העברת דירה במתנה לילדים יכולה להיעשות ממקורות טהורים של הענקת יציבות וסיוע כלכלי לילדים. בפועל, במקרים רבים העברת דירה במתנה לילדים נעשית מסיבות אחרות לגמרי. כלומר, משקיעים רבים בוחרים לרשום דירה על שם הילד הבגיר וזאת כחלק מתכנון מס שבו נחסכים למשקיע מסים רבים שעליו יהיה לשלם כנגד רכישת הדירה ומכירתה בעתיד. במאמר זה ננסה להבין מתי אכן כדאי לרשום דירה על שם הילדים ואיך לעשות זאת נכון?
העברת דירה במתנה לילדים
קניית דירה ראשונה למגורים תזכה את הרוכש לרוב בפטור ממס רכישה ומס שבח. לעומת זאת, רכישת דירה להשקעה מחויבת לפי מדרגות מס רכישה ובעתיד גם במס גבוהה של 25% במועד מכירת דירה. כדי לחסוך מסים אלו לצד מסים חדשים כדוגמת מס על בעלי 3 דירות ויותר, עוד ועוד משקיעים מעדיפים לרשום את הדירה להשקעה על שם הילדים הבגירים וכך להימנע מחובת המס שמכבידה על הכדאיות שבהשקעה.
יש שני אפשרויות לרישום דירה על שם הילדים:
- הענקת כסף במתנה לילד – קניית הדירה נרשמת מלכתחילה על שם הילד.
- הענקת דירה במתנה לילד – העברת דירה במתנה לילדים לאחר רכישתה.
יש הבדלים משמעותיים בין העברת הון לדור ההמשך על ידי הענקת כסף במתנה (פטור ממס) לילד לשם רכישת דירה חדשה משלו. לבין העברת דירה במתנה לבן משפחה (חייב במס חלקי). כאשר לא תמיד הסיבה להעברת הדירה היא ענייני מיסוי. לעתים מדובר ברצון להגן על רכוש בזוגיות שניה ואו להבריח נכסים מפני נושים כאשר יש חשש מפשיטת רגל. אנו ננסה להבין מתי העברת דירה במתנה לילדים אכן משתלמת ומתי ואיך נהוג לעשות זאת?
האם כדאי לרשום דירות על שם הילדים?
במידה ומטרתכם לעזור לילד באופן פשטני וכנא הרי שבהחלט אפשר ורצוי לרשום דירות על שם הילדים. במקרים אלו למקבל המתנה אין נכס מקרקעין אחר לרוב ולכן העברה תהיה פטורה ממס בהתאם למדרגות המס ואין משמעות בין אם העברנו את הנכס לאחר רכישתו ובין אם הענקנו כסף לילדינו לשם רכישת הדירה ורישומה על שמם.
במידה ומטרתכם הנה לבצע מניפולציות ואו חיסכון במס הרי שהעניינים הופכים למורכבים יותר מאחר ואתם בפועל נהנים מפרות השקעה עליה הייתם אמורים לשלם מסים ולעתים ניתן להוכיח זאת ולגבות מכם את המגיע לרשות המסים בישראל. אנו נתייחס למקרים הבאים:
- העברת דירה במתנה לילדים כמתנה שתיכנס לתוקפה רק בפטירת ההורים.
- העברת דירה במתנה לילדים כמתנה מידית לילד אך מעוגנת לחזקת ההורים.
במקרים רבים, אדם מעניק לילדיו דירה הרשומה על שמו ואשר בו הוא מתגורר. העברת בעלות על אותה הדירה על שם הילדים ורישום הנכס בטאבו על שם הילדים אינה משנה את העובדה שבפועל ההורה שולט בנכס. אותו הדבר יהיה במקרה בו הורה מעניק לילדיו דירה במתנה אך הדירה מושכרת לאחר ודמי השכירות מגולגלים כלפי מעלה חזרה להורה. כלומר, לטובת ההורה רשומה הערת אזהרה שמונעת מהילד את היכולת למכור או לסחור בנכס וההורה הוא זה שבפועל נהנה מהתשואה מהנכס אך כל זאת מבלי לשלם את המס הנדרש בחוק.
מה המורכבות במקרים אלו?
אלו כמובן מתנות שאינם מושלמות. כלומר, לא באמת הענקנו לילדינו מתנה אמיתית מתוך אהבה או רצונות טבעיים אלא הענקנו לעצמנו מתנה בדמות חיסכון במס, הגנה מפני נושים, חיסכון במס עיזבון בפטירת המעניק וכן הלאה.. ישנם מקרים בהם למפרע ניתן לבחון האם "המתנה הושלמה". כלומר, ניתן לבחון מה היה קורה אילו בעל הדירה המקורי החליט לבטל את המתנה – האם היה יכול לעשות זאת? במקרים אלו, רשות המסים וגורמים אחרים יכולים לטעון שאכן מדובר במניפולציה כלכלית שאין לה תוקף מעשי בשטח ולחייב את נותן המתנה בהתאם למקרה המדובר.
העברת דירה במתנה לילדים בצורה הנכונה:
בהחלט ניתן לרשום דירה על שם הילדים וזו זכותם של הילדים לקבל החלטה האם הם רוצים שדירה תירשם על שמם (לצורך זכאות למחיר למשתכן לדוגמא) אך יש פעול בתום לב ובצורה חוקית. ישנם דרכים בהם בעזרת עורך דין מקרקעין ניתן להעביר דירה לילדים בצורה חוקית ואף להמשיך להחזיק בזכויות בה מבלי להיות חייבים במסים גבוהים וכן הלאה.
במקרים רבים אין ברירה אחרת מלבד רישום דירה על שם ילדים בגירים וזאת כאשר נכנסים למערכת זוגית שניה ורוצים להגן על הרכוש הקיים מפני גירושין עתידיים. לחלופין, אנשים שמנהלים חברות ומעניקים ערבויות אישיות יכולים בתום לב ובזמן ראוי להעביר חלק מהנכסים על שם בני משפחה וכך למנוע מצב בו בבוא היום במידה ויידרש לפשיטת רגל ניתן יהיה להגן על הרכוש הקיים.
הדרך הנכונה ביותר לביצוע העברת דירה במתנה לילדים תהיה באמצעות הענקת כסף במתנה לשם רכישת דירה. ניתן לדרוש מהילד לרשום הערת אזהרה לטובת ההורה כך שאכן יש להורה שליטה מסוימת על הדירה וזאת מסיבות מגוונות מבלי שהדבר ייחשב כאסור או בעייתי. יתרה מזאת, הבן יכול לבחור להעניק לאביו חלק משכר הדירה או את כולה מידי חודש (יש להתייעץ עם רואה חשבון) באופן חוקי כהחזר הלוואה או כל אפשרות אחרת המוכרת ומותרת בחוק.
מומלץ לפנות אל עורך דין מקרקעין ואו רואה חשבון המתמחה בתכנון מס וזאת בכדי לבדוק את האופן הנכון והחוקי לביצוע מהלך העברת דירה במתנה לילדים וזאת תוך שמירת זכויות מסוימות ומוגבלות בנכס. ישנם דרכים חוקיות לעשות כל דבר ואין סיבה לפעול בחוסר תום לב לצורך הגעה ליעד זהה. פנו אלינו:
