איך חוזה שכירות הופך להיות דבר שיש בו משמעות? : ישנם מקרים בהם אדם מחפש דירה להשכרה. החיפוש אחר הדירה המושלמת מניבה פרות ויש בנמצא דירה שעונה בדיוק למידותיו. בהגיע לשלב בו עליו לחתום על חוזה שכירות עולות בראשו שאלות לגבי אופן החתימה, מה יקרה אם דברים ישתנו והוא ירצה לעזוב את הדירה? ואולי בעל הדירה אינו כפי שהוא מתאר את עצמו והשכירות במקום תהפוך לסבל? – חשוב לדעת שחוזה שכירות אינו שחור ולבן ויש מקרים רבים בהם חוזה כלל לא נכרת בין הצדדים למרות החתימה על מסמך, מקרים אחרים מאפשרים את ביטולו של החוזה שכירות וכדאי להכירם:
איך חוזה שכירות הופך לחוזה שיש לקיימו?
יש תהליך היווצרות של חוזה עד הרגע בו הוא מחייב את הצדדים. במקרים מסוימים מדובר בתהליך קצר ומהיר ובמקרים אחרים תהליך היווצרות חוזה שכירות מחייב אורך זמן ונעשה רק לאחר אישור של זיכרון דברים ורק לאחר שיש הסכמות רבות לגבי אופן השכירות ופרק הזמן האמור שהחוזה תקף.
סדר התהליך ליצירתו של חוזה שכירות:
- הצעה: המשכיר מציע הצעה מסודרת לשוכר בתום לב וביושר.
- השוכר מביע רצון וגמירות דעת שברצונו לחתום על חוזה השכירות.
- הצדדים מסכימים על דברים רבים ואפילו חותמים על זיכרון דברים לחוזה שכירות.
- קיבול: השוכר מאשר את השכירות על ידי חתימה על חוזה השכירות.
בתוך ארבעת הסעיפים הללו יש מגוון מקרים המצריכים התייחסות מיוחדת. ישנם מקרים בהם אחד הצדדים חוזר בו מן ההסכם או מתברר שאחד הצדדים שיקר או העלים פרטים חשובים על עברו. חוק החוזים הכללי קובע חובות וזכויות לצדדי החוזה ולכן יש להתייחס גם אליהם.
איך חוזה שכירות מתבטל ואינו מחייב?
חוזה בין שני אנשים מתבסס במידה רבה על יושרם של הצדדים. מאחר וכך, יש משמעות רבה לאמון שרוכשים האחד לשני ובמקרים בהם בסיס אמון זה נפגע אין עתיד אמתי לחוזה וקיומו של החוזה הופך לבלתי אפשרי. אבל מהו פגיעה באמון? אילו מעשים מבטלים חוזה שכירות? מתי אפשר לצאת מחוזה שכירות ללא הפסדים קשים?
מקרים המובילים לפסילת חוזה שכירות:
- חוזה שכירות בעל פה – החוק מחייב בחוזה כתוב במקרקעין.
- חוזה שכירות שנעשה תוך חוסר תום לב במשא ומתן.
- חוזה שכירות שנכרת מתוך העלמת פרטים על רקע אחד הצדדים.
- חוזה שכירות שנכרת מתוך הונאה גסה מצד השוכר או המשכיר.
- חוזה שכירות שנכרת ויש בעיה בכריתתו.
- חוזה שכירות שנעשה תוך חוסר תום לב בקיום החוזה.
- כאשר יש פגיעה או ניצול של אחד הצדדים.
- כאשר יש שימוש בנכס למטרות שאין עליהם הסכמות.
- כאשר מתברר שאין ביכולתו של המשכיר להשכיר את הנכס.
- חוזה שכירות שפסול בגלל שסעיפים עיקריים בו עוברים על החוק.
- חוזה שכירות על תנאי – חוזה שכירות שתנאי עיקרי לקיומו לא התרחש.
- חוזה שכירות שהופרו בו סעיפים עקרוניים גם לאחר התרעה.
מה עושים אם חסרים פרטים בחוזה השכירות?
רוב השוכרים בישראל נעזרים בחוזה שכירות להורדה באינטרנט חוזה שכירות סטנדרטי שאמנם עובד ומכסה את מרבית הנושאים אך יש מגוון מקרים בהם חוזה השכירות פשוט לא עומד בציפיות וכאשר מתגלעים חילוקי דעות בין השוכר והמשכיר אין תשובה מוחלטת לשאלות רבות שפשוט לא מופיעות בחוזה השכירות וכל צד מושך לכיוונו.
כאשר יש ספקות בנוגע למשמעויות שמופיעות בחוזה השכירות ניתן לבית המשפט הכוח לפרש את החוזה. פרשנות חוזה אמנם מוגבלת ומתבססת בעיקר על היסטוריית חוזים שקדמו לחוזה זה בין הצדדים או למקובל בענף. אך במקרים בהם נעשה שימוש בחוזה שכירות סטנדרטי קל יותר לבית המשפט להניח הנחות ולקבוע מה היו כוונות הצדדים ולפסוק בנושא.
בית המשפט יכול לפעול על פי עקרון האדם הסביר ולקבוע בכל מקרה לחוד מה היו עושים מרבית האוכלוסייה ומה כוונתם כאשר הם חותמים על חוזה שכירות סטנדרטי. ישנם מקרים בהם בית המשפט אף יבטל את החוזה כולו כאשר מובן לכל שאחד הצדדים מפר באופן בוטה את ההסכם המקובל אך יש להיוועץ עם עורך דין המתמחה בדיני חוזים ובהתמחות במקרקעין כדי שיעזור לכם להבין מהו מצבכם ואיך צפוי בית המשפט לפסוק.
למעבר לקריאה: סיכום קורס דיני חוזים
