עתודות הקרקע בישראל הולכות ואוזלות. אך, שטחי הקרקע שניתן לנצל גדולים במיוחד. זאת, כאמור על ידי ניצול טוב יותר של עתודות קרקע קיימות בכך שבונים בכל בניין ובניין קומות נוספות. בעזרת תמ"א 38 על מאפייניו הרבים, ניתן לבנות קומות נוספות על בניינים קיימים תוך מתן טובות הנאה כדוגמת מפרסת וחדרי ממ"ד לדיירים הקיימים. אך לשם כך, יש צורך בהשגת הסכמת דיירים לתמ"א 38 בכתב.
הסכמת דיירים לתמ"א 38
תמ"א 38 עוברת שינויים תכופים אחת לתקופה. חלקם טובים, אחרים פחות. אך בסופו של דבר, יש איחוד אינטרסים נדיר בין בעלי דירות במיקומים אסטרטגיים ובין יזמי נדל"ן רעבים שרוצים לבנות וכמה שיותר. במסגרת תמ"א 38, שני הצדדים נהנים מפירות הנדל"ן:
- בעלי דירות בבניינים – נהנים מחדר ממ"ד נוסף ואו ממרפסת שמש מפנקת.
- יזמים בתמ"א 38 – נהנים מיכולת בניה על קרקעות שאינם שלהם ברווח.
איך משיגים הסכמת דיירים לתמ"א 38?
כדי לקדם עבודות תמ"א 38 בבניין שלכם, יש 2 אפשרויות:
- פניה לגורם מתווך שיעשה עבורכם את העבודה.
- ניהול התהליך בכוחות עצמכם והטבות גבוהות יותר.
החוק קובע שניתן לקדם הליכי תמ"א 38 רק בהינתן הסכמה מפורשת וכתובה של 2/3 מדיירי הבניין. כך לדוגמה בבניין בו מתגוררים 20 משפחות, יש צורך בהסכמה כתובה של 14 מהמשפחות בבניין. אך, במקרים רבים, יש התערבות של קבלן חתימות שמסבך עניינים בכך שהוא מחתים חלק מהדיירים ומונע מהם לחתום מול מתווכים ויזמים אחרים.
מסיבה זו, במידה והבניין שלכם עומד בתנאים וזכאי לעבור עבודות תמ"א 38, מומלץ לבחור דווקא בשיטה השנייה בה דיירי הבניין מארגנים בכוחות עצמם את הסכמת הדיירים ובכך בעצם שומרים לעצמם את מלוא הזכויות עד שימצא יזם מתאים שיסכים להעניק לדיירים את מלוא מבוקשם.
אז איך מקדמים הסכמת דיירים לתמ"א 38?
מומלץ לפעול בשיטה הבאה:
- לבדוק האם הבניין אכן זכאי לעבור תמ"א 38.
- לבדוק מול השכנים האם יש היענות לתמ"א 38.
- במידה והתשובות מעלה חיוביות:
- לקבוע אסיפת דיירים במועד מוסכם.
- להסכים על נציגים בלעדיים לנושא התמ"א.
- החתמת הדיירים על הטופס המצורף* למאמר זה.
- צילום הטופס ומסירת העתק לכל דייר בבניין.
בצורה זו, הבניין ערוך ומוכן להיענות ליזם או קבלן מבצע שאכן יתחייב להעניק את התמורות הגבוהות ביותר. בצורה זו, אין מקום להתערבות חיצונית של גורם בעל אינטרסים שיכבול חלק מהדיירים להסכמים בלעדיים. בכך, הבניין שלכם נהנה מכוח רב בשוק מורכב כתמ"א 38 וביכולתו לשכור איש מקצוע לניהול משא ומתן מול היזמים בעלויות זניחות ולהשיג את התמורה הגבוהה ביותר בעבור הסכמת הדיירים לתמ"א 38.
*צירפנו עבורכם נוסח פרוטוקול אסיפת דיירים בה הגיעו מרבית הדיירים לכדי הסכמה על קידום תמ"א 38. טופס זה יכול לעבור שינויים והתאמות כך שיתאים לצרכים שלכם. כוחו של טופס זה יפה כל עוד יש בו התייחסות לנכס, לדיירים ולסוג התמ"א שעליו הסכימו הדיירים. במקרים רבים, ניתן לצרף לטופס זה נספח שנקבים בו התנאים הרצויים על כל דייר ודייר כך שניתן יהיה להתנות את תוקף הטופס בהגשמת רצונות אלו.
מבנה פרוטוקול הסכמת דיירים לתמ"א 38:
טופס הסכמת דיירים לתמ"א 38 להורדה
אסיפת דיירים והסכמת דיירים לביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג: ________, בבניין
אסיפת הדיירים התקיימה ביום: _____________, ביישוב: ___________, רחוב:________________,
מספר בית: _____, מיקוד: ________, המוכר גם כ: מספר גוש: _______, מספר חלקה: __________,
השתתפות באסיפה:
- מספר דיירים בבניין: ______,
- מספר דיירים נוכחים: ______,
- מספר דיירים נעדרים: ______,
על סדר היום של האסיפה:
- הסכמה של הדיירים לביצוע פרויקט תמ"א 38 מסוג: _________,
- מינוי נציגות הדיירים להתנהלות מול היזם ואו הקבלן המבצע:
- שם הנציג:___________, ת.ז: ___________ חתימת הנציג: ______________,
- שם הנציג:___________, ת.ז: ___________ חתימת הנציג: ______________,
החלטות שהתקבלו באסיפה:
- הסכמת הדיירים לביצוע עבודות תמ"א 38 מסוג: ______,בבניין.
- הסכמת הדיירים לתנאי העסקה המוצעת על ידי היזם / קבלן מבצע.
- הסכמת מרבית הדיירים על 2 נציגי הבניין.
לראיה, באנו על החתום:
| שם הדייר בבניין | תעודת זהות הדייר בבניין | חתימת הדייר בבניין |
| 1. | ||
| 2. | ||
| 3. | ||
| 4. | ||
| 5. | ||
| 6. | ||
| 7. | ||
| 8. | ||
| 9. | ||
| 10. | ||
| 11. | ||
| 12. | ||
| 13. | ||
| 14. | ||
| 15. | ||
| 16. | ||
| 17. | ||
| 18. | ||
| 19. | ||
| 20. |
סך הסכמת דיירים לביצוע עבודות תמ"א 38 כמובהר מעלה: ____/ ____, שמהווים: %___, מדיירי הבניין.
זהו, כמובן רק תבנית לדוגמה. אין משמעות לעיצוב המסמך עליו חותמים הדיירים. כל עוד מדובר במסמך שמבהיר מעל לכל ספק שהחתומים עליו מבינים במה מדובר ושהמסמך אכן מהווה עבורם הסכמה לכך שיקודמו עבודות תמ"א 38 בהתאם למוסכם על הצדדים.
לסיכום,
במידה ואתם מתגוררים בבניין שנבנה לפני שנת 1980, במידה והבניין שלכם נמצא בלב אזורי הביקוש (תל אביב, רעננה, רמת גן, גבעתיים ועוד..), הרי שייתכן וכדאי לכם לעשות מעט סדר מול יתר הדיירים ולהשיג הסכמה בכך שתהיו הנציגים של הבניין לצורך ניהול משא ומתן הנוגע לתמ"א 38. בכך, אתם מבטיחים לעצמכם לא לפספס אף הזדמנות שעולה!
רוצים להתייעץ בנושא זה? השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר באתר!
