הערכת מחיר דירה: איך מבצעים הערכת שווי דירה למכירה?

הערכת מחיר דירה הנו אחד הצעדים הראשונים שנעשה כאשר ברצוננו למכור את הדירה שלנו. הבעיה היא שאין לנו מושג כמה הדירה שלנו שווה בפועל מאחר והמחיר נקבע בהתאם לביקוש והיצע שמשתנים כל העת וכמובן בעשור החולף רק הולכים ומתייקרים ואנו ממש לא רוצים לצאת פראיירים בעסקת חיינו! הערכת מחיר דירה אם כך חשובה מאוד וננסה להגיע לרמת דיוק הגבוהה ככל האפשר כך שקונים רבים יבקשו לבדוק ולרכוש את הדירה שברשותנו מבלי שנפסיד כסף אפשרי בתהליך מכירת הדירה.

הערכת מחיר דירה

הערכת מחיר דירה מוכרת גם כהערכת שווי דירה וכתבנו מאמר בנושא ואנו ממליצים לקרוא אותו. אך מעבר למאמר זה אנו כעת נסביר מה הם השיקולים בקביעת מחיר דירה ואיך בעצם השוק רואה יתרונות וחסרונות שונים בדירה שבבעלותנו. אך קודם כל נתחיל בתקציב קטן לגבי בסיס הערכת מחיר דירה:

הערכת מחיר דירה מתחילה ונגמרת בעסקאות דומות שנעשו בקרבת מקום לדירה שלנו. גם אנחנו וגם הקונים יכולים לראות נתונים באתר רשות המסים ובאתר מדלן אודות עסקאות שנעשו לאחרונה. עסקאות אלו מציירות לנו את מחיר השוק. כלומר, את הסכומים שאותם יכולים ורוצים הרוכשים להשקיע. ובעצם ככל שהביקוש למגורים בסביבת הנכס גבוהה יותר התחרות על כל דירה עולה ומסיבה זו מחירי הנכסים מזנקים – במרכז הארץ לדוגמה עלות רכישת דירה גבוהה בהרבה בגלל הקרבה לאירועי התרבות הרבים ומקומות העבודה דבר שמעלה את הביקוש ומאחר ואין יותר מידי בנייה באזורים אלו גם את מחירי הדירות.

רבים מנסים להעריך את שווי הנכס שלהם בכוחות עצמם. אך הם כמובן צריכים לדעת שכל דירה שונה מחברתה גם אם היא באותו הרחוב או אפילו באותה הבניין ובמאמר זה נסקור את ההשפעה שיש לכל מרכיב בדירה על מחיר סופי שניתן לדרוש. בעזרת הפרטים שנצרף כעת תוכלו לבחור נכס שנמכר לאחרונה ועל בסיס נתונים על הנכס לקבוע מחיר גם עבורכם.

שנתחיל? אין בעיה!

להלן רשימת ההשפעות על מחיר המחירון של הדירות בישראל:

• קרבה לתחבורה ציבורית 
• קרבה לכבישים סואנים
• קרבה למוסדות חינוך
• קרבה למוקדי בילוי
• קרבה לחוף הים

מעבר לנתוני קרבה שמתייחסים לבניין עצמו יש להכיר גם מרכיבים בנכס:

• בעלות על מחסן
• דירה בחזית / עורף בניין
• בנייה ירוקה
• חניה לדירה
• גובה הדירה
• מעלית
• מרפסת שמש
• כיווני אוויר
• שיפוץ הדירה

כעת נסביר פרט פרט לפי סדר את ההשפעות כאשר נתחיל באילו שמשפיעות על הבניין:

קרבה לתחבורה ציבורית 

במידה והדירה קרובה לכבישים ראשיים ומהירים שמהם ניתן להגיע במהירות למקומות העבודה ולחלופין לערים הגדולות הרי שהביקוש עולה ומחירי הדירות מזנקים ב8%-12% לאזור כולו. אך באותה הנשימה קרבה גבוהה מידי לתחבורה ציבורית כדוגמת מגורים בקומה ראשונה או שנייה בסמוך לתחנת אוטובוס תוריד מערך הדירה 15%-20% וזאת מאחר ומדובר במטרד לא קטן מאחר ואוטובוסים מרעישים ופועלים בכל שעות היום.

• תחבורה ציבורית: הפתרון הטוב ביותר לעליית מחירי הדירות בישראל

קרבה לכבישים סואנים

קרבת יתר לרחוב סואן מוריד בערכו של הנכס משמעותית וזאת מאחר והילדים אינם יכולים להתהלך חופשיים מדאגות. מעבר לכך רחוב סואן גורם לרעש וטרדה לדיירי הבניין ומשכך הביקוש לדירות אלו יורד. כמובן שבנושא זה כל אחד מגדיר "סואן" בצורה אחרת. מצד שני במגדלי יוקרה או בכלל בבניינים הגבוהים מ8 קומות כבר לא מושפעים מהתנועה ברחוב ולכן במידה ואתם מחזיקים בדירה במגדל חדשני ומבודד לא תהיה השפעה לקרבה לרעש כפי שהדבר היה נכון בעבר.

קרבה למוסדות חינוך

הדירה שברשותכם בסמיכות לאוניברסיטה, מכללה, בית ספר תיכון או כל מוסד חינוכי ברמה גבוהה? ערך הדירה שלכם יכול לעלות בעד 13% ממחיר המחירון וזאת מאחר ויש נוחות מסוימת בכך שהילדים יכולים להגיע מהר ובמהירות למוסדות החינוך וכמובן שלרוב מדובר באזורים בטוחים יותר. אך באותה הצורה, קרבת יתר לבית ספר בו יש רעש ומטרדים רבים כדוגמת כדור שמתעופף לחצר או קבוצות ילדים שמרעישים בין השעות 14:00-16:00 בהחלט יכולים לפגוע במחיר הדירה. מגורים בקרבת בית ספר או בסמיכות לתחנת ההסעה של התלמידים יכולה להוריד מערך הדירה בין 8%-10%.

קרבה למוקדי בילוי

קרבה למוקדי בילוי הפך להיות יתרון. כמובן שלא קרוב מידי מאחר וקרבת יתר יכולה לפגוע בביקוש. כאשר ניתן להתנייד רגלית לקניון (פחות מק"מ אחד) יהיה לכך השפעה מסוימת אך מסויגת על ערך הדירה. מחיר דירה שניתן להגדיר "ליד קניון" או ליד מוקדי בילוי דומים יכולה להעלות את ערך הדירה ב3%-5% בתלוי בסוג מוקד הבילוי וכמובן בעיר.

קרבה לחוף הים

דירה מול הים שווה יותר! למה אתם שואלים? כי יש רצועת ים מוגבלת לבנייה וההיצע בשוק לא צפוי לגדול. מחירי דירות עם נוף לים או אם תרצו בקו ראשון למים יקרות ב30%40% יותר מדירה רגילה בעיר. כאשר מדובר בדירת יוקרה כפנטהואז מול הים הרי שהמחיר יכול לעלות בעד 50% מפנטאוז ממוצע בעיר. כמובן שיש צורך בנוף לים כדי ליהנות ממלוא הבונוס על מחיר הדירה.

• קניית דירה על הים: האם כדאי להשקיע יותר בקניית דירה מול הים?

לאחר שהבנו לפי מה נקבעים מחירים בסביבת מגורנו נבחן גם את הדירה עצמה:

בעלות על מחסן

כאשר יש לכם מחסן שניתן לנעול ושייך לכם בטאבו הרי שערך הדירה יושפע מכך. על כל מטר רבוע במחסן תוכלו לדרוש תוספת של 4,000 ש"ח לערך הדירה. כלומר, במידה ויש לכם מחסן בגודל 12 מ"ר תוכלו לבקש 48,000 נוספים ביחס למחיר המחירון של נכסים דומים בקרבת מקום.

דירה בחזית / עורף בניין

הדבר כמובן תלוי במיקום הבניין. ברחובות רועשים דירה עורפית תהיה יקרה יותר ב-5% וזאת מאחר והיא נהנית משקט שאין לדירה החזיתית. בבניינים החדשים עם זאת, מול הים, מול הנוף, בגובה רב, יש משמעות פעמים רבות דווקא לחזית הבניין שתייקר את הדירה בסכום דומה וזאת משום שהחזית נהנית כיום מנוף עוצר נשימה ומחוויית מגורים טובה בהרבה.

בנייה ירוקה

בנייה ירוקה מדברת לרבים. הרעיון והחשיבות שבנייה ירוקה מהווה עבור רבים יכולה להשפיע על מחיר הדירה. במידה והדירה בנויה היטב ועל ידי חברה מוכרת בתחום הרי שערך הדירה גבוהה יותר וזאת מאחר והיא חוסכת באנרגיה ובמשאבים וכך בעצם מתאימה ליותר קונים והביקוש עולה. המחיר של דירה בבנייה ירוקה יהיה גבוהה בעד 6% ממחירי הדירות בסביבה.

• בניה ירוקה: האם כדאי להשקיע בבניית בית בבנייה ירוקה?

חניה לדירה

לחניה יש משמעות רבה בימינו כאשר כולנו מתניידים ברכבים לכל מקום. בערים ממוצעות בישראל יש לחניה ערך של כ-10% ומעלה. כלומר, במידה ויש לכם דירה עם חניה היא תהיה שווה 10% יותר מדירה ללא חניה וזאת מאחר והביקוש לחניה גבוהה. אך כמובן שיש ערים בהם החניה שווה עוד יותר. כל לדוגמה בתל אביב חניה יכולה להיות שווה 250,000 ש"ח בקלות ויהיו מקרים שהיא תעלה את ערך הדירה בעד 500,000 ש"ח וזאת בהתאם למחיר הדירה כולה. ככל שמדובר בדירה יוקרתית יותר כך ערך החניה משמעותי יותר עבור הקונה ומשכך מחיר הדירה עולה.

גובה הדירה

יש משמעות בימינו לגובה הדירה. כן, מגורים במגדלי יוקרה הפכו למבוקשים מאוד וכל קומה מוסיפה לפחות 1% לערך הדירה. כמובן שבמידה ומדובר בפרויקט בתל אביב או בעיר במרכז הארץ ההשפעה מורגשת יותר והיא תעמוד על 2% לכל קומה. אך כמובן שככל שעולים ההשפעה על המחיר גדולה יותר. במקרים מסוימים ובעיקר במגדלי יוקרה ברגע שעוברים את הקומה השמינית מחירי הדירות כבר מזנקים משמעותית בגלל הנוף שנשקף מהם כך הבדל בין דירה בקומה תשיעית וקומה עשירית יכול להגיע גם ל-100,000 ש"ח בקלות כאשר יש נוף לים או נוף אורבני עוצר נשימה.

באותה הצורה שיש משמעות לגובה הדירה ברמת סטטוס או ברמת הנוף בבניינים ישנים ונטולי מעלית ככל שמדובר בקומה תחתונה יותר המחיר גבוהה יותר כאשר הדירה האופטימלית תהיה בקומה השנייה שנגישה מצד אחד אך לא על הכביש מצד שני. בבניינים אלו מחיר דירה בקומה שנייה יהיה גבוהה ב-5% ממחיר הדירה בקומה הראשונה. ובאשר לקומות הנוספות בפסקה הבאה:

מעלית

מעלית בבניין זהו נושא מורכב ואנו נפלח אותו כעת בפשטות האפשרית. מעלית מוסיפה לערך הדירה 10% ולפעמים גם יותר. בערים ובשכונות חדשות בהם רוב הדירות עם מעלית, דירות בניינים ללא מעלית מתקשות להימכר ולכן מחירם יורד בכ10%-15% ממחיר השוק. בשכונות וותיקות בהם רוב הבניינים ללא מעלית הרי שבעיה זו פחות קיימת אך הוספה של מעלית בהחלט תעלה את ערך הדירה.

עד כמה המעלית משפיע על המחירים? להלן הפילוח:

בניין עם מעלית:

• קומה 1 היא הקומה הזולה ביותר – נמוך ב-5%-10% ממחיר דירה בקומה 2.
• כל דירה בקומה מעל קומה 2 יקרה יותר ב1% מהקומה שמתחתיה.
• במגדל דירות החל מקומה 10 כל דירה תעלה 2% יותר מקומה שמתחתיה.
• יש השפעה לבניינים מסביב. מרגע שיש נוף מחירי הדירות מזנקים משמעותית.
• ביישובים חרדיים יש משמעות דווקא לקומות תחתונות בגלל השבת.

בניין בלי מעלית:

• קומה 1 עדיין תהיה הזולה ביותר – נמוך ב-5% ממחיר דירה בקומה 2.
• דירה בקומה 2 תהיה היקרה ביותר בבניין.
• ההשפעה של חוסר במעלית תשתנה בהתאם להיתכנות לתמ"א 38 בעתיד.
• ללא היתכנות לתמ"א 38 הפרש המחירים יכול להגיע ל-10% לכל קומה מעל 2.

מאחר וכיום יש אפשרות לביצוע תמ"א 38 ואו פינוי בינוי פעמים רבות. קניית דירה בקומה 3 ואפילו 4 תהיה שווה יותר וזאת מאחר והיזם לרוב מציעה שהדיירים יקבלו דירה מעט טובה יותר ובעצם קומה או שניים מעל זו שהם חיים בה כיום וזאת כאמור עם מעלית כך שערך הדירה לכל קומה גבוה יותר עולה – כך בעצם בעלי הדירות ששוויים פחות נהנים יותר.

מרפסת שמש

מרפסת שמש היא מרפסת בגודל 10 מ"ר לפחות. מרפסת שמש קיימת ברוב הדירות החדשות והיא חשובה מאוד לקונים למרות שרבים כלל אינם משתמשים בה. בבניינים הישנים ניתן לראות דירות רבות שהפכו מרפסות שמש לחדרים. יש למרפסת שמש השפעה של עד 10% ממחיר הנכס כולו למרות שמחירן אינו גבוהה ובמידה ובחרתם להוסיף מרפסת שמש ב-50,000 ש"ח ערך הדירה לאחר מכן יזנק בעד 200,000 ש"ח ומדובר באחד מהשיפוצים המשתלמים ביותר שניתן לעשות.

כיווני אוויר

כיווני האוויר בבניינים הישנים משפיעים על מחיר הדירה. כיווני אוויר נכונים יכולים להעלות את ערך הדירה ב-2% נוספים כאשר ברוב הערים כיום אין השפעה לכך בכלל. דווקא בירושלים באזורים מסוימים יש חשיבות לכיוון האוויר בגלל הנוף ובגלל האוויר הצלול של הערים אך בבניינים חדשים בערים אחרות ההשפעה לכיוון האוויר שולית ולא תשפיע בפועל על מחיר הדירה.

שיפוץ הדירה

דירה משופצת מעלה את ערך הדירה. לא כל שיפוץ משפיע וגובה ההשפעה נגזר מסוג השיפוץ ורמת הגימור וכמובן אוכלוסיית היעד אך עם שיפוץ נכון ניתן להעלות את ערך הדירה גם בעד 30% ממחיר השוק וזאת מאחר ורוב הקונים מקבלים החלטות על סמך תחושת בטן ואמוציות והמשמעות היא שהם צריכים לדמיין את עצמם גרים בנכס. במידה והנכס דיבר אליהם הרי שהם ינעלו על המטרה וירכשו אותה גם במחיר הגבוהה ממחיר השוק. כדי לעשות שיפוץ נכון יש להתייעץ עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה וניתן לקרוא עוד בנושא במאמר הבא:

• השבחת נכסים: האם השבחת נכסים מעלה את ערך הדירה למכירה?

לסיכום, יש משמעות רבה למרכיבים רבים בכל נכס. אנו מציעים לכם לפנות אלינו לקבלת הערכת מחיר דירה על בסיס הנתונים המוצגים ורבים אחרים בהתאם לנכס. פנו אלינו בטופס יצירת הקשר המופיע  כאן: