השקעה בארה"ב? יותר ויותר משקיעים שוקלים השקעה כזו. אך האם אכן מדובר בהשקעה אטרקטיבית? האם השקעה בארצות הברית מסוכנת יותר מהשקעה דומה בישראל? במידה ואתם שוקלים לבצע השקעה בארה"ב בתקופה הקרובה, מאמר זה צפוי לעזור לכם להבין את ההבדלים בין נדל"ן בישראל ובין נדל"ן בארה"ב וכמו כן להבין האם השקעה בארצות הברית אכן מתאימה באופן אישי לכם?
השקעה בארה"ב
רוב המשקיעים בישראל בחנו פעם אחת או יותר את אפשרויות ההשקעה בנדל"ן הישראלי. מדובר באפיק בטוח וסולידי שבזמנים טובים גם מייצר תשואה נאה בהחלט. אך, לאחר עשור של עליות מחירים בנדל"ן הישראלי, ישנם סממנים ראשונים לשינוי מגמה ולהאטה בשוק הישראלי. כתוצאה מכך, האטרקטיביות בהשקעות נדל"ן בישראל יורדת והמשקיעים עוברים לחפש את הדבר החם הבא.
כיום, אפיקי ההשקעה החמים ביותר נמצאים מעבר לים במדינות צומחות באירופה ואו בארצות הברית. במדינות אלו, ניתן להשקיע בנדל"ן וליהנות מתשואה (פירותי, השבחתי) נאה וזאת מבלי שנדרש להשקיע בשוק לא יציב בו נקבעים מסים חדשים (מס על בעלי דירה שלישית, העלאת מס רכישה) חדשות לבקרים וללא התרעה מוקדמת.
אז יש הזדמנויות טובות בחו"ל, האם אכן מדובר בעסקאות משתלמות ואו מסוכנות? על כך נדון כעת,
איך יודעים אם השקעה בארה"ב משתלמת או מסוכנת?!
במידה ונצליח לענות על שאלה זו, הכדאיות בהשקעה בארה"ב צפויה לזנק ולהפוך לאטרקטיבית בעבור רוב המשקיעים ומשקיעי הנדל"ן בפרט. אך, כדי לענות על שאלה זו עלינו להסביר שמדובר במענה מורכב ומשתנה מאחר וארצות הברית מבוססת על 50 מדינות שלהן חוקי מיסוי שונים, אוכלוסיות שונות, כדאיות משתנה. לכן, התשובה תתבסס על הענקת הכלים לבחינה של כל מקרה לגופו..
כדי לבדוק אם השקעה בארה"ב משתלמת או מסוכנת, עלינו לבחון את ההשקעה לפי שיטת העוגנים. כידוע, התשואה על נכסי נדל"ן מתאפשר רק כאשר יש ביקוש לשכירות וניתן להשכיר את הנכס במקסימום האפשרי. כדי לזהות שאכן צפויים ביקושים לנכס, יש לבחון האם יש עוגנים חזקים במקום. עוגנים בנדל"ן אלו הן גורמים משמעותיים שמושכרים אוכלוסיה חזקה ואו שוכרים רבים לסביבה בה אתם מעוניינים להשקיע.
רשימת עוגני נדל"ן חשובים להשקעה בארצות הברית:
- אוכלוסייה איכותית.
- מקומות עבודה קבועים.
- תחבורה טובה לעיר.
- שירותים ציבוריים יעילים.
- פוטנציאל השבחה.
כדי להבין טוב יותר איך עוגנים אלו משפיעים על ערכי המקרקעין וכדאיות ההשקעה, המשיכו לקרוא עליהם בהרחבה כעת:
1. עוגן השקעה – אוכלוסייה איכותית:
השקעה בארה"ב מורכבת מאוד מאחר וניתן לרכוש בית זול מאוד ולחשוב שהולכים ליהנות מתשואה גבוהה. בפועל, במידה ויש אחוזי פשיעה גבוהים, במידה ויש אוכלוסייה בעייתית, הביקושים למגורים צונחים. יתרה מזאת, גם כאשר משכירים דירה, לא בהכרח שתקבלו את שכר הדירה בזמן ואולי אף תידרשו להשקיע הרבה מאוד כסף על פינוי שוכר ושיפוץ הנכס אחריו. מצד שני, במידה ורוכשים בית במיקום אטרקטיבי בו מתגוררים אוכלוסיות ממעמד הביניים ומעלה, הרי שסביר להניח שימצאו שוכרים ושאלו בתורם ישלמו שכר דירה כהלכה ואתם אכן תיהנו מתשואה על הנכס..
- אוכלוסיה טובה – השקעה משתלמת.
- אוכלוסיה בעייתית – השקעה מסוכנת.
2. עוגן השקעה – מקומות עבודה קבועים:
מקומות מגורים זוכים לביקושים בהתאם להיצע העבודות בקרבת מקום. מסיבה זו בדיוק הערים זוכים לביקושי שיא מצד שוכרים רבים וערך המקרקעין מזנק לגבהים חדשים. כך, במידה ואתם לא משקיעים בערים הגדולות (סף כניסה גבוהה) הרי שחשוב מאוד לבדוק אילו מקומות עבודה יש בקרבת מקום, מה מצבם של אותם מקומות עבודה והאם הם נמצאים בצמיחה ואו בדעיכה. במידה ויש שפע של מקומות עבודה יציבים ובטוחים, הרי שימצאו שוכרים והם יוכלו להרשות לעצמם לשלם דמי שכירות כהלכה ולכן ככל הנראה תיהנו מהשקעה כדאית עם תשואה נאה על הנכס..
- יש מקומות עבודה יציבים – השקעה משתלמת.
- אין מקומות עבודה יציבים – השקעה מסוכנת.
3. עוגן השקעה – תחבורה טובה לעיר:
תרבות הפנאי והבילוי חשובה מאוד בעולם כולו ובארה"ב בפרט. כאשר יש תחבורה ציבורית טובה ואו כבישים מהירים ונוחים לעיר הגדולה ואו למתחמי הבילוי והפנאי הקרובים הרי שיש סיבה טובה לחיות במקום. לעומת זאת, במידה ומדובר בהשקעה הנמצאת הרחק הרחק מכל עיר קרובה ובסביבה כפרית, הרי שפוטנציאל ההשכרה נמוך ופוטנציאל ההשבחה נמוך ובעצם מדובר בהשקעה מורכבת ולרוב לא כל כך משתלמת. תחבורה טובה מצד שני יכולה לחבר גם אזור מרוחק לעיר הגדולה ובכך לאפשר לרבים להמשיך להתגורר במקום ואו אף להגר אליו ממקומות אחרים..
- יש תחבורה טובה – השקעה משתלמת.
- אין תחבורה טובה – השקעה מסוכנת.
4. עוגן השקעה – שירותים ציבוריים יעילים:
כל אב ואו אם למשפחה יודעים שיש משמעות רבה לאיכות השירותים המקומיים. חינוך טוב, מערכות בריאות, מוסדות דת ועוד חשובים מאוד בכדי לבחון את מידת הקהילתיות וההיתכנות למגורים בסביבה נבחנת. אך מעבר לשירותים עצמם, שירותים ציבוריים יוצרים מגוון רחב של משרות קבועות ויציבות שמחזקות את האוכלוסייה המקומית ומאפשרת גידול מתמיד באוכלוסייה ושמירה על אוכלוסייה מקומית. ישנם מקרים שגם תחבורה טובה לשירותים מספיק טובים תוכל להיחשב כעוגן אם כי יש לבחון זאת בזהירות הראויה..
- יש שירותים ציבוריים יעילים – השקעה משתלמת.
- אין שירותים ציבוריים יעילים – השקעה מסוכנת.
5. עוגן השקעה – פוטנציאל השבחה:
עוגן זה, מספר לנו את הסיפור כולו גם יחד. כאשר התשובות לעוגנים הקודמים הן חיוביות ככל הנראה נזהה מגמת מחירים עולה ולכן פוטנציאל ההשבחה גבוהה ומשתלם. לעומת זאת, כאשר יש תשובות מעורבות על העוגנים הקודמים ואו אף שליליים, הרי שפוטנציאל ההשבחה נמוך. אם כך למה זהו עוגן נפרד? זאת מאחר ויש מקרים בהם יש תכניות עתידיות ואו תחילתן של מגמות שקשה למדוד בשלב ראשוני אך ניתן לבחון לעומק ולזהות שיש פוטנציאל השבחה גבוהה. כך לדוגמה שכונות חלשות בערים החזקות שנהנות מהגירה חיובית והופכות לאטרקטיביות למרות שעוגנים מסוימים אינם קיימים עדיין..
- יש פוטנציאל השבחה – השקעה משתלמת.
- אין פוטנציאל השבחה – השקעה מסוכנת.
כעת אנו יודעים איך לבחון את הכדאיות של קניית בית בארצות הברית. אך יש לבחון גם עסקאות שנעשות על ידי גורמים מתווכים..
אך איך בודקים השקעה בארה"ב כחלק מקרן השקעות?
קרנות השקעה בנדל"ן מאחדות מספר רב של משקיעים יחד כדי לרכוש מתחמי multi family (מולטי פמילי) ולנהל את המתחמים לתקופה מסוימת ומכירתה לאחר מכן ברווח נאה. במקרים אלו, אנו סומכים על הקרן השקעות שהיא ביצעה את בדיקות הנאותות הראויים והן כוללים גם את העוגנים שהצגנו מעלה. במידה ומדובר בקרן רצינית, יוצגו בפניכם בין היתר מלוא הנתונים אודות הנכס ועליכם לחפש את הפרטים הבאים:
- אחוזי תפוסה בנכסים – נחפש תפוסה העולה על 90%.
- השוואה לנכסים אחרים – נבדוק שאכן הנכס מציג נתונים הגיוניים.
- שביעות רצון השוכרים – נחפש את מדד שביעות רצון השוכרים.
- אפשרויות להשבחה – נחפש את אפשרויות ההשבחה של הנכס.
לסיכום,
השקעות נדל"ן בחו"ל אינם בהכרח מסוכנות מאלו בישראל. אך, יש פתח משמעותי להונאות ולעוקצים מאחר ויש לכם קושי ביכולת למעקב וניהול הנכס בצורה הנכונה. לכן, יש משמעות רבה לבחירת אנשי הקשר בשטח ואו בבחירת הקרן שתנהל עבורכם את ההשקעה.
במידה ואתם רוצים לבצע השקעה בארה"ב, אל תעשו זאת לבד! בקשו ליווי של אנשי מקצוע מתאימים ואו הפניה לקרן השקעות נדל"ן שבאמת תנהל את ההון שלכם בצורה הראויה והאחראית. רוצים להתייעץ איתנו בנושא זה? רוצים לקבל הפניה לגורמים המתאימים באזור ההשקעה? השאירו פרטים ונעזור לכם:
