דירה או השקעה בבורסה: איפה כדאי להשקיע את הכסף?

דירה או השקעה בבורסה? שאלה מעט מורכבת עליה ניתן לענות בכמה שלבים. פעמים רבות אנו זוכים בפרס קטן או בירושה של בן משפחה ויש ברשותנו סכום של מיליון ש"ח אולי מעט יותר בה אנו יכולים לעשות ככל העולה על רוחנו. השאיפה תמיד תהיה לתת לכסף לעבוד עבורנו ולכן רבים יבקשו את הפתרון הטוב ביותר בו ניתן יהיה להרוויח מקסימום כסף במינימום זמן תוך נטילת הסיכון המינימלי ומשכך השאלה: דירה או השקעה בבורסה? הופכת לרלוונטית מתמיד!:

איך להשקיע: דירה או השקעה בבורסה?

לצורך מענה על שאלה זו ניתן לחלק את הציבור הרחב לשניים:

1. ציבור שמנהל כספים ויש ברשותו הון המושקע בבורסה.
2. ציבור שאינו מנהל השקעות בבורסה וזוהי לו תעלומה.

בעוד הציבור הראשון מבין במה כרוך הדבר, אלו מסים על המשקיע לשלם וכמובן מה הסיכונים שנוטלים בהשקעה בבורסה. הציבור השני כלל לא מודע לעובדות אלו והנו מבצע את החישובים בחוסר ידע. ולציבור זה היכולת לענות על השאלה: דירה או השקעה בבורסה? הופכת לבעייתית עוד יותר.

אנו בשוק משוכלל ולכן אין לנו יכולת לענות באופן פרטני לכל אדם ואדם ולכן ננסה להתמקד באדם המצוי, זה שאינו מכיר את המסחר במניות ואת שוק ההון. אדם שמבין שיש תשואה נאה בהשקעות שונות ובניהול תיק השקעות אך אינו יכול לבצע השוואה מהימנה בין ההשקעה בבורסה לרכישת דירה.

ההבדלים בין דירה לבין השקעה במניות

כדי לסבר מעט את האוזן נחלק את שני סוגי השקעות אלו לארבעה פרמטרים עיקריים:

1. שורת ההשקעה
2. שורת הסיכון
3. שורת הניהול
4. שורת הרווח

1. ההשקעה:
כאשר אנו משקיעים בדירה אנו נאלצים להניח בצד סכומי כסף גדולים מאוד כאשר נהיה מוגבלים מאוד לאחר מכן ביכולת שלנו לפצל את הכסף ולמזער נזקים במידה ויגרמו לנו. הכסף שנשקיע בדירה יישאר מושקע בדירה לאורך זמן רב כאשר אין ביכולתנו לעשות הרבה למעט במידה ונרצה לבצע מינוף פיננסי לרכישת נכס נוסף. מעבר לכך על השקעה בדירה אנו משלמים מס פעמיים. פעם ראשונה בקנייתה בתשלום מס רכישה ופעם שנייה בתשלום מס שבח כאשר במידה וזוהי לכם רכישת דירה ראשונה על שמכם תוכלו ליהנות מפטור משמעותי בגובה מס שבח ובמידה וגובה ההשקעה נמוך מ1.6 מיליון ש"ח גם לפטור מוחלט ממס.

כאשר אנו משקיעים בבורסה אנו גמישים בהרבה בסכומי הכסף אותן אנו נשקיע וכמובן ביכולת שלנו לפצל את ההשקעה על מניות, אג"ח, מדדים שונים ושפע של אופציות נוספות כדוגמת קרנות ריט שמאפשרות לנו להשקיע גם בנדל"ן מבלי ללכלכך ידיים. הכסף יכול להיחשב כנזיל וניתן להחזיק אותו בשוק ההון למשך זמן קצר או ארוך כאשר נשלם מס במכירת מניות על הרווחים שיצרנו במשך הזמן שהחזקנו אותן. אין הטבות מס או הקלות למשקיעים קטנים אך העמלות שגוזר הבנק / גוף ההשקעות ניתנות למיקוח פעמים רבות – בתלוי בגובה ההשקעה.

2. הסיכון:
סיכון בהשקעה בדירה כמעט ואינו קיים בישראל במיוחד במידה ואתם נכנסים לאורך זמן ומתכננים להשכיר את הנכס למשך שנים רבות. מחירי הדירות אמנם נעים במעגליות ויש ירידות מידי פעם אך בסך הכולל נכסי נדל"ן שומרים בצורה הטובה ביותר על ערכן וזאת ביחס לאינפלציה וירידת ערך המטבע לצד מגוון רחב של סיכונים ומשברים. ובכל זאת, ישנם סיכונים שונים שקיימים גם בהשקעה בנדל"ן. סיכונים כדוגמת היתקלות בדייר סרבן פינוי שגורם לכם להפסדים רבים ומסרב לשלם שכירות לתקופה ארוכה. כמובן שניתן להתגבר על סיכון זה על ידי ביצוע בדיקת רקע לשוכרים ברמה האישית והכלכלית.

סיכון בהשקעה בבורסה קיים באופן משמעותי בהרבה מנדל"ן. אין לנו שליטה על כל חברה בה אנו משקיעים ויתרה מזאת, שוק ההון מונע פעמים רבות על רגשות ומניפולציות ופחות על מידע מוצק ורלוונטי אודות החברות בהם אתם משקיעים. השקעה נכונה בה מפצלים את ההשקעה בין חברות שונות ומבצעים גידור להשקעה לצד ניהול נכון בהחלט יכולים לצמצם את גובה הסיכון ולמזער אותו אך כפי שאנו רואים, אחת למספר שנים ישנו משבר גדול שלא ניתן לחזות שמשפיע על המניות בבורסה כולן ומקרים אלו ניתן להפסיד כסף רב בזמן קצר.

3. הניהול:

ניהול דירות להשכרה ניתן לעשות על ידי חברות ניהול נכסים אשר מתמחות בכך ומסירות מכם את כל האחריות והדאגות לכך שהדירה מטופלת ומתוחזקת היטב. כלומר, חתימה מול חברה שמומחית לתחום תאפשר לכם לישון טוב בלילה בידיעה שהנכסים שבבעלותכם יוצרים הכנסה לא רעה בכלל. התשלום לחברות ניהול אלו נעשה על ידי עמלה. כלומר, הם מקבלים כסף רק לפי הצלחה ולכן אתם לא נמצאים בסיכון בשום מצב. במידה ובחרתם לנהל את הנכסים בעצמכם חשוב שתדעו שיש צורך במשנה זהירות כאשר מעבירים מפתחות לנכס יקר מאוד לאדם לא מוכר. עשו שימוש בכלל הערבויות הנדרשות כדי לבטח את עצמכם: שטר חוב, צ'ק ביטחון, ערבות בנקאית ועוד..

ניהול השקעות בבורסה מחייבת היכרות מעמיקה עם שוק הפכפך זה. קשה להשקיע בבורסה מבלי לדעת מה אתם עושים ולכן תדרשו לעזרת מומחי השקעות בבנק או בשוק הפרטי כדי לתחזק ולנהל את ההשקעות. גם כאשר הכסף שלכם בניהול של אדם אחר עליכם להיות בכל עת עם היד הדופק ולהיות מוכנים להוציא את ההון שברשותכם ברגע הצורך. ניהול השקעות בשוק ההון בכוחות עצמכם אפשרי אך מחייב מעקב צמוד ועצות מאנשי מקצוע שיסבירו לכם איך עושים ומה עושים בצורה הנכונה והטובה ביותר וזאת כדי שתצליחו להקטין את הסיכון ככל האפשר.

4. הרווח:
הרווח מהשכרת דירות מתקבל בכל חודש בדמות שכר דירה שאותה ישלמו שוכרי הדירות (פחות עמלת ניהול במידה ויש שימוש בחברת ניהול). רווח זה פטור ממס עד לגובה של 5,070 בכל חודש. כך שבמידה ומדובר בדירה יחידה אותה אתם משכירים קרוב לוודאי שאינכם עוברים את רף הפטור ותוכלו לקבל 100%! מהכסף לחשבונכם. במידה ומדובר בכמה דירות יהיה עליכם לשלב באחד ממסלולי המיסוי על שכר דירה אך גם אז תשלמו מקסימום מס של 10% על שכר הדירה. כאשר בשורת הרווח ניתן לומר שיש רווח שנתי שנע בין 3%-5% תלוי במיקום ההשקעה ומעבר לכך ייתכנו רווחים נוספים במכירת הדירה בסוף התהליך וגריפת עליית שווי ערך הדירה שמוערך בכ-2% לשנה.

הרווח ממניות בבורסה מתקבל במכירת המניות שברשותכם. כך שכל עוד הכסף מושקע בבורסה – הרווח על הנייר בלבד. ולמרות זאת ניתן להרוויח בבורסה בשנים טובות סכומי כסף גדולים שיכולים להגיע לעשרות אחוזים! רווחים אלו ממוסים במס קבוע על השקעות פסיביות (מס רווח הון) שעומד על 25% מהרווחים. יש להדגיש שבמידה ושנה אחת הפסדתם כסף ושנה לאחר מכן הרווחתם כסף המס יתקזז בהתאם ולכן פעמים רבות שהמס בפועל נמוך יותר אך השאיפה שלכם לשלם את גובה המס הקבוע וזאת מאחר וזה אומר שרק הרווחתם בשנה החולפת.

אז האם להשקיע בדירה או בבורסה?

יש מגוון סיכונים והזדמנויות כאשר יש בידינו סכומי כסף גדולים ונזילים. התשובה תשתנה מאדם לאדם, וכל אדם לגופו. כך לדוגמה אדם שכבר משקיע בבורסה ויודע במה הדבר כרוך לרוב יבחר להשקיע גם את הסכום שהתקבל בבורסה. ואילו אדם ששוק ההון זר לו יעדיף להשקיע בדבר פיזי ומוחשי כדירה או בית בו ניתן לעשות שימוש למגוון שימושים ומתוך תקווה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות או לפחות יישארו ברמתם נכון ליום הרכישה של הדירה.