריות קבועה בה מחירי הדירות עולים לנקודה בה נראה שכבר אין לאן לעלות וכתוצאה מכך נצפים ירידות מחירים ולעתים אף של עשרות אחוזים ואילו לאחר תקופה מתחדשות עליות מחירי הדירות והמחירים שבים לעלות כאשר הן חוצים בקלות את הרף הקודם ויש לכך סיבה מאוד ברורה: האינפלציה משפיעה ומפחיתה בערך הכסף אך הנדל"ן ממשיך לשמור על כוחו וכך גם מבלי לעבוד קשה ומבלי להתייחס לרווחים מהשכרת הדירה המשקיעים שומרים על ההון בתוך המשפחה.
מאחר ולא כל המשקיעים קרים ומנוסים ורבים חוששים מכניסה לשוק ההון שמחייבת בקרה תמידית ודמי ניהול לצד מיסוי די גבוהה רבים מוצאים את מקומם דווקא בשוק הנדל"ן. עם השכרת דירות ותשלום מס שעומד על 10% וכמובן בתלוי במסלול אותו בוחרים הרי שיש הכנסה בטוחה ואמינה, הנכס פיזי ורשום על שם המשקיע ובני משפחתו ולכן החששות אינן קיימות ועם הכסף שמתקבל מהשכרת דירות משקיעים ברכישת דירות נוספות כאשר רישום של הדירות הללו על שמם של הילדים מאפשר נטילת משכנתא בגובה 75% מערך הדירה הבאה וכך הלאה..
האם נראה ירידה בערך הדירות בישראל?
כל עוד יהיה ערך למשפחה ולחברה נמשיך לראות עליית מחירים (עם תנודתיות ומעגליות אך עליית מחירים בסך הכולל) אך עולם ההשקעות בנדל"ן כפי שאנו מכירים אותו כיום צפוי להשתנות בישראל ובעולם כולו בעשורים הקרובים כתוצאה מחידושים טכנולוגיים ועוד נראה הדפסה של דירות באיכות לא פחותה מהבטון והבלוקים ובמחירים מגוחכים. לא ניתן לדעת ההאם מדובר בשינוי לטובה או לרעה אך המשמעות היא שייתכן וכדאי להשקיע בקרקעות ובנחלות במקום בדירות וזאת בראיה לטווח ארוך יותר וזאת בניסיון לשינוי תפיסה וקו מחשבה שנכון להיום. ולמרות זאת רכישה של קרקע חקלאית או שטחים המשווקים באגרסיביות לציבור בשלב זה אינו מומלץ ועדיף להמשיך להשקיע לעת עתה בדירות בהם נוכל לשכן את משפחתנו וילדינו ולהתקיים בכבוד כל עוד החברה מאפשרת זאת ויש בהשקעות אלו רווח ניכר ובטוח.
ככל ואנו כחברה ננוע עוד ועוד לעבר החיים המערביים והאנוכיים כפי שניתן לראות כיום בדור הצעיר. בו כל אחד עסוק במכשיר הסלולרי שלו, בחוויה האישיות שלו, וכמובן דואגים רק לעצמם. לא רחוק היום בו המשקיע הישראלי יהיה די דומה למשקיעים בשאר העולם ומחירי הדירות יעלו וירדו יחד עם שוק ההון ושווקים נוספים.
אולי בבוא היום ילדינו יעדיפו לחיות בגפם ובחו"ל במידה רבה, ללא תלות במיקום ובחברה הישראלית וגם ערך הדירות במרכז הארץ ובסמוך למקומות העבודה כפי שאנו מכירים כיום ישתנה לבלי הכר (לקריאה בהרחבה).
