האם לקנות דירה בישראל בשנים 2015 ו2016? רבים רואים את השנים האלו כשנות מפנה בהם יכולים להתרחש שני תרחישים מאוד פשוטים: ירידת מחירי הדירות בישראל או לחלופין ייאוש מוחלט והמשך מגמת עליית המחירים כפי שהכרנו בעשור שחלף. בשנים אלו צפויות לצאת לדרך מספר תכניות שאמורות לבוא יחד ולהקל על מצוקת הדיור בישראל. ולכן, שאלה זו רלוונטית מאי פעם ואנו ננסה להבין אותה בצורה הפשוטה ביותר כך שניתן יהיה לראות דברים כפי שהם במציאות.
האם לקנות דירה בשנה הקרובה?
התשובה לשאלה זו תהיה נתונה לידי הקורא ובהתאם למצבו הפיננסי והמשפחתי. קניית דירה בתקופות מעבר כמו בשנים אלו יכולה להכיל בתוכו סיכונים גבוהים מאוד אך באותה הרמה גם הזדמנויות פז שחבל להחמיץ. יש בעלי בתים שימהרו למכור את הנכס גם במחיר הפסד רק משום החשש שאכן מחירי הדירות ירדו ויהיו משקיעים שיבקשו לרכוש דירות דווקא בעת הזו מתוך ידיעה שגם אם נראה ירידת מחירים בתקופה הקרובה מדובר בפתרון זמני שאינו קבוע. כדי לענות על שאלה זו בצורה מדויקת יותר ראוי לחלק את הציבור בישראל לשניים:
- דירות ראשונות לצעירים
- דירות מרווחות למשפרי דיור והמעמד הגבוהה
חלוקה זו חיונית מאוד כדי להבין האם לקנות דירה או שאולי מומלץ לחכות: אמנם כל תכניות הממשלה נוגעות בדיור לצעירים אך יש עוד מספר פרמטרים חשובים שיש לקחת בחשבון ופרמטרים אלו משפיעים גם על המעמד הגבוהה. נתייחס לפרמטרים הלא ידועים שצפויים להשפיע על מחירי הדירות בשנים הקרובות:
1. ריבית על המשכנתאות
הריבית על המשכנתאות תעלה בסבירות רבה במהלך השנה הקרובה לאחר שהבנק הפדרלי בארצות הברית העלה בפעם הראשונה לאחר עשור את הריבית ל0.25% אמנם בישראל אנו לא צפויים לראות עלייה בחודשים הקרובים אך ברמת וודאות גבוהה שנראה העלאת ריבית גם אצלנו בשנים הקרובות. ריבית זו בעצם מייקרת את המשכנתאות עבור הצעירים להם זו תהיה הדירה הראשונה ואילו עבור המשקיעים מסתמנים אפיקי השקעה שילכו וישתפרו עם השנים ככל שהריבית תעלה. כלומר, הריבית על המשכנתאות שתושפע מהריבית הכללית במשק בהחלט צפויה להשפיע:
צפי לצינון שוק הנדל"ן נובע מכך שמשקיעים רבים הוציאו את כספם משוקי ההון ומהפיקדונות בהם לא זכו לרווחים כלל והעבירו אותם לנכס בר קיימה בדמות דירה או קרקע. משקיעים אלו יכולים לראות זה עתה אופק חדש בו ניתן להפקיד את כספם ובטווח של שנים מועטות להרוויח סכומים גבוהים יותר מהשקעות בנדל"ן. מעבר לריבית שצפויה לעלות אנו מרגישים את השפעת מס רכישה שעודכן בשנת 2015 ודוחק במשקיעים להפסיק לרכוש דירות דבר שצפוי להיות מורגש בשנים הקרובות בשכר הדירה שישלמו השוכרים חסרי המזל.
השפעה על נוטלי המשכנתאות הקיימות ונוטלי משכנתאות חדשות. רוב מוחלט של המעמד הבינוני נמוך אינו יכול לרכוש דירה גם במחירים נמוכים ב50% ממחיר השוק כיום ולכן יידרשו להלוואה בדמות משכנתא. משכנתא תהיה צמודה לריבית במשק וככל שהריבית עולה כך ההחזר החודשי אותו ידרשו לשלם הלווים תעלה ותעלה. חלק מנוטלי המשכנתאות שבחרו לקנות דירה כאשר הריבית עמדה על 0% יגלו שעליהם לעמוד בהחזרים שהולכים ותופחים דבר שלא צפוי להיות קל ויכול לגרום לקריסת משפחות שיפלו לחובות ולפשיטת רגל דבר שיכול להשפיע על מחירי הדירות בשוק הנדל"ן כולו.
2. ייבוא פועלי בניין ממזרח אירופה
קצב בנייה מואץ הוא חיוני כדי לעמוד ברף הבנייה החדש שנקבע. קצב הבנייה בישראל נמוך משמעותית ונעשה ברובו על ידי עובדי בניין מסין, ערביי השטחים וערביי ישראל. כדי להגביר את תנופת הבנייה יש להביא עוד עשרות אלפי פועלים עם אשרות מתאימות כדי למלא את החסר. כדי שדבר זה יתאפשר נעשים הסכמים בין מדינות בהם נקבעים זכויות, חובות ועוד מגוון תנאים נוספים כך שהמדינה המייצאת עובדים דואגת גם לעושרה. ישראל פועלת לאשר ייבוא של עשרות אלפי פועלי בניין חדשים אך נתקלים בבעיות הבאות:
חלק מהעובדים לא מוכשרים בתחום הבנייה ונדרשים למעבר קורס בו לומדים על המאפיינים המיוחדים של בנייה בישראל. חלקם כלל אינם טובים במקצוע דבר שגורם לקבלנים רבים לדבוק בפועלים הערבים שיודעים לעשות עבודה אינטנסיבית וקבועה. החשש של קבלנים לקבל עובדים שאינם מוכשרים, אינם משקיעים את מלוא מרצם ובעיקר גורמים נזק על כל יום עבודה בו לא נעשה מספיק דבר שמייקר את תשומות הבנייה ומשכך גם את העלות הסופית של הדירות.
חלק מהמשא ומתן תקוע עם סין ודבר זה מונע ייבוא של 20,000 עובדים סיניים שיודעים את מלאכתם. ישראל וסין חייבות לחתום על הסכם בילטרלי שהנו הסכם שחר בין מדינות ולמרות זאת בניסיון לעודד ייבוא עובדים חדשים למשק הנדל"ן הסכימו בישראל לוותר על חתימה על ההסכם אך המגעים מול סין נתקעו וכיום לא ידוע מתי ובאלו תנאים יגיעו לישראל הפועלי בניין הנדרשים כל כך. עם כל הרצון הטוב של הממשלה, ללא פועלי בניין מנוסים לא יתאפשר להדביק את הפער שנגרם משנים בהם נבנו מעט מידי דירות למגורים.
3. מחיר למשתכן
מחיר למשתכן מתחיל להסתמן כפרויקט בעל סיכויי גדול להשפיע על מחירי הדירות בישראל! מחיר למשתכן צפוי להיות אטרקטיבי במיוחד עבור הצעירים וכמעט כל המכרזים של מנהל מקרקעי ישראל בשנים הקרובות צפויות להיות משווקות במסגרת פרויקט זה דבר שמצביע על יכולת להיפוך מגמת מחירי הדיור בישראל. ולמרות זאת, הצלחת המיזם של שר האוצר משה כחלון תלויה במידה רבה בפרמטרים האחרים ובשמירה על יושר במכרזים השונים ובהגרלות על דירות במרכז ובפריפריה.
שיווק מסיבי של קרקעות במחיר למשתכן צפוי להפר את האיזון של משק הנדל"ן כולו ולכך שואפים במשרד האוצר, משרד השיכון והבינוי. עליית הריבית תהיה עוד זריקת עידוד לשוק דבר שבהחלט יכול לעצור את עליית מחירי הדירות בישראל לשנים הקרובות. שיווק הקרקעות במחיר למשתכן צפויה להגיע לכדי חצי מהפרויקטים בכל רחבי הארץ. כל מכרז חדש שמוצע כיום ליזמים וקבלנים נעשה במסגרת התכנית ודבר זה גורם לכך שקרקעות הציבור יהפכו לזולות וקרקעות פרטיות יתייקרו באופן משמעותי מאחר ועליהם אין מגבלות בנייה או רווח מצד היזם.
מחירים אטרקטיביים על דירות מחיר למשתכן אמנם יסייעו לזוגות צעירים ורווקים שמחפשים להשקיע ולקנות דירה אך משפרי הדיור ובעלי ההון לא צפויים ליהנות מפרויקטים אלו ומעניין יהיה לראות איך משפחות משפרי דיור יצליחו להתמודד עם מעבר לדירה מרווחת יותר כאשר על הדירה הנוכחית יתקשו לקבל מחיר מלא. ולמרות זאת, יש לומר ביושר שמעבר לפרויקט מחיר למשתכן בראשון לציון אין עוד פרויקטים במרכז הארץ שישפיעו באופן משמעותי על עלות דירה באזורי הביקוש. ולכן יש היתכנות מסוימת שמחיר למשתכן לא יעשה את ההבדל הנדרש:
בעייתיות במחיר למשתכן:
הקרקעות משווקות לצעירים דבר שאמנם מוזיל את הקרקעות הציבוריות אך מייקר משמעותית את הקרקעות הפרטיות אשר נמצאות רובן במרכז הארץ. כל פרויקט חדש יהיה זהה לזה האחר דבר שיגרום לכך שמשפרי דיור ובעלי מעמד גבוהה ידרשו לדירות בסטנדרט גבוהה יותר אך יתקשו למצוא אותם בפרויקטים חדשים ולכן ידרשו להשקיע במיזמים שנבנים על גבי קרקע פרטית שתלך ותתייקר ככל ששטחים אלו ילכו ויתמעטו. יש שרואים בכך יתרון: בעלי זכויות לדירה בקרקעות חקלאיות מבינים שייתכן ודווקא מהלכים אלו מעלים את ערך הקרקע עליה הימרו בהשקעה צנועה לכל הדעות.
תחילת שיווק רק בשנת 2017. כלומר, למרות הידיעה שאכן נתחיל לראות פרויקטים מסוג זה המשקיעים ורוכשי הדירות חייבים למצוא פתרון זמנית ל3-4 שנים לפחות! שנה עד לשיווק הפרויקט ועוד כשלוש שנים לקבלת מפתח לדירה. כאשר מחשבים עלות חתימה על חוזה שכירות ועליית שכר דירה שידרשו לשלם הזוכים במכרזים במשך 4 שנים אלו ניתן להגיע לסכומים של 200,000 ש"ח בממוצע!. אלו שלא יזכו במכרזים הראשונים ימצאו עצמם בהמתנה בתור אינסופי ובהתאם למזלם האישי דבר שיכול להיות מעט מעיק ובעיקר לא משתלם.
במכרזים רבים אין מתמודדים וזהו כבר בעיה משמעותית מאוד. מכרזי מחיר למשתכן מוצעים לקבלנים וליזמים בכל רחבי הארץ. בעוד באזורי הביקוש ניתן לראות התעניינות של יזמים (גם במכרזים בהם יש התעניינות מדובר רק על מגרשים שמשתלמים מאוד ליזם ובחלקם לא הוגשו מועמדות ושטחים אלו יוצעו למכרז מחדש) בחלק מהמכרזים כלל לא היו מועמדים. בחריש, ובערי פריפריה נוספים יזמים לא הביעו מספיק עניין מכמה סיבות שונות אך הבולט שבהם הוא החשש להפסיד כסף.
אין רווח סביר ליזם דבר שמקשה עליו להתמודד במכרז. כולם רוצים נתח מהעוגה וגם המדינה למרות ההטבה לצעירים נדרשת להרוויח מהקרקע ולכן תשווק אותה למציע הסכום הנמוך ביותר. אבל יש מקרים בהם תשומות הבנייה לבד יחד עם עלות הקמת תשתיות הופכות ללא כדאיות. כך לדוגמה בעיר ראשון לציון במסגרת הסכם גג הממשלה מסייעת בהקמת התשתיות דבר שמקל על עלויות הפיתוח ומעודד יזמים לגשת למכרז אך בערים אחרות עלויות הפיתוח נופלות רק על כתפי היזם וזה כבר הופך את ההשקעה למסוכנת ולא כדאית ולכן יזמים לא נגשים למכרזים. במשרד השיכון ובמנהל מקרקעי ישראל לומדים את העניין ומשפרים את תנאי המכרזים בהתאם.
צפי לבנייה רוויה וצפופה בשכונות החדשות במסגרת מחיר למשתכן גורמים לכך שיש אוכלוסיות שלמות שלא יוכלו להיכנס להתגורר בהם. בעלי בתים פרטיים, משפחות הרוצות מעט פרטיות, משפחות חרדיות שאינם נעזרות במעלית שבת ועוד אוכלוסיות רבות כלל לא ימצאו את מקומם במסגרת פרויקטים אלו. בנייה של שכונות בצפיפות המקסימלית כאשר כלל הדירות בעלות מאפיינים דומים הופכים את מכירת הדירה במיזמים אלו למעט מורכבת מאחר ולא ניתן יהיה להעלות מחירים בעוד דירה בעלת מאפיינים זהים נמכרת במחיר נמוך יותר. כך שהשקעה בדירות בשכונה המשווקת במסגרת דיור למשתכן יכולה להתברר כמלכודת דבר שלא תתאים למשקיעים והצעירים יתקעו עם דירות מרוחקות וצפופות.
רוב המכרזים באזורים בעלי ביקוש נמוך מלכתחילה דבר שאמנם יאפשר לזוגות בני המקום להתגורר בדירה משלהם אבל אלו שיחפשו לגור בתל אביב, רמת גן, פתח תקווה, ראשון לציון, חולון, והרצליה יגלו מהר מאוד שמעבר למספר דירות מצומצם אין היצע מספק דבר שישמור על רמת מחירים גבוהה למרות מאמצי הממשלה.
האם לקנות דירה בשנים הקרובות?
קניית דירה בשנים הקרובות תתאים בעיקר לבעלי הון עצמי שאינם מסתכנים יתר על המידה בנטילת משכנתא. קניית דירה בשכונות מבוססות בהם יש מגוון דירות ומגוון נכסים בעלי מאפיינים שונים בהחלט תהיה עדיפה. דירות אשר נבנות על שטחים פרטיים או באזורי הביקוש לא צפויים להיפגע יתר על המידה מאחר ויש 50% משוק הנדל"ן שאינו משתתף בחגיגת "מחיר למשתכן" וזהו 50% מהאוכלוסייה אשר יש לו כסף, יש לו נכסים, יש לו את האמצעים לרכוש דירה גם במחירים הגבוהים ממחיר השוק דבר שמצביע על כך שנראה שני שווקי נדל"ן שונים או כפי שאמר ראש עיריית ראשון לציון דב צור הוא אינו רוצה "סלאמס" אצלו בעיר אלא רוצה בנייה מושכלת אשר תגרור הגירה חיובית של אוכלוסיה המשתייכת לרמה סוציו אקונומית גבוהה.
האם לקנות דירה?
- בית קרקע – בהחלט.
- בית על קרקע פרטית – בהחלט.
- דירה באזור ביקוש – בהחלט.
- דירה בעלת מאפיינים ייחודיים – בהחלט.
- דירה בפריפריה – מצריך בדיקה.
- דירה בבניין דירות סטנדרטי – מצריך בדיקה.
- דירה המצריכה נטילת משכנתא – מצריך בדיקה.
- משלמים שכר דירה גבוהה – מצריך בדיקה
- דירה בסמוך לפרויקט מחיר למשתכן – חכו!
- דירה ממוצעת בבניין דירות בפריפריה – חכו!
מומחים צופים ששנת 2017 תהיה מרתקת לא רק בישראל אלא בכל העולם. המשמעות של הדברים היא שאף אחד לא באמת יודע מה צפוי לקרות אך משהו חייב לקרות מאחר וישנם הבדלי מעמדות כה ברורים כיום שיידרש פיצוץ אדיר כדי להחזיר את שוק הנדל"ן למקומו הטבעי. כיום, השתייכות לשכונה המוגדרת "מחיר למשתכן" יכולה להיראות זוהרת אך בעתיד דווקא שיוך לאוכלוסייה זו יכולה להתברר כשיוך למעמד נמוך ונחות. בכל תרחיש עדיף להתייעץ עם מומחים: מתווך דירות, עורך דין למקרקעין, מומחה למשכנתאות, יועץ השקעות וכל אדם שיוכל לתת לכם עצה המתאימה לצרכים המדויקים שלכם.
