האם כדאי לקנות דירות להשקעה בארצות הברית? רבים מרגישים מיצוי משוק הנדל"ן הישראלי שחווה לאחרונה תנודות כתוצאה מהתערבות ממשלתית בניהול היצע הדירות ובהגברת המיסוי. המחשבה על השקעה בחו"ל ובארצות הברית בלתי נמנעת ועלינו לשאול עצמנו, האם כדאי לקנות דירות להשקעה בארצות הברית? מאמר זה צפוי לעזור לכם להגיע לתשובות הנכונות..
דירות להשקעה בארצות הברית
לפני שנדון בשאלה שבכותרת. עלינו לעשות מעט סדר במידע. ארצות הברית מציעה למשקיעים מגוון אפשרויות ב-50 מדינותיה. בכל מדינה ומדינה יש הזדמנויות וסיכונים ויש להבין שדין "מדינת אוהיו" אינו כדין "מדינת אינדיאנה" וכן הלאה.. יתרה מכך, בעוד אנו מכירים בישראל בניה מבלוקים ובטון מזוין, בארצות הברית יש מגוון שיטות בניה ומגוון סוגי נכסים למגורים כאשר אלו המוכרים שבהם:
- דירות מגורים.
- יחידות דיור במתחמי מגורים.
- בתי קרקע פרטיים.
בארצות הברית, אין מחסור בקרקעות במרבית המדינות. כפועל יוצא, למעט בערים המרכזיות האוכלוסייה מתגוררת בעיקרה בבתי קרקע ולא בדירות כפי שנהוג אצלנו. יתרה מכך, ערך הקרקע שווה רק כ-30% מערך הנכס כולו. כלומר, למצב הנכס ורמת תחזוקתו יש משמעות גדולה על שוויו.
האם כדאי לקנות דירות להשקעה בארצות הברית?
עכשיו, עם מעט רקע. ניתן לגשת ולנסות לענות על שאלה כה מורכבת. המענה על שאלה זו צפוי להיות שונה ממשקיע למשקיע וזאת מאחר ומשקיעים שונים זה מזה בפרמטרים הבאים:
- הון להשקעה – לגובה ההון יש משמעות לגבי היתכנות ההשקעה.
- סיכון בהשקעה – גובה הסיכון אליו המשקיע מוכן להיחשף בהשקעה.
- אופן הניהול – איך המשקיע מעוניין לנהל בעצמו את ההשקעה.
ככל שיש למשקיע הון גבוהה יותר, ככל שיש למשקיע רצון ויכולת להיחשף לסיכונים גבוהים יותר (בתמורה לתשואה גבוהה יותר!), ככל שהמשקיע מוכן להפקיד את ניהול הנכס בידיהם של אחרים, הכדאיות אשר בקניית דירות להשקעה בארצות הברית עולה. במידה והמשקיע מעוניין להחזיק במושכות ולנהל את ההשקעה ולהיחשף לסיכונים מדודים בלבד, הרי שעדיף שישקיע דווקא כאן בישראל. מקום בו התשואה מוגבלת אך ההון בטוח יותר.
אז ענינו בקצרה האם כדאי או לא כדאי לקנות דירה בארצות הברית, אך איך הופכים את ההשקעות בארצות הברית למשתלמות ובטוחות יותר?
מה העלות של דירות להשקעה בארצות הברית?
בישראל יש מחסור בדירות, מחירי דירות בישראל יקרים מאוד ונמצאים הרחק מהישג ידם של חלק ניכר באוכלוסייה. בארצות הברית, בעיה זו לא קיימת ולכן מחירי הדירות והבתים נמוכים משמעותית (למעט מרכזי הערים). מצב זה מאפשר לכל משקיע קטן לרכוש דירה ואו בית בארצות הברית גם ללא צורך בהלוואת משכנתא ואו כל אמצעי מימון נוסף ולכן סף הכניסה להשקעות אלו אינו גבוהה כבישראל.
אז מה הן טווחי המחירים לדירות להשקעה בארה"ב:
- מחירי בתים בפריפריה הרחוקה – 40,000$-80,000$
- מחירי בתים בפריפריה הקרובה – 70,000$-500,000$
- מחירי בתים בערים הגדולות – מחירים הדומים לאלו בארץ..
- מחירי דירות בפריפריה הרחוקה – 30,000$-60,000$
- מחירי דירות בפריפריה הקרובה – 50,000$-250,000$
- מחירי דירות בערים הגדולות – מחירים הדומים לאלו בארץ..
אלו טווחי מחירים ולא מחירים של ממש. זאת, מאחר ובכל מקום יש גורמים שונים שמשפיעים על ערך הנכסים. כך לדוגמה, תחבורה ציבורית טובה, מערכות ציבוריות טובות, היצע גדול של מקומות עבודה, אוכלוסיה איכותית, כל אלו יכולים להשפיע על ערך הדירות ולגרום לכך שמחירי הדירות והבתים ישתנו לטובה אך גם לרעה.
מה ההבדל בין מתחמי דיור לבין דירות מגורים רגילות?
בישראל, כולם מתגוררים בגפם. כלומר, כל אדם לעצמו בדירה בבניין דירות רגיל. בארצות הברית, יש אפשרות נוספת מלבד מגורים בדירות רגילות, מדובר כמובן במתחמי דירות שנקראים מולטי פמילי – multi family באנגלית. מתחמים אלו ייחודיים מאוד מאחר והן לרוב מנוהלות על ידי בעל בית אחד בלבד. כלומר, מאות יחידות דיור במתחם סגור לדיירים בלבד משלמים דמי שכירות לחברת הניהול שמתחזקת ומתפעלת את המקום ומוסרת את הכסף ליזמי הנדל"ן שבנו את המתחם ואו לקרן השקעות שרכשה את הבעלות על הזכויות במתחם.
בעוד בדירות מגורים רגילות, הדיירים משלמים דמי שכירות, דמי ניהול, מסי ארנונה והוצאות נוספות בנפרד. במתחמי דיור, השוכרים משלמים את כל העלויות הללו למנהלי המתחם ובעצם חוסכים לעצמם כאב ראש גדול. יתרה מזאת, דיירי המתחמים הללו חוסכים לא מעט כסף על ידי כך שהם צורכים את כל השירותים שהמתחם מציע ולא נדרשים להוצאות נוספות.
שירותים המוצעים במתחמי מולטי פמילי:
- בריכה משותפת לכלל הדיירים.
- חדר כושר משותף לכלל הדיירים.
- חדר כביסה משותף לכלל הדיירים.
- מועדון פנאי ובידור משותף לכלל הדיירים.
- ועוד..
לסיכום, כמשקיעים לא תמיד נרצה להשקיע בדירה בודדת. אלא נעדיף להשקיע באחוזי בעלות על מספר רב של דירות במתחם דירות משותף. זאת, מאחר ובמידה ואנו לא משכירים את הדירה, ההפסד כולו עלינו. לעומת זאת, במידה וחלק מהדירות בפרויקט משותף לא הושכרו, ההפסד נחלק על כלל המשקיעים. כך בפועל הסיכון צפוי לרדת כל עוד חברת הניהול והקרן שמחזיקות במתחם אכן עושות עבודתם נאמנה.
איך כדאי לקנות דירות להשקעה בארצות הברית?
העובדה שכדאי לקנות דירה בארצות הברית אינה אומרת שזה מתאים לכולם ושכל העסקאות אכן צפויות להניב תשואה משמעותית שתצדיק את הסיכון. בהשקעות אין לנו עובדות מוחלטות אלא בעיקר הערכות המבוססות על נתוני עבר שמאפשרים לנו הצצה מוגבלת לעתיד הקרוב והרחוק. לכן, עלינו להשתמש בכלים שונים כדי לחזות את פוטנציאל ההשבחה באותן דירות להשקעה בארצות הברית.
קניית דירה להשקעה בארצות הברית מתאפשרת בדרכים הבאות:
- נסיעה פיזית לארצות הברית ורכישה עצמאית של נכסים.
- השקעה באמצעות קרנות השקעה בנדל"ן הנמצאות בישראל.
הדרך הראשונה מורכבת אך בה אתם שומרים על עצמאות מלאה. בדרך זה, אתם נחשפים לסיכונים גדולים במיוחד אך ניתן להקטינם על ידי קבלת ליווי של אנשי מקצוע מקומיים וסיוע של עורך דין מקומי שיבדוק ויאמת כל נתון שנמסר לכם. אך, אפשרות זו מחייבת היכרות מוקדמת עם סביבת ההשקעות וקשרים טובים עם חברת ניהול מקומית עליה ניתן לסמוך עם הנכס היקר לכם כל כך.
הדרך השנייה פשוטה מאוד מאחר ואנו מטילים את האחריות על גורם חיצוני שמרכז מספר רב של רוכשים. הקרנות לרוב מרכזות עבורנו את כל המידע שנדרש בכדי לבצע את ההשקעה. אך, החובה לבדוק ולאמת פרטים אלו עדיין מוטלת על המשקיע ואל לו להסתמך על הנאמר בעל פה אלא אך ורק על נתונים כתובים שנמסרים בצורה רשמית ואליהם יש התייחסות בחוזה עליו תחתמו.
לסיכום,
השקעות נדל"ן בארצות הברית בהחלט יכולות להיות משתלמות. אך לא ניתן להבטיח הצלחה אלא רק לנסות ולהקטין סיכונים ככל האפשר על ידי פעולות נכונות קודם לבחירתן של דירות להשקעה בארצות הברית. רוצים לקבל ייעוץ בנושא זה, רוצים להבטיח שאתם לא תיקחו סיכונים גבוהים מידי, השאירו פרטים ונעזור לכם:
