השבחת נכסים: האם השבחת נכסים מעלה את ערך הדירה למכירה?

השבחת נכסים או מה שמכונה באנגלית Home Staging הוא תחום רחב ומרתק בו לומדים איך ניתן להעלות את ערך הדירה בעזרת פעולות עיצוב ושדרוג הנכס. כך לדוגמה, לא תמיד נידרש להשקיע סכומי עתק על שיפוץ הנכס כדי להרוויח מכך סכומים גדולים במיוחד בעת מכירת הדירה. רוב מוכרי הדירות אינם חושבים על האפשרות להשקיע בדירה עוד קודם למכירתה כדי לגרוף רווח נוסף על הנכס שברשותם אך במקרים ובוחרים לעשות זאת הדבר יכול להפוך למשתלם במיוחד.

כולנו רוצים להשביח את הנכס שלנו ולמכור את הדירה ברווח גדול יותר. אך רובנו כלל לא יודעים במה כרוך העניין,

• היכן כדאי להשקיע וממה כדאי להיזהר?
• איך מעצבים דירה לאדם שאנו כלל לא מכירים?
• אלו שיטות יש להשבחת נכסים?

ועוד מבחר שאלות מעניינות במיוחד אשר עליהן נסה לענות במאמר זה:

אבל מהו השבחת נכסים?

השבחת נכסים הוא ביטוי כללי מאוד שכולל בתוכו מגוון רחב של פתרונות שמשביחים את הנכס מעבר לשוויו הנוכחי. כאשר אנו מתייחסים להשבחת נכסים ניתן להתייחס לתחום זה ממגוון נקודות מבט שונות שלכל אחת מהן יתרונות וחסרונות ועלינו להתמקד בזאת שתספק לנו את התמורה הגבוהה ביותר בעבור ההשקעה הנמוכה ביותר. ישנם אנשי מקצוע שזהו תפקידם, הם רוכשים נכסים ישנים ובמצב קשה ועל ידי שיפוץ קוסמטי חיצוני מוכרים את הנכס / מבנה ברווח ניכר של עשרות אחוזים דבר שמתבטא בנדל"ן לעתים גם במאות אלפי שקלים.

אז איך משביחים נכסים?

השבחת נכסים יכולה להתחלק על כמה רמות:

1. השבחת נכס על ידי שיפוץ לדירה.
2. השבחת נכס על ידי עיצוב פנים לדירה.
3. השבחת נכס על ידי קבלת היתרים ואישורים.

ננסה לענות על השאלות ולהסביר את הדרכים להשבחת נכסים בצורה מסודרת ועניינית ככל הניתן:

השבחת נכס אינו דבר שמיועד לאדם הפשוט. מלכתחילה מומלץ להביא אנשי מקצוע בשיטת ההשבחה שבחרתם כדי שאלו יעשו את המלאכה עבורכם. כמו שצריך לדעת היכן כדאי להשקיע יש להבין ולדעת ממה כדאי להיזהר. במידה ומבצעים שיפוץ או עיצוב פנים שאינו מתוכנן נכון הרי שאתם לא רק שלא תרוויחו מתהליך ההשבחה אלא אף יכולים להפסיד וזאת במידה ופגעתם בתשתיות הדירה או עיצבתם את הנכס בצורה לא הגיונית עבור הרוכשים הפוטנציאליים.

לפני שמתחילים בהשבחת נכס כדאי מאוד להתייעץ עם כמה גורמים שונים כדוגמת בני משפחה, אנשי מקצוע, חברים ועוד. בקשו מכולם עצות ורעיונות לדרכים בהם לדעתם הדירה יכולה להיראות יותר טוב מבחוץ ומ-בפנים. נסו להבין מה עובר בראשם של קונים פוטנציאליים ונסו לכוון לטעמם האישי על ידי הבאת אנשים הדומים לכם ודומים לאוכלוסייה המקומית כך שתקבלו עצות מועילות ונכונות שיוכלו להעיר לכם את העניינים בצורה טובה יותר.

לאחר שאתם מבינים מה הפגמים והחסרים בנכס שבבעלותכם ביכולתכם לעלות שלב ולהתחיל לחשוב על הסכום אותו ברצונכם להשקיע בהשבחת הנכס וכמובן באיזו שיטה תבחרו להתקדם:

1. השבחת הנכס על ידי שיפוץ הדירה.

אין ספק שאחד התחומים הבולטים בעולם השבחת הנכסים הוא השיפוץ. שיפוץ דירה מאפשר להעלים מגרעות רבות וכמובן לשנות מבנה הדירה לצורה אופטימלית יותר עבור הרוכשים. מצד שני עלות שיפוץ יכולה להיות משמעותית מאוד ובמידה ובחרתם לשפץ בצורה לא נכונה תגלו שעליכם לשלם כסף רב בעבור עליית ערך דירה שאינה מספקת וכך בעצם נגרם לכם הפסד.

השיפוצים הפופולריים להעלאת ערך דירה:

• שיפוץ מבואת הכניסה לדירה.
• שיפוץ הסלון והמטבח.
• שינוי מספר החדרים בדירה.
• סיוד הדירה בצבעים ניטרליים.
• החלפת / כיסוי מרצפות שבורות.

2. השבחת הנכס על ידי עיצוב פנים.

מעצבי פנים אוהבים לדמיין ולשכנע אתכם בדברים מדהימים שיכולים לסייע לכם למכור את הדירה ביותר כסף אך יש להיזהר כאשר ניגשים לעולם זה של עיצוב. בשונה משיפוץ פרקטי ויעיל שמטרתו כיסוי פגמים ושיפור הנראות הכוללת. מעצבי פנים ובעיקר מעצבי פנים שהם גם אדריכלים בהחלט יכולים לגרום לכם להשקיע הרבה מעבר לנדרש והם לרוב צודקים כאשר מדובר בדירה בו אתם תתגוררו אך כאשר כל מטרת עיצוב הפנים להכין את הדירה לאנשים אחרים מומלץ להבהיר היטב למעצב הפנים מה ייעודו של העיצוב הנדרש ובאילו סכומים אתם מעוניינים להוציא לשם קבלת תמורה גבוהה בהרבה.

מטרת עבודת מעצב פנים לגרום לקונים הפוטנציאליים להתאהב בדירה ולדמיין את עצמו חי בו בדיוק כפי שתיארנו במדריך למכירת דירה.

פעולות אפשרויות בעיצוב פנים שמשפיעים באופן ישיר על מחיר הדירה:

• צביעת הקירות בצבעים בהירים ונעימים לעין.
• עיצוב הכניסה לדירה והמבואה בפשטות וביופי.
• השקעה במגוון נקודות קטנות שחשובות לקונים כיום:
  • מספר שקעים בכל קיר ובכל חדר.
  • התאמת נקודות חשמל בחדרי השירותים והרחצה.
  • הוספת גופי תאורה כך שהדירה מאירה תמיד.
  • הוספת פריטי עיצוב שמתאימים לקהל היעד.
• שינוי וסידור חדרי הבית למראה מרווח יותר.
• ועוד

כפי שניתן לראות כל פעולה מהרשימה מעלה עולה לכם כסף רב שאותו תעדיפו לא לשלם. לכן, עשו שימוש בהיגיון ונסו להבין היכן חשוב להוסיף נקודת חשמל או גוף תאורה ובאלו מיקומים הקיים יותר ממספיק. סיוד דירה ועיצובים קוסמטיים שתפקידם לגרום לתחושת חמימות וביתיות כמובן לא עולים הרבה ומומלצים לכל אדם שמוכר את דירתו גם אם עליו לעשות זאת בכוחות עצמו.

אחד הבונוסים בהשבחת נכס הנו המהירות הגבוהה יותר בה אתם צפויים למכור את הנכס. במידה ואתם צפויים לעבור בעוד מספר שנים כדאי לכם לבצע שיפוץ וליהנות מדירה משופצת כבר עכשיו כאשר אתם יודעים שבעתיד כאשר תמכרו את הנכס הוא שווה הרבה יותר וכמובן גם יימכר מהר וקהל המתעניינים בו יהיה גדול. אך טיפ שלנו: שפצו את כל הדירה בפעם אחת ובצורה זהה ולא בחלקים מאחר וזה ופוגע במראה הכללי. במידה ושיפצתם גם את החדרים הפנימיים ותשתיות הרי שלא הכל יבוא לידי ביטוי בערך הדירה וחשוב לזכור זאת.

3. השבחת הנכס על ידי קבלת היתרים ואישורים

זהו אמנם השיטה המורכבת והקשה ביותר מאחר והיא מחייבת זמן וכישורים מסוימים מאוד אך היא גם המשתלמת ביותר מבין כל השיטות האחרות. השבחת הקרקע, השבחת מקרקעין היא עסק לכל דבר. ישנם אנשים שרוכשים קרקעות ודירות אשר יש פוטנציאל גדול להשבחה ברמת האפשרות לקבלת היתר בנייה ולאחר מכן בוחרים האם לבנות או למכור את הנכס במחיר גבוהה יותר כאשר היתר הבנייה הנוסף מזניק את מחיר הנכס משמעותית.

כדי לעסוק בתחום זה יש להגיע מתחומי פעילויות אלו. עובדי רשויות מקומיות ועיריות שמכירים את המערכת מבפנים על השיקולים הרבים שהם מפעילים במתן אישורי בנייה יכולים לזהות נכסים פוטנציאליים ולהתחיל בסדרת פעולות כדי לזרז הליכים ולקבל אישורי בנייה משמעותיים. אותם מומחים יודעים לחפש נכסים שבהם יש היתכנות לקבלת היתר בנייה ומצד שני ההיתר בפועל אינו פוגע באחרים על ידי הסתרת נוף או כל הפרעה אחרת למרחב התקין של השכנים ותושבי השכונה כך לדוגמה:

• דירות גן אשר נמצאות בקומת קרקע ובניית חדרים נוספים על שטח הגינה לא מפריע לאיש.
• דירות פנטהאוז שזכאיות לאחוזי בנייה וסגירת מרפסות כאשר הן לא מפריעות לנוף של בניינים נוספים.
• בתים קטנים ששוכנים על חלקת קרקע גדולה וניתן יהיה להשיג אישורי בנייה על שטח גדול יותר.
• רכישת קרקעות חקלאיות אשר ידועות ככאלו שצפויות להפשיר בפרק זמן קרוב מתוך אילוץ (לא אשליה)

גם בשיטת השבחה זו יש סיכון מסוים מאחר ובמידה ולא מאשרים את בקשותכם הרי שאתם לא נהנים מהשבחה. ולמרות זאת, אם שוכרים איש מקצוע אמין שזוהי מומחיותו (עלות לא קטנה) הרי שניתן יהיה להרוויח לא מעט מעסקה מסוג זה ואנו ממליצים לכן לבחון זאת.

כותרת המאמר היא: האם השבחת נכסים משפיע על ערך הדירה? וכפי שאתם יכולים להסיק מהמאמר בהחלט יש מקום לרווח עצום וישנם אנשים שמפרנסים מזה אך חשוב לעשות זאת בזהירות ועם אנשי מקצוע כדי שלא תיפגעו מתהליך זה.

חושב על השבחת נכס? השאר פרטים ונעזור לך!