דירה במתנה לא מקבלים סתם, בטח שלא בלי סיבה. לרוב נקבל דירה במתנה מקרוב משפחה מדרגה ראשונה וזאת כאשר יש יתרונות מיסוי או צורך מיידי אחר להעברת הנכס לדור הבא. ולמרות זאת ישנם מקרים בהם אב מעניק לבנו דירה במתנה לרגל נישואיו או מאחר והילד עוזב את הבית. אך מה גובה המס על מתנה שכזו?
החוק מתייחס לאפשרות שאדם פרטי (לא חברה או עסק) מעביר לקרוב דירה במתנה. ולכן על הצדדים לחתום יחד על הצהרה משותפת בה הצדדים מאשרים את העברה ונעזרים בהערכת שווי דירה כדי לדווח על העסקה לרשם המקרקעין (במידה ואין הערכה יבצעו זאת ברשויות המס ולרוב זה יהיה לחומרה) והחוק אומר (סעיף 20, תקנות מיסוי מקרקעין) את הדבר הבא: "במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל" ואילו מס שבח יקבע בהתאם לסוג הנכס וזהות המעביר של הנכס.
כלומר, במידה וזוהי דירתו הראשונה והיחידה של נותן המתנה הרי שגם המקבל ייהנה מפטור ממס שבח (במידה ואין לו דירה נוספת) ובנוסף לכך, במידה והדירה שהוענקה במתנה הועברה כדירה החייבת במס שבח על ידי הנותן הרי שחובה זו מועברת הלאה למקבל והלא יהיה חייב לשלם מס שבח על מלוא ההשבחה גם על התקופה קודם לקבלת המתנה!.
מיהו "קרוב" כאשר מקבלים דירה במתנה?
"קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.
כאשר מדברים על קרוב יש להבין שיש לכך סוג של הקרובים משמעות שונה וזאת מאחר ויש תקופת צינון בה אסור למקבל המתנה למכור את הנכס:
- מקבל המתנה התגורר יחד עם נותן המתנה (אב ובן / איש ובת זוגו) – תקופת הצינון תעמוד על 3 שנים בלבד.
- מקבל המתנה אינו מתגורר עם נותן המתנה (צאצא / הורה) – תקופת הצינון תעמוד על 4 שנים.
פטור ממס שבח והנחה במס רכישה בתוקף רק לעומדים בתנאי החוק ובתקופת הצינון!.
גובה המס רכישה יעמוד בכל מקרה על 1/3 ממס הרכישה הרגיל שמחושב על פי מדרגות המס.
למה מחליטים להעביר דירה במתנה לקרוב?
יש מגוון רחב של סיבות לכך שאדם יבקש להעביר דירה במתנה לבנו או לבת זוגתו וזאת כדי להימנע מתשלומי מס גבוהים.
דוגמה 1: אדם יכול להחזיק בדירה ברשותו ולרצות לרכוש דירה נוספת, במידה וירכוש דירה שנייה המס רכישה יהיה לפי מדרגות המס הגבוהות יותר שעומדות כיום על 8% ומעלה לדירה שנייה. כדי להמשיך ולשלם לפי מדרגות המס הנמוכות יותר – יכול בעל הדירה להעביר את הנכס שבבעלותו לבנו או לבת זוגו וכך ליהנות ממדרגות המס הנמוכות יותר לאלו שזוהי להם דירתם היחידה.
דוגמה 2: כאשר אדם מעוניין למכור נכסים שבבעלותו אך יש לו יותר מדירה אחת כך שיהיה עליו לשלם מס שבח משמעותי מאוד לאחר עשור בהם מחירי הדירות עלו ועלו, יעדיף המוכר להעניק לבנו או לבת זוגו דירה במתנה וכך יוכל למכור את הדירה האחרת מבלי לשלם מס שבח מאחר וכעת הוא עומד בתנאי "דירה מזכה" ויש ברשותו דירה אחת בלבד ולכן פטור מתשלום מס שבח.
דוגמה 3: כאשר אדם מרגיש שסיים את דרכו בעולם ורוצה להעביר את הנכסים הלאה בירושה אך למנוע סכסוכים ומריבות בין היורשים. או לחלופין כאשר מבצעים הערכת שווי לנכסים ומגלים שייתכן מאוד שעדיף יהיה להעניק את הנכסים במתנה עליהם ידרשו לשלם היורשים מס חלקי על פני השארת הנכסים כירושה עליהם ידרשו לשלם מס גבוהה יותר. במקרים אלו העברת ההון מדור לדור באמצעות מתנה תהיה הדרך המועדפת והבטוחה ביותר עבור בעל ההון.
דוגמה 4: כאשר אדם נישא בשנית ורוצה להבטיח שהנכסים שברשותו יישארו לילדיו ושלא תהיה זכויות לנכסים לאישה מנישואיו השניים. כדי למנוע אי הבנות או את הצורך בחתימה על הסכם ממון מבזה ולא נעים ניתן להעביר את הנכסים לילדים אשר ייהנו מביטחון רב וכך למנוע את זליגת ההון מחוץ למשפחה הגרעינית שחשובה לו מכל.
דוגמה 5: משקיעים שרוכשים יותר מדירה אחת ולצורך כך נעזרים במשכנתא יעדיפו לרשום דירות שבבעלותם על שם בני משפחה כך שהם ייחשבו לפי חוק כרוכשי דירה ראשונה למגורים וכך הם זוכים לאחוזי מימון גבוהים בהרבה תוך האפשרות למנף את הנכסים הקיימים על ידי שעבודם לטובת הבנק. (יש לבצע העברת דירה במתנה לפחות שנתיים קודם לכן כדי לא להיחשב משפר דיור)
דוגמה 6: פעמים רבות אנשים עוסקים בעסקים, וכמו בעסקים ישנם גם כישלונות שיכולות להוביל לעיכולים ולנושים ובמקרים אלו ניתן להיערך מראש על ידי רישום נכסים על שם בן או בת הזוג שגם ככה מחזיקה באחוזים בנכס מתוקף חוק יחסי ממון וכך להגן על הנכסים הקיימים. כך רבים מעבירים את הבעלות על הבית לשני הצדדים כך שלא ניתן לפגוע בבן זוג שמתגורר בדירה במידה ויגיעו לכדי מצב לא נעים.
רוצים לפנות אל יועץ נדל"ן? לחצו כאן למעבר ליצירת קשר.
איך מעבירים דירה ללא תמורה?
יש תהליך מסודר להעברת דירה ללא תמורה (מתנה) ובין השאר על הצד המקבל והצד הנותן לחתום יחד על שורה של מסמכים ועושים זאת בליווי צמוד של עורך דין המתמחה במקרקעין:
- חותמים על טופס תצהיר להעברה ללא תמורה.
- את התצהירים של שני הצדדים עם חתימת עורך דין יש להגיש בתוך 40 יום ממתן המתנה.
- הצדדים יחתמו על שטר מכר וטופס בקשה להעברת רישום הבעלות על הדירה ברשם המקרקעין.
אם הדירה רשומה במנהל מקרקעי ישראל: יש להגיש את המסמכים, ומסמכים נלווים למנהל מקרקעי ישראל. - הצגת אישורים תקפים ומקוריים מהעירייה או המועצה המקומית שאין חובות או היטלים שיש לשלם קודם להעברת בעלות.
- יש לשלם אגרת העברת בעלות בסך 125 ש"ח (לתשלום באינטרנט).
- יש לצרף צילומי תעודת זהות של מעביר הזכויות ומקבל הזכויות לדירה.
מומלץ להיוועץ עם רואה חשבון ועורך דין קודם לביצוע פעולות מסוגים אלו במקרקעין וזאת מאחר ובשונה מצוואה או מהסכמים מסוימים, לא ניתן לחזור אחורה וליטול חזרה את הזכויות לנכס. כלומר, מדובר בעסקה חד פעמית ולרוב חד כיוונית והמשמעות היא שיש להבין ולהיות בטוחים בצעדים שעושים קודם לנקיטת מהלכים שיכולים להיות בעייתיים בשלבים מאוחרים יותר בחיים. כך לדוגמה השתתפות במחיר למשתכן או מחיר מטרה תושפע באופן ישיר מהנכסים הרשומים על שמם של הקרובים וייתכן והחיסכון שנהנו ממנו ברכישת דירה שנייה פגע במקבל הדירה שכעת אינו יכול להשתתף בהטבות שונות שמוענקות על ידי המדינה.
