הפקעה הנה זכות הנשמרת למדינה להשתלט על רכוש של אדם פרטי לצרכים שונים. כאשר שטח פרטי נדרש לצורכי הציבור ביכולת המדינה לבצע הפקעה של השטח וזאת גם ללא הסכמת הבעלים החוקיים אך תוך מתן פיצוי כספי הולם. כלומר, כל עוד מדובר בשימוש ציבורי המדינה יכולה על פי שיקול דעתה להפקיע רכוש פרטי ועל כך במאמר זה:
הפקעה – הפקעת קרקעות
רבים משקיעים בקרקעות חקלאיות. ישנם שרוכשים קרקע חקלאית בתהליך הפשרה, אחרים רוכשים קרקע חקלאית שהפשרה כלל לא נראית באופק והמחיר להשקעה זו משתנה בהתאם לרמת הסבירות למימוש התשואה על ההשקעה. אבל מעטים מאוד לוקחים את מלוא השיקולים לתשומת לבם. כך לדוגמה, רבים לא משקללים את האפשרות שביום מן הימים כאשר הקרקע תופשר לצורכי מגורים ייתכן מאוד שחלקת הקרקע שברשותם תופקע מידיהם לטובת כביש, מעבר, מסילת רכבת ואו שירותים ציבוריים אחרים כדוגמת מבני ממשל ומבני שירות לציבור.
באילו מקרים נראה הפקעה של קרקעות?
בין אם ההפקעה נעשית עם תמורה ובין אם ההפקעה נעשית ללא תמורה, הפקעה נעשית אך ורק לצורכי ציבור או ביטחון. מי שמקבל את ההחלטה על הצורך בהפקעה הם הרשויות הבאות:
- הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.
- החברה הלאומית לדרכים (מע"צ).
- חברת החשמל / חברות ממשלתיות.
ההפקעה יכולה להיעשות למטרות ציבור בלבד. כך לדוגמה:
- סלילת דרכים וכבישים לציבור.
- הקמת נמלים חדשים.
- הקמת גנים ופארקים לרווחת הציבור.
- הרחבת אזורי נופש ותיירות.
- הקמת מתחמי ספורט ובריאות.
- בניית משרדי שירות לציבור.
- ועוד…
לפני שניתן יהיה להפקיע קרקע או שטח פרטי במקרים רבים על הגוף הממשלתי להגיש לבעלי הקרקע הצעה לרכישת הנכס ולא ישר להפקיע.
מה ההבדל בין סוגי ההפקעה השונים?
ישנם שלושה סוגי הפקעות מקרקעין שיש להכיר:
- הפקעה רגילה – הפקעה לפי הכללים הרגילים ושימוש בשטח לצורכי ציבור.
- הפקעה שלא התממשה – הקרקע הופקעה אך לא נעשה דבר בשטח (הפקעה בהמתנה..)
- הפקעה רגולטורית – נלקחו זכויותיו של בעל הקרקע לעשות שימוש בנכס למרות שהנכס נשאר בידיו.
הפקעה רגילה:
הפקעה רגילה זהו המצב המוכר ביותר. המדינה מפקיעה שטח פרטי לשימוש ציבורי תוך מתן פיצוי לבעל הנכס. הבעיה בהפקעה שבעל הקרקע אינו בהכרח מקבל פיצוי בגובה מלא על רכושו. כלומר, הרשות שהפקיעה את הנכס תשלם רק על חלקי יחסי בשטח בהתאם לחוק:
- הפקעה החייבת בפיצוי: על כל חלק בה יש נכס "מחובר" (מבנה, גידול, מתקן) ועל החלק היחסי בקרקע המחויב בחוק.
- הפקעה שאינה חייבת בפיצוי:
- הפקעת קרקעות לפי חוק התכנון והבניה: עד 40% משטח הקרקע.
- הפקעת קרקעות לפי פקודת הקרקעות (לטובת הציבור): עד 25% משטח הקרקע.
כלומר, בהפקעה רגילה ככל הנראה תקבלו בין 60%-75% מערך הקרקע הראלי מהרשות הדורשת הפקעה. זהו נזק לא קטן שנופל על כתפיו של היחיד לטובת הציבור. כאשר מדובר בקרקע חקלאית שנרכשה לטובת השקעה, אין גידולים ואו מבנים על חלקת הקרקע והמשמעות היא שגובה ההפקעה כואב הרבה יותר. מאחר וחלוקת החלקות בקרקע חקלאית נעשית ללא הקשר לתכנית כלשהי ייתכן מאוד ותמצאו עצמכם עם חלק יחסי בלבד מהשטח שרכשתם במועד הפשרת הקרקע.
הפקעה שלא התממשה:
ישנם מקרים בהם הקרקע הוכרז / יועד לצורך הפקעה אך ההפקעה לא מומשה בפועל. כלומר, הרשות אמרה שהיא תבצע הפקעה אך לא תפסה את הקרקע בפועל. במקרים אלו נגרם נזק לבעל הקרקע שאינו יכול למכור את הנכס במחיר הראלי מאחר ואף אחד לא רוצה לקנות קרקע עם סיכון גבוהה להפקעה בעתיד ומצד שני בעל הקרקע לא זכאי לקבל פיצוי מאחר ובפועל הקרקע לא הופקעה.
מה עושים במקרה של הפקעה שלא התממשה?
ניתן לפנות לבית משפט שיקבע עבור הרשות המפקיעה לבצע אחד משני הפעולות הבאות:
- הכרזה על ביטול ההפקעה לאלתר.
- חיוב הרשות המפקיעה להשלים את ההפרעה בפועל.
הפקעה רגולטורית:
ישנם מקרים בפועל לא בוצעה פעולה של הפקעת קרקע בדרך המקובלת אלא על ידי חקיקה שמבטלת את זכויותיו של בעל הקרקע. כלומר, בעל הקרקע נשאר הבעלים החוקיים על הקרקע אך אינו יכול או מוגבל מאוד בשימוש בקרקע בצורה שתניב לו רווח. הפקעות רגולטוריות יכולות להיות ברמות שונות. כלומר, ייתכן וההפקעה תיעשה על חלק מאוד קטן בשטח שיאפשר בעתיד הרחבת כביש במקרה הטוב ולעומת זאת הכרזה על חלקת שטח פרטי כשמורת טבע עליה לא ניתן לבצע שום פעולות משמעותיות במקרה הגרוע.
מה עושים במקרה של הפקעה רגולטורית?
כאן העניין מורכב הרבה יותר. אין פסיקה מובהרת לגבי מקרים אלו. ניתן לנסות לפנות לבית המשפט ובכל מקרה יתקבל פסקה שונה בהתאם לטיב ההפקעה ולמיקום ומגוון פרמטרים שונים.
חזרה לנושא הכתבה:
הפקעת קרקעות במועד הפשרת קרקע חקלאית – ייתכן?
הפקעת קרקעות בהחלט צפויה להיכנס לתוקף כחלק מתהליך הפשרת הקרקעות. כאשר ישנה תכנית חדשה שמאפשרת שינוי ייעוד לקרקע והגדרתה למגורים על התכנית להתייחס למגוון כבישים, שירותים ציבוריים, שטחים ירוקים וכולן דורשות הפקעת קרקעות מידי הציבור. מאחר ואין נכסים "מחוברים" כמופיע בחוק על קרקעות אלו, יהיו בעלי השקעות בקרקע חקלאית שיאבדו חלק משמעותי מעליית ערך הנכס וזאת מאחר ועליהם יהיה להיפרד מחלק משמעותי בקרקע וזאת לצד תשלום של היטל השבחה ועוד שלל הוצאות נלוות שמגיעות עם הפשרת הקרקעות.
כדי להימנע ממצב זה יש לדרוש לראות קרקעות חלופיות, קרקעות שיועדו מראש לאלו שיסבלו מהפקעה לצורכי ציבור. במידה ואכן יש מענה ו"שמירה" של חלקות ביחס מספק עבור אלו שקרקעותיהם יופקעו בהחלט ניתן יהיה להשקיע בצורה בטוחה יותר בקרקע חקלאית. אך כמובן שלפני שמשקיעים בקרקע חקלאית או במה שמכונה "זכות לדירה" כדאי מאוד לבחון את כל יתר המורכבויות והבעיות בהשקעות מטיב זה. וכמו כן מומלץ להשוואת השקעה זו לאפיקים אחרים שיכולים להיות הרבה יותר משתלמים בטווח הארוך. בהצלחה.
מחפשים להשקיע? רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות או עורך דין? השאירו פרטים:
