רבים שואלים אודות ההגדרה: דירה מזכה. מדובר בהגדרה שבמידה ואתם אכן עומדים בה תוכלו לזכות לפטור מלא ממס שבח וממס רכישה כך שמדובר בחסכון אדיר. כדי לבחון האם דירה מזכה נעשה שימוש בבפרטים אודות טיב הנכס, שימוש בנכס וכמובן בבעלי הנכס. ההגדרה בחוק לדירה מזכה מעט מורכבת וכעת ננתח שלב שלב כדי שתוכלו להבין מהי דירה מזכה ולבחון האם אתם זכאים לדרוש פטור ממס במועד הקנייה ובמועד המכירה של הנכס.
קודם כל יש להבדיל בין דירה מזכה מס שבח ובין דירה יחידה מס רכישה מאחר וההתייחסות בחוק היא למועד מכירת הדירה, כלומר מס שבח בלבד. כאשר מס רכישה אינו מתייחס לשימוש בדירה אלא בגובה הרכישה ובמהות הרכישה – השקעה או מגורים. נתחיל עם דירה מזכה מס שבח שהנה מורכבת יותר:
דירה מזכה מס שבח
נעבור על לשון החוק:
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין: הגדרה למהי דירת מגורים
"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין: הגדרה מורחבת לזכאות דירה מזכה
"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
לעניין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים;לעניין התקופה הקבועה בפסקה (1) – לא תובא בחשבון תקופה שקדמה ליום הקובע, ולעניין התקופה הקבועה בפסקה (2) – לא תובא בחשבון תקופה כאמור, אם ביקש זאת המוכר.
סינית נכון?! כעת עלינו לנסות ולהבין מה משמעות החוק ואיך מתרגמים אותו לשפת אנוש.
אחת הנקודות המורכבות ביותר היא כמובן ההגדרה שהדירה שימשה למגורים ולא למטרת עסק או כל פעילות אחרת. וישנם דרכים שונות לבחון את השימוש בנכס על ידי בדיקה אפשרית בדירה בה חייבים למצוא את המרכיבים החיוניים למגורים שכוללים, שירותים פעיל, מטבח שימוש, חדר רחצה וכל פרט נוסף שהיינו מצפים למצוא בדירת מגורים.
כעת נעבור על מרכיבי החוק ונסדר אותם ברשימה פשוטה להבנה:
התנאים המצטברים שנדרשים עבור דירה מזכה:
- דירה או חלק מדירה – גם חצר, קרקע, חניה ועוד ייחשבו כחלק מהדירה.
- דירה שבנייתה הסתיימה – במידה והדירה נרכשת מקבלן ונמכרת עוד במהלך העבודות תחויב במס.
- דירה בבעלותו או בחכירתו של יחיד – חברה או תאגיד לא יהיו זכאים לפטור על דירה מזכה.
- דירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה – לפי סימנים שמוכיחים שניתן להתגורר במקום.
- דירה ששימשה בעיקרה למגורים – שהתגוררו בדירה 80% מהזמן או בארבעת השנים שקדמו למכירה.
- למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה – הדירה לא בידיו של קבלן שמחכה להימכר.
- מוכר הדירה הגיש בקשה לפטור – חייבים לדרוש פטור זה (הפטור במכירה מלאה ולא חלקית).
- הפטור יינתן ביחס לתא משפחתי – לצורך המכירה, המוכר ובני משפחתו הקטינים נחשבים כמוכר אחד.
נקודות נוספות להבהרה:
- עבודה מהבית במשרד ששטחו קטן מ-50% משטח הדירה עדיין תזכה אתכם בהגדרת דירת מזכה.
- זכות לדירה כפי שמוכרים כיום אינה נחשבת דירה למגורים.
- גם דירה ללא טופס 4 כחוק אך שנמצאת בשלב בו ניתן לחיות בו וכל התשתיות מוכנות יכולה להיחשב כדירה מזכה.
- במידה והדירה נמכרת מכונס נכסים על בעל הדירה להגיש את הבקשה בעצמו מאחר והכונס נכסים לא יכול לעשות זאת עבורו.
דירה מזכה / יחידה מס רכישה
דירה מזכה במס רכישה כבר שונה לחלוטין ופשוטה בהרבה להבנה. כל שעליכם לבחון האם אתם עומדים בקריטריונים השונים לפי מדרגות המס ומהות הנכס. דירה להשקעה תחויב במס רכישה גבוהה ודירה למגורים תחויב במס נמוך ואף בפטור במידה והנכס שברשותכם אינו יקר מידי. להלן מדרגות מס רכישה לשנת 2017:
דירה ראשונה (לרוב מגורים)
עד 1,623,320 ש"ח – 0%
מ- 1,623,320 ש"ח עד 1,925,460 ש"ח- 3.5%
מ- 1,925,460 ש"ח עד 4,957,445 ש"ח- 5%
מ- 4,957,445 ש"ח עד 16,558,250 ש"ח- 8%
מעל 16,558,250 ש"ח- 10%
דירה שנייה (לרוב השקעה)
עד 4,957,445 ש"ח- 8% במקום 5%!
מעל 4,957,445 ש"ח- 10%
עולה חדש (עידוד עליית הון לישראל)
עד 1,724,023 ש"ח- 0.5%
מעל 1,724,023 ש"ח- 5%
משק חקלאי (קרקע חקלאית)
עד 352,623 ש"ח- 0.5%
מעל 352,623 ש"ח- 6%
אם נתייחס לדירה מזכה במס רכישה ניתן להתייחס אך ורק לשורה הראשונה ברישום זה:
כל עוד הדירה נרכשת על ידכם כדירה ראשונה ויחידה וכל עוד מחירה נמוך מ-1,623,320 ש"ח הרי שמדובר בדירה מזכה שעליה לא תדרשו לשלם מס רכישה. יש לזכור שבדומה לדירה מזכה במס שבח גם כאן במידה ויש לכם זכות לדירה אחרת העניינים מסתבכים מאחר וזוהי כבר לא הדירה היחידה והמזכה שלכם. כדאי לבחון את הדברים היטב מול רואה חשבון או עורך דין המתמחה במקרקעין.
רוצים לקנות או למכור דירה? פנו אלינו ונעזור לכם!
