דירה בדמי מפתח הנה דירה אשר בפועל מושכרת ולא נרכשת אך מאחר ודמי מפתח מקנים זכויות מתוקף חוק הגנת הדייר שאוסרים על בעל הדירה לפנות את השוכר ניתן לראות קניית דירה בדמי מפתח כרכישה של דירה. מחירי דירות בדמי מפתח זולים משמעותית מאלו הרגילים וניתן למצוא עד היום דירות הנמכרות בדמי מפתח במרכזי הערים המבוקשות ביותר בסכומים הנמוכים בכ70-80% ממחיר השוק לדירה זהה אך בעסקה רגילה.
דירה בדמי מפתח
דירה בדמי מפתח היא דירה שאמנם נמכרת בתמורה לסכום מסוים של כסף אך היא לא באמת שלכם ותמיד יהיה לכם בעל בית לו תשלמנו סכומים קטנים של כסף מידי חודש כדמי שכירות. דירות אלו הוצאו להשכרה מוגנת בשנות המנדט הבריטי כחלק מניסיון ליישב ולהשכין כמה שיותר עולים חדשים בדירות וכפתרון מידי ורציני למצוקת הדיור דאז. כיום נותרו רק כמה אלפי יחידות דיור מסוג זה ואף הם לאט לאט מגיעים להסדרות מול יזמים וקבלנים שרוצים לנצל את חלקות הקרקע עליהם יושבים הדירות טוב יותר.
מאחר ודירות אלו ממוקמות במיקומים אסטרטגיים רבים שוקלים ברצינות קניית דירה בדמי מפתח אך לא כולם מודעים ליתרונות ולחסרונות שיש בדירות אלו וכדי לקבל החלטה על קניית דירה בדמי מפתח חשוב מאוד להכירם:
האם קניית דירה בדמי מפתח אכן משתלמת?
כאשר שוקלים לקנות דירה בדמי מפתח יש לבחון את הנושא בשני אופנים:
- קניית דירה בדמי מפתח למגורים.
- קניית דירה בדמי מפתח להשקעה.
יש משמעות אדירה לגישה בה אתם קונים דירה מסוג זה וזאת מאחר ויש מורכבויות שנפרט כעת שיכולים לבוא לידי ביטוי במהלך המגורים בנכס או בעתיד הנראה לעין.
כאשר הדירה בדמי מפתח למגורים:
כאשר הדירה בדמי מפתח למגורים הרי שיש לכם בעל בית שאינו שמח במגוריכם שם והמשמעות היא שהוא יעשה ככל יכולתו לגרום לכם להרים ידיים ולעזוב את הנכס. הוא יעשה זאת על ידי מניעת תיקונים שונים, איסורים שונים לביצוע שיפוץ או סידור הדירה וכן שלל הצקות מזדמנות וזאת כדי לגרום לכם לעזוב ולהחזיר את הבעלות על הנכס לרשותו.
אלו שמתגוררים בדירות בדמי מפתח מתלוננים רבות על התופעה הבריונית של בעלי הנכס שאינם רוצים בהם מאחר ויש פוטנציאל השבחה אדיר לנכס שנמצא לרוב במרכזי הערים ובמיקומים סופר מרכזיים שיכולים לעניין רבים. אך באותה הרמה, אלו שאינם מתרגשים מהצקות אלו יכולים להתגורר בדירה הנמכרת בדמי מפתח מבלי לפשוט רגל בנטילת משכנתא גדולה מידי ובלי הצורך לעבור דירה בכל מספר שנים ובהחלט מדובר בעסקה מעניינת לפעמים.
כאשר הדירה בדמי מפתח להשקעה:
אמנם הדבר נשמע תמוהה. שהרי מי ישקיע בנכס שאינו שלו כהשקעה? אך האמת היא שישנם סיפורים רבים אודות אנשים שהרוויחו לא מעט כסף ברכישת זכויות בדירה בדמי מפתח וזאת כאשר יזמים מצאו לנכון לבנות בסביבה והציעו הצעות שאי אפשר לעמוד בהם. כך לדוגמא, ניתן לרכוש זכויות בדמי מפתח בבית קרקע עם גינה מרווחת במרכז העיר של ירושלים, הבית יסבול מהזנחה ויהיה מוגבל ברמת המגורים בו אך מתוך ידיעה שבעתיד הלא רחוק יבוא יזם ויבקש לרכוש את הקרקע בהחלט כדאי לקנות את הזכויות.
כלומר, היזם יוכל להגיע להסדרים עם בעל הקרקע לגבי המחיר המבוקש אך לא יוכל לעשות דבר ללא הסכמתו של השוכר המוגן ולכן יהיה על היזם להציע הצעה נוספת ומתאימה למתגורר בנכס או לבעל הזכויות למגורים בנכס בכדי שיוכל לקבל לרשותו את הנכס ואת הזכויות בנכס מצד השוכר המוגן. המשמעות היא שניתן לקנות דירה בדמי מפתח במחיר של כמה מאות אלפי שקלים ולאחר מכן לזכות בדירה בפרויקט שיבנה במיקום זה לאחר מכן.
רבים משקיעים כסף לא קטן בקרקעות חקלאיות כאשר רק בעוד עשור או שניים הם יראו תמורה לכספם. ההשקעה בזכויות בדמי מפתח בבית קרקע עם שטח מספק במרכז העיר באזור המותר לבניה אם כך בהחלט יכול להיחשב לעסקה טובה בין אם הבעלים על הקרקע נחמד וידידותי ובין אם לאו. חשוב מאוד לזכור שכדי לבצע רכישה זו יש להגיע עם הייעוץ המתאים ולבחון את הנושא ברמה של שמאי מקרקעין ולבחון אילו היתרים ואישורים יש לקרקע וכמובן האם משתלם ליזם לבנות במקום.
ככל שהסבירות לביקוש מצד יזמים ומצד משקיעים עולה כך הסבירות שתקבלו תמורה הולמת יותר בעבור הזכויות שלכם. אבל יש להיכנס להרפתקאה זו בעיניים פקוחות לרווחה ומתוך הגדרת יעדים ברורים וזאת כדי שלא תשקיעו כסף לחינם אצל בעל קרקע שאינו מוכן למכור את זכויותיו ואו בקרקע בה יש בעייתיות מהותית בבנייה לגובה – דבר שיפגע בסופו של דבר ביכולת שלכם להניב תשואה משמעותית על העסקה.
אז האם לקנות דירה בדמי מפתח?
כפי שפתחנו, התשובה תשתנה בין מיקום למיקום ובין שטח ושטח בהתאם לתכנית המקומית ובהתם לפוטנציאל ההשבחה ואו הקרבה לסביבה מבוקשת לעבודה ומגורים. אין ספק שכמו בכל ענק ובכל שוק אחר יש הזדמנויות יוצאות מגדר הרגיל גם בדירות הנמכרות בדמי מפתח אבל ללא הייעוץ המקצועי הנכון וללא בירור מעמיק על בעל הקרקע ותכניותיו לעתיד מדובר על הימור לא קטן שייתכן ומומלץ להיזהר ממנו.
מחפשים היכן להשקיע? רוצים ייעוץ טלפוני בנושא? פנו אלינו:
