הפרת חוזה מכל סוג שהוא אסורה וזאת מאחר ומשמעות חוזה היא האמנה בין שני אנשים לכך שיקיימו את המוטל עליהם ככתוב במסמך המוסכם. ולמרות זאת יש רמות שונות של הפרת חוזה ולכל אחת יש סעד אחר שעל הצעד הנפגע לקבל. לא ניתן להשוות הפרת חוזה בסעיפי חוזה עקרוניים ובין סעיפי חוזה שוליים שנכתבו בגלל הסכמות חברתיות או כברירת מחדל בחוזה שכירות שהורד באינטרנט ומסיבה זו יהיו תגובות שונות להפרת חוזה בהתאם לחשיבות ולרמת הפירוט שבו. יהיו שיאמרו שחוקים וחוזים נועדו להפרה, ויש בכך מעט מן האמת מאחר וברוב המקרים יתרחשו הפרות שנגרמות בלא משים לב או כתוצאה מאי הבנה ובדיוק לשם כך אנו מדפיסים חוזה בשני העתקים כדי שכל אחד יוכל לעיין בחוזה שבידו ולזכור מה הן חובותיו וזכויותיו.
חוזה נחתם במגוון דרכים ולפעמים כלל ללא כוונה תחילה על ידי הבטחה הכוללת את כל התנאים לקיומו של חוזה (לקריאה על תנאים ליצירת חוזה). כאשר חוזה משמש לעסקת מקרקעין החוק מחייב שההסכם שנחתם ייעשה בכתב וזאת מאחר ורכישה או השכרת דירה היא העסקה המשמעותית ביותר עבור משק בית ממוצע בישראל ובעולם כולו והחוק מנסה למזער נזקים לאדם הפשוט על ידי הסדרת כללים מנחים אשר ישמשו את הצד החלש בטענות במידה ותתרחש הפרת חוזה שכירות או מכר לאחר מכן.
הפרת חוזה שכירות
הפרת חוזה שכירות יכולה להתבצע בכל כך הרבה מקרים וסעיפים כך שיש לחלק את החוזה לחלקים. אלו שחשובים לבעל הדירה ואלו שכלל אינם רלוונטיים ונמצאים שם מלכתחילה. כדי לבחון אלו סעיפים אכן חשובים לבעל הדירה עלינו לבחון אותם דרך האדם הסביר ב2 חלקים:
- סעיפים המהותיים לחוזה השכירות
- סעיפים שמשמשים כמסגרת לחוזה שכירות.
1. סעיפים מהותיים בחוזה הן כל אותם סעיפים אשר משמשים אותנו לקיומו של החוזה. סעיפים אלו הן סעיפי התאריכים בהם הדירה מושכרת, מחיר השכירות והמועד בו תדרשו לשלם את שכר הדירה בכל חודש, סעיפים שנוספו ידנית לחוזה שכירות מותאם אישית. סעיפים אלו לרוב חשובים מאוד למשכיר שמצדו מוסיף את מספר הסעיפים הללו לסעיף המגדיר את אותם סעיפים חשובים. ואכן, הפרת סעיפים אלו תלווה בסעדים משמעותיים בהרבה ואף יכולים לגרום לכך שהחוזה יבוטל מידית.
- סכום דמי השכירות החודשיים אותן ישלם השוכר.
- תאריך תשלום דמי השכירות בכל חודש.
- תשלום ארנונה ומסים שונים בזמן.
- איסור שינוי מבנה הדירה או פגיעה ברכוש.
2. סעיפים נלווים לחוזה הן כל אותן סעיפים ששני הצדדים כלל לא עוצרים לעבור עליהן. כן, סעיף האוסר הכנסתם של בעלי חיים לדירה, שמירה על ניקיון ועוד.. סעיפים אלו אמנם נכתבו בחוזה אך הפרתם לא תוכל לגרום לביטולו של החוזה כולו אלא אם כן הם הוגדרו כך.
- איסור הכנסת בעלי חיים אלא אם כן נכתב אחרת.
- שמירה על הניקיון והסדר בדירה.
- הכנסת המשכיר בכל עת שירצה.
במידה ונכתב חוזה שכירות מותאם אישית, לרוב החוזה יסודר ויוגדר בצורה מסודרת יותר כך שהדברים ברורים ועל כך הפרה מפורטות זכויותיו של בעל הדירה לדרוש פיצוי כספי / לדרוש תיקון הפרה / לפנות את השוכר מהדירה. בית המשפט מצידו ינסה לדחוק בצדדים לקיום חוזה וזאת מאחר וחוזה יש לקיים אך גם בית המשפט לא יעשה זאת כאשר מדובר בהפרה עקרונית אשר פוגעת במהות ההסכם כולו או כאשר ההפרה אינה מקרית אלא כזו שחוזרת ומתרחשת פעם אחר פעם בצורה בה בעל הדירה איבד אמון בשוכר ובמקרים אלו ניתן לדרוש את פינויו של שוכר המפר חוזה שכירות ובמקרים קיצוניים אף לדרוש את עזרת ההוצאה לפועל לפינוי בכוח של השוכר.
מה עושים במקרה של הפרת חוזה?
ניתן לחלק את התגובה על הפרה של חוזה לשלבים השונים. וזאת מאחר ולא כל הפרה תהיה כזו שתבטל את מהות החוזה ואת הצורך בקיום חוזה ולכן נבצע סדרה של שיקולים:
- גילוי הפרה: שלב ראשוני בו בעל הדירה מגלה אודות ההפרה של הצד השני.
- שקילת ההפרה: שלב בו בעל הדירה שוקל האם זוהי הפרה שאכן מפריעה לו.
- סוג ההפרה: האם ההפרה פוגעת בבסיס האמון בין הצדדים והאם מדובר בהפרה עקרונית למשכיר.
- טיב ההפרה: האם מדובר בהפרה בוטה ומלכתחילה או הפרה שנגרמה בתום לב.
- זמן ההפרה: בחינת האפשרויות שעומדות לצידו של המשכיר במשא ומתן או בקיומו של החוזה.
- סעד להפרה: בעל הדירה יכול לפנות לחוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה ולבחון מה הן הסעדים הראויים.
במידה והאמון של בעל הדירה בשוכר נפגע ולא בר שיקום, דבר שלרוב יתרחש במקרים בהם ההפרה הייתה בוטה ואף המשיכה לאחר התרעה מצידו של בעלי הדירה הרי שהמשך החזקה בנכס בידיו של אדם לא אמין תהיה דבר לא מקובל ולא הגיוני והחוק יעמוד לצידו של בעל הדירה בדרישה לביטול חוזה ופינוי השוכר במהירות הרבה ביותר. אך מאחר וישנם מקרים בהם הפרת חוזה אינה נובעת מרוע לב אלא מחוסר מזל ובעיות כלכליות דבר שמונע את עזיבת הדיירים הרי שהחוק מאפשר לתבוע בהליך מקוצר את פינויים של השוכרים ואף לקבל את עזרת המשטרה, הוצאה לפועל, משרדי הרווחה בטיפול בבעיה כך שלאחר 60 יום יוכל המשכיר לקבל את הנכס שרשום על שמו חזרה.
כאשר משכירים דירה בשווי מליון עד 2 מליון בממוצע בישראל הרי שראוי לבחון כמה דברים לפני שחותמים על חוזה וזאת כדי שלא תצאו מופסדים ופגועים:
- בדיקת שוכרים – בדיקת רקע בה אתם מבררים מי הם מבעלי הדירות הקודמות מהם שכרו.
- בדיקת יכולת כלכלית – בדיקה פיננסית של מצבם של השוכרים שהרי לא נרצה שוכר בעל חשבון מעוכל.
אמנם במאמר זה התייחסנו להפרת חוזה שכירות מצד השוכר אך יש מקרים בהם מתרחשת הפרת חוזה שכירות על ידי המשכיר. מקרים אלו נדירים יותר אך לעתים בעלי דירות מבטיחים לשוכרים בעת משא ומתן שישלמו עבורם את הארנונה או החשמל / מים כחלק מהתשלום של השכירות. דבר שנפוץ מאוד בדירות מחולקות או בדירות מרתף שם יש צורך לפצות את השוכר על תנאי מחייה ירודים. ברגע החתימה הכל נראה וורוד אבל בקיום החוזה בעלי הדירות מתקשים לעמוד ומטילים את חובת התשלום על השוכרים שמצידם טוענים להפרת חוזה.
הסעד במקרים אלו יהיה שונה מאוד וזאת מאחר ויהיה צורך בביטול חוזה מאחר והאמון הופר. מעבר דירה ללא הכנה מוקדמת והנזק שנגרם ייאלץ את הצדדים להיפגש בבית משפט אזרחי לשם בירור ההבטחות עד תום. לרוב, הבטחות אלו אינם זוכות לביטוי על גבי החוזה שכירות בלתי מוגנת שכולם נוהגים להוריד באינטרנט ומשכך ובהתאם לחוק אין בנאמר בעל פה במקרקעין תקף וידיו של המשכיר על העליונה. לכן, במידה ואתם שוכרים חשוב שתשימו לב לכל הבטחה של המשכיר ותוודאו שהיא רשומה על גבי החוזה או לחלופין על גבי נספח לחוזה שמצורף וחתום על הצדדים.
צריכים עורך דין שילווה אתכם ויגן על זכויותיכם? פנו אלינו!
