השכרת דירות יכולה להיות מקור פרנסה ואף לרווחים עצומים לאורך שנים רבות. השכרת דירות יכולה להיחשב כהשקעה בטוחה ומוגנת כך שבהחלט ניתן לשקול השקעה בדירות המיועדות להשכרה תוך שימוש בחברת ניהול דירות שתסיר את האחריות הרבה מעליכם אך תשאיר בידכם תשואה מכובדת וקבועה בסופו של כל חודש.
ניתן להשקיע בדירות שיושכרו לטווח ארוך. כלומר, דירות שנרכשות ומיד מושכרות בצורתם הנוכחית למשפחה או לרווק יציב המעוניין להתגורר בדירה למשך שנים רבות. דירות שמושכרות בשיטה זו מייצרים בשנים האחרונות תשואות מכובדות שניתן להסתמך עליהם שיגיעו תמיד בזמן וקבוע בחוזה השכירות מול השוכרים.
ניתן גם להשקיע בדירות להשכרה לזמן קצר בהם יש הרבה פחות יציבות והרווחים נקבעים בהתאם ליכולת שלכם או של מנהל הנכס להזמין שוכרים ישראליים או תיירים להתגורר בדירה. יותר ויותר משקיעים מבינים כיום ששיטה זו של השקעה בדירה המושכרת לטווחי זמן קצרים משתלמת בהרבה וזאת משום הסכומים הגבוהים שניתן לגבות מכל שוכר.
השכרת דירות: מה התמהיל הנכון?
בדומה להשקעות בבורסה גם כאן במידה ורוצים להתפרנס ולהרוויח מהדירות בטווח הארוך כדאי לייצר תמהיל השקעה בדירות:
- השקעה בדירות בפריפריה לבעלי משפחות והשכרה לטווח ארוך.
- השקעה בדירות הממוקמות במרכזי הערים והשכרתם לתושבים מקומיים.
- השקעה בדירות הממוקמות במרכזי הערים ומושכרות לתיירים ולתושבי חו"ל.
- השקעה בדירות הממוקמות במקומות אסטרטגיים ומושכרות אך הרווח מעליית המחירים.
- השקעה בדירות בחו"ל באמצעות חברות ניהול וקניין בארצות הברית ואירופה.
כידוע, כמו כל שוק. גם שוק הנדל"ן / המשקיעים בנדל"ן סופגים אחת לכמה שנים טלטלות בדמות ירידת ערך דירות, שינויי מיסוי שנקבעים בחוק, הגבלות ברכישה או במכירת דירות להשקעה, וכמובן שינויים בביקוש בתקופות פיגועים או בתקופות חלשות בשנה להשכרה של דירות המושכרות לתיירים ותושבי חוץ.
הניסיון ליצור תמהיל השקעה בו אתם מוגנים במאת האחוזים אמנם לא קיים אך בניית תמהיל נכון של דירות להשקעה תוכל להגן עליכם מפני רוב טלטלות השוק על ידי כך שתוכלו להסתמך על דירות שמושכרות לטווח ארוך ומאפשרות לספוג הפסדים על דירות שאינם מושכרות לזמן קצר בגלל סיבות שאינם בשליטתכם.
אז מה המשמעות של כל אפיק השקעה בתמהיל?
השכרת דירות לטווח ארוך היא ההשקעה המועדפת על מרבית המשקיעים מאחר ובשיטה זו ניתן ליהנות מהכנסה יחסית טובה ללא מאמץ רב וכמובן ניתן לקוות ולהסתמך על כך שמחירי הדירות ימשיכו לעלות מאחר והמדינה לא עושה די כדי לבנות מספיק דירות במקומות הרלוונטיים בהם הם נדרשים. השכרת דירות אלו קלה ופשוטה וניתן לאתר שוכרים יציבים ובטוחים ואף לקיים בדיקת רקע לשוכרים קודם לחתימה על חוזה השכירות.
השכרת דירות לטווח קצר מצד שני רווחית בצורה יוצאת דופן לחלק מהמשקיעים. דירות אלו שמפורסמות באתרי תיווך דירות ופונות בעיקר לתושבי חוץ המגיעים כתיירים לישראל מכניסים תנועה רבה לדירות הטובות וניתן לגבות שכר דירה של חודש בשבוע כך שאם יש 2 שוכרים בחודש מדובר בכפל רווחים על אותה הדירה ולכן יותר ויותר משקיעים צעירים פונים לאפיק זה שאמנם מעט יותר מסוכן אך תמיד ניתן לחזור אחורה ולהשכיר לטווח ארוך במידה ושיטה זו לא משתלמת עבורכם.
השכרת דירות בערים המרכזיות בישראל הן השקעות בטוחות אך יקרות יותר. כאשר משקיעים בדירה במרכזה של תל אביב או אפילו בערי הלוויין שלה ניתן להיות בטוחים ששוכרים רבים יבקשו את הדירה המוצעת להשכרה ובכך ידוע לכם מראש שיהיה תמורה בטוחה להשקעה. מחירי דירות אלו גבוהות בהרבה מאותה הסיבה ממש – הביקוש. ולכן, רק משקיעים גדולים יכולים להרשות לעצמם להחזיק כמה דירות בערים אלו.
השכרת דירות בפריפריה יכולה להיות מעט יותר מורכבת במיוחד אם הדירה נמצאת במקום בו יש הגירה שלילית ודילול באוכלוסיה המקומית. בערים כדוגמת באר שבע או ירוחם משקיעים יודעים בבירור שעם ההגירה החיובית לה הן זוכות יהיה ביקוש ער לדירה בה הם משקיעים בדומה להשקעה בדירה בתל אביב ולכן בכל זאת מדובר בהשקעה נבונה. אך בערים אחרות.. כדאי לחשוב פעמיים לפני שמשקיעים למרות ההשקעה הנמוכה משמעותית.
השכרת דירות בחו"ל שבעבר כמעט ולא הייתה קיימת הולכת והופכת לנפוצה גם במעמדות הבינוניות ובעובדים בתעשיית ההייטק. השקעות מפתות בארצות הברית ובאירופה גורמים לרבים לשקול השקעות אלו ברצינות ובחלק מהמקרים אכן מדובר בהשקעות מושלמות עם רווחיות שנאה בסביבות 10% לשנה במיקומים מסוימים. אך בדומה להשקעה בפריפריה מומלץ לבצע מחקר שוק ובדיקות יסודיות לפני קבלת החלטה על מיקום ההשקעה.
מה המיסוי על שכר דירה המתקבל מדירות להשקעה?:
המיסוי על שכר דירה שמתקבל מהשכרת דירה סטנדרטית אינו מורכב ומתחלק לשלשה מסלולי מיסוי:
- מסלול הפטור המלא (עד 5010 ש"ח לחודש נכון לשנת 2017)
- מסלול 10% מס מהשקל הראשון.
- מסלול מס שולי בו מחשבים לפי רווחיות כוללת.
המיסוי על שכר דירה שמתקבל מהשכרה לטווח קצר ולתיירים מחו"ל כבר הופך למורכב יותר כי מדובר בעסק לכל דבר ועניין ולכן המיסוי יהיה כמיסוי המקובל מרווחי עסקים (מאחר ומסלולי המיסוי מתייחסים אך ורק לדירות למגורים)
המיסוי על שכר דירה מדירה המושכרת בחו"ל מצריכה התייחסות לשני גורמי מיסוי. זאת הישראלית וזאת האמריקאית / אירופאית – מקומית. ומחייבת התייעצות ועבודה עם רואה חשבון המכיר את החוק בארצות הברית או באירופה.
לעתים השקעה נראית כמפתה אך בלי בניית תכנית השקעה רצינית המתייחסת לאופן ההשקעה ומאפייני הדירות לצד התעלמות מהמס שמושת על אותם משקיעים בהחלט יכולה לגרום להשקעה להיות לא משתלמת ולא כדאית ולכן משקיעים חכם ורק לאחר בדיקה ומחקר מעמיק.
