החזר משכנתא הנו אחד הדאגות העיקריות של רוב משקי הבית בישראל. החזר משכנתא יקבע לרוב בהתאם לחוסן הכלכלי של המשפחה וליכולת העמידה בהחזרים. ככל שמדובר במשפחה יציבה יותר כך גובה ההחזרים יהיה גבוהה יותר וזאת במטרה לסיים את התשלומים עבור הדירה כמה שיותר מהר. החזר משכנתא מתוכנן מראש על ידי בחירת מסלול נוח להחזרה ובהתאם ללוח סילוקין מתאים שמאפשר לנו לחזות מראש את גובה ההחזרים גם בשנים הבאות. החזר משכנתא כמובן נגזר מתוך תמהיל המשכנתא שבחרנו ואו שיצר עבורנו יועץ המשכנתאות מתוך ראיה רוחבית וצפי עתידי.
החזר משכנתא
כדי להעריך מה צפוי להיות גובה החזר משכנתא אנו נעזרים בטבלאות חישוב שבעזרת פרמטרים שונים מאפשרים לנו להבין בדיוק כמה נידרש להחזיר בכל חודש בשנים הקרובות עד לכיסוי וסילוק המשכנתא במלואה. לטבלה שנבחר נזין את הפרטים הבאים:
- גובה הלוואת המשכנתא שנטלנו.
- התקופה עליה אנו פורסים את החזרי המשכנתא.
- הריבית שנקבעה יחד איתנו בבנק ביום נטילת ההלוואה.
הדרך המהירה ביותר לבירור החזר משכנתא היא להיכנס לאחד מאתרי הבנקים ולהשתמש במחשבון משכנתא שמיועד לכך. כמובן שבשיטה זו תקבלו את התשובה המהירה אך לא תבינו את הלוגיקה שפועלת מאחורי הקלעים ומשכך לא תוכלו לדעת מתי כדאי לבצע מיחזור משכנתא או פעולות נוספות שיכולות לחסוך לכם כסף.
איך מחשבים החזר משכנתא?
ישנם לוחות סילוקין שהם בעצם טבלאות ארוכות מאוד שבהם אנו מזינים את הפרטים. בטבלאות אלו אנו בוחנים בעיקר את סכום הקרן (הסכום המקורי שלווינו) ואת ריבית משכנתא (התשלום על ההלוואה לבנק) וזאת מאחר ואנו מחויבים להחזיר את שני הסכומים הללו ובעצם להחזיר יותר כסף לבנק ממה שלווינו. כמובן שהריבית מושפעת פעמים רבות כתוצאה מהצמדה למדד המחירים לצרכן שמשפיע אף הוא אחת לתקופה על גובה ההחזרים שנדרש לשלם. יש שלושה סוגי לוחות חישובים אפשריים:
- לוח סילוקין קרן שווה: מחזיקים חלק מהקרן יחד עם כל הריבית החייבת לאותו החודש.
- לוח סילוקין שפיצר: מחשבים הכל יחד ופורסים על כל החודשים – ריבית וקרן בו זמנית.
- לוח סילוקין בוליט (גרייס): מחזירים רק ריבית ובסוף ההלוואה את כל הקרן בבת אחת.
כמובן שגובה ההחזר צפוי להשתנות בהתאם ללוח סילוקין שבחרנו ולתמהיל שהרכיב עבורנו יועץ המשכנתאות. במידה ונרצה לשנות את גובה ההחזר במהלך תקופת ההלוואה תהיה השפעה ישירה על הרווחים העתידיים שיש לבנק מההלוואה שנטלנו ואז במידה והנשק ניתן לחיזוי על שינוי מסלול החזרי משכנתא נדרש לשלם קנס פירעון מוקדם וזאת על אף שלנו לפעמים נשמע כאילו הבנק חפץ לקבל את כספו חזרה כמה שיותר מהר.
מה צפוי להיות החזר משכנתא על משכנתא מיליון שקל?
משכנתא בגובה מיליון שקל אינו דבר פשוט וכל ערכו של יועץ משכנתאות הוא בבניית תמהיל משכנתא נכון שבו תוכלו לעמוד לאורך שנים רבות. בניית תמהיל משכנתא תשפיע באופן ישיר על גובה ההחזרים וכך בעצם ניתן לבנות תמהיל בהתאם ליכולת הכלכלית שלכם כך שתחזירו 5,000 ש"ח בחודש, 7,000 ש"ח בחודש וכן הלאה..
לצערנו לא ניתן לתת לכם תשובה מדויקת על שאלה זו וזאת מאחר וכל אדם מבקש לבנות תמהיל שונה עבור הצרכים שלו. יש כאלו שרוצים ליהנות מהחיים ומעדיפים לפרוס את החוב על טווח זמן ארוך, אחרים רוצים לגמור עם החוב כמה שיותר מהר. חלק נטלו הלוואת משכנתא בעזרת יועץ משכנתאות שסייע להם להתאמה מלאה לצרכים שלהם, אחרים ביקשו את עזרת יועץ המשכנתאות בבנק שהציע להם את המסלול הקל והפשוט ביותר להבנה ללא שום התייחסות למצבם הכלכלי של הלווים וכן הלאה..
ובכל זאת, יש כל מיני פרמטרים שונים שיש להכיר כדי לבנות תמהיל משכנתא:
- ריבית פריים
- משכנתא קבועה לא צמודה (קל"צ)
- משכנתא קבועה וצמודה
- משכנתא משתנה כל חמש שנים
- וכן הלאה..
משחק עם מרכיבים אלו, על ידי חלוקת המשכנתא לחלקים תשפיע על גובה החזר המשכנתא הסופי וכמובן על היכולת שלכם לעמוד בהחזרים. כך לדוגמה: ככל שהמשכנתא ארוכה יותר כך גובה הריבית גבוהה יותר אך מצד שני ככל שהמשכנתא ארוכה יותר כך נוח יותר לעמוד בהחזרי המשכנתא גם על סכומים של מיליון שקל.
מה חשוב לדעת על החזר משכנתא?
החזר משכנתא חייב לשקף את היכולת הכלכלית הראלית שלכם ולא את החלומות! אין סיבה לשלם יותר מידי כסף כאשר הדבר יכניס אתכם לקשיים בעתיד ועדיף לתכנן את המשכנתא לפי תרחיש צפוי ולא תרחיש אופטימי וזאת מאחר ואם אכן יהיה מצב אידאלי ואופטימי תוכלו תמיד לשלם קנס ולעבור למסלול נוח יותר אך כמובן שבמידה ונקווה לטוב נוכל למצוא עצמנו עם חור בכיס וללא דירה מאחר וברגע שניכנס לריבית פיגורים המצב הופך ללא נעים בעליל די מהר.
פעמים רבות ניקח משכנתא בהתאם ליכולת החזר משכנתא והמשמעות היא שייתכן ונבחר בתמהיל משכנתא יקר יותר מבין האפשרויות שעומדות לרשותנו אך זאת מתוך ידיעה שבמסלול זה נוכל לעמוד בהחזרים בקלות רבה בהרבה ובעצם להצליח לשלם כל חודש את ההחזר ללא תקלות ובעיות כלשהן. כאשר אנו עוברים משכירות לדירה משלנו נרצה לרוב שגובה החזר המשכנתא יהיה דומה ואף נמוך מהסכום ששילמנו עד כה על דמי שכירות וזאת כדי שנמשיך לחיות את החיים בדיוק כפי שהתרגלנו עד עכשיו. נכון, ניתן לחסוך כסף במידה ונזרז הליכים אך אז אנו יכולים לאבד שיווי משקל ומדובר בסיכון גבוהה שנעדיף לא לקחת על עצמנו..
לסיכום, מומלץ להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות ולהיות חכמים יותר מההתחלה:
