מספר הישראלים שמחפשים לרכוש בתים בארצות הברית גדל בהתדמה בשנים האחרונות. למרות זאת, נראה שיש מחסור עצום במידע ומשום כך רבים מוצאים עצמם בעסקאות בעייתיות בלשון המעטה ואו אף נופלים בהונאות מרושעות. במידה ואתם שואפים להצטרף לטרנד החם של רכישת בתים בארצות הברית, כתבה זו בהחלט תעניק לכם מסגרת וידע הכרחי בכדי להימנע מטעויות יקרות ומביכות.
בתים בארצות הברית
בשנה החולפת, נתקלנו בעשרות מקרים בהם משקיעים בחנו קניית בתים בארצות הברית להשקעה וזאת מתוך נקודת מוצא שמדובר בשוק הדומה לזה הישראלי. כמובן שלא כך הדבר, בארצות הברית ערך הנכסים נקבע בצורה שונה לגמרי, מספר הגורמים שמשפיעים על ערך הנכסים רב בהרבה, אופי ההשקעה וניהולה מורכב ומחייב ניהול שוטף ועוד..
לפיכך, אין מנוס מעשיית מעט סדר באפיק השקעה זה. אנו נחלק את המאמר לשלושה חלקים עיקריים:
- כדאיות השקעה בבתים בארצות הברית.
- ההבדלים בין השקעה בארץ והשקעה בארצות הברית.
- ממה יש להיזהר בביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית.
מומלץ לקרוא עד סוף המאמר בכדי לקבל את מלוא המידע באופן מסודר והגיוני..
מדריך למחפשים בתים למכירה בארצות הברית
בגלישה באתרי אינטרנט רבים קופצים פרסומות המציעות לנו השקעות בחו"ל. השקעות אלו יהיו לרוב הצעה לרכישת בתים בארצות הברית ואו בעלות חלקית במתחמי "מולטי פמילי – multi family". ייתכן מאוד שתרצו לבחון השקעות אלו וליהנות מתשואה גבוהה בהרבה מזה שנקבל בישראל אך יש להגיע לכדי החלטה על סמך נתוני אמת ורקע מספק מאפשר לנו בדיוק את זה.
נעבור עכשיו על שלושת הנושאים העיקריים בהשקעות נדל"ן בארה"ב:
1. כדאיות השקעה בבתים בארצות הברית:
השאלה הראשונה שעלינו לשאול, האם אכן כדאי להשקיע בקניית בתים בארצות הברית? התשובה על שאלה זו היא כמובן כן, אבל,. כלומר, בהחלט ניתן וכדאי להשקיע בקניית בתים בארצות הברית אך כל מקרה נבחן לגופו וישנם מקרים רבים שעדיף לא לבצע את ההשקעה ואו שניתן לבצע השקעה אך יש לדעת מראש שהשקעה זו כרוכה ברמות סיכון גבוהות בהרבה מאלו הקיימות בישראל.
כאשר משקיעים בארצות הברית, בהחלט ניתן ליהנות מרמות תשואה כמעט דמיוניות במקרים רבים. ישנם מקרים בהם משקיעים נהנו ועדיין נהנים מתשואה כפולה ומשולשת מזו הקיימת בישראל. יתרה מזאת, סף הכניסה נמוך בהרבה ולרוב, ניתן לקנות בתים בארצות הברית גם בסכומים המתחילים ב60,000$-70,000$ כך שגם צעירים יכולים להחזיק בבעלות בדירה או בית בארצות הברית..
לסיכום, בהחלט כדאי לקנות בתים בארצות הברית. אך בדיוק כמו בארץ, יש צורך בליווי מקצועי בכדי לבצע עסקה טובה במחיר הנכון.
2. ההבדלים בין השקעה בארץ והשקעה בארצות הברית:
האם יש הבדל בין עסקאות בארץ בחו"ל? חד משמעית! יש הבדלים בין בתים בישראל ובתים בארצות הברית!. ניתן לחלק את ההבדלים הללו לשני קטגוריות עיקריות:
- אופן חישוב ערך הנכס.
- גורמים משפיעים על ערך הנכס.
נסביר זאת כאת,
1. אופן חישוב ערך הנכס:
- בתים בישראל: ערך הקרקע מהווה 70% וערך המבנה 30% מסך שווי הנכס.
- בתים בארה"ב: ערך הקרקע מהווה 30% וערך המבנה 70% מסך שווי הנכס.
בישראל מחירי הדירות מושפעים בין היתר ממחסור בקרקעות ומכך שיש ביקושים גבוהים לעצם הקרקע במרכז הארץ ואו בפריפריה. בארצות הברית לעומת זאת, אין מחסור בקרקע ויש לקרקע ערך נמוך כך שרוב השווי של הנכס נגזר מהמבנה שהוקם ורמת הגימור והתחזוקה שלו.
כלומר, העובדה שאנו רוכשים בית גדול על שטח רחב ידיים אינה בהכרח אומרת ששווי הנכס כה גבוהה. בתים בארה"ב בנויים ברובם מעץ, ומספיק שהבית לא תוחזק כנדרש מספר שנים בכדי שיידרש מחיקה של הבית ובנייתו מחדש כתוצאה מבעיות תשתית שנגרמו מרטיבות, טרמיטים או כל מפגע טבע אחר ולכן ערך הנכס יהיה שווה הרבה פחות מערכו האידאלי..
אחריות המשקיע לקבל דו"ח בדיקות מסודר ועדכני למצב הנכס ורק אז לאמוד את שוויו האמיתי.
2. גורמים משפיעים על ערך הנכס:
- בתים בישראל: המיקום מהווה עוגן רב עוצמה לשימור הביקוש לנכס.
- בתים בארה"ב: המיקום אינו מהווה עוגן רב עוצמה לשימור הביקוש לנכס.
בישראל, יש חשיבות אדירה למיקום הבית מאחר ויש רצון להתגורר בקרבת המשפחה ואו בקרבת החברים הקרובים וכן הלאה.. בארצות הברית, הדברים מעט שונים מבישראל. הביקוש לשכירות בבתים נגזר ממגוון רחב של פרמטרים כאשר אלו הן העיקריים שבהם:
- מקומות עבודה – ככל שיש יותר עבודה כך הערך עולה.
- רמת האוכלוסייה – ככל שהאוכלוסיה טובה יותר כך הערך עולה.
- שירותים ותחבורה – שוב, ככל שאילו טובים יותר כך הערך עולה.
מה שאנו מנסים להגיד הוא כך:
ישנם ערים ויישובים שלמים בארצות הברית שנהנים מתפוסה מלאה וביקושי שיא למגורים כתוצאה מכך שיש במקום מפעל גדול שמעניק עבודה יציבה ובטוחה לתושבים. אך, במידה והמפעל פושט רגל ואו מעביר פעילותו לסין, הרי שאין יותר עבודה במקום ותוך מספר שנים בודדות השקעה טובה צפויה להפוך לגרועה מאחר ולא ניתן יהיה להשכיר את הנכס בהיעדר ביקושים.
כלומר, חשוב מאוד לאתר בתים בארצות הברית שיש סביבם כמה שיותר "עוגנים" שמושכים אוכלוסיה איכותית להתגורר במקום וכך בעצם לשמור על ביקושים גבוהים גם לשכירות. כאשר, חשוב מאוד להשים דגש על מדדים שונים כדוגמת איכות האוכלוסייה, רף העוני, רף הפשיעה ומגוון רחב של פרטים אחרים שמספרים לנו את הסיפור של העיר..
3. ממה יש להיזהר בביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית:
כמו בכל ענף אחר, גם בענף השקעות הנדל"ן יש לא מעט נוכלויות, רמאויות, הונאות וכל מרעין בישין אחרים. הקיום של כל אותן סיכונים שיש להיזהר מפניהם נובע מכך שיש מחסור בידע ושליטה על ההשקעה. כאשר יש אפילו חרך קטן של חוסר שליטה ואו ידע מצד המשקיע, הרי שחלקלקי הלשון ידעו להיכנס ולהרוויח כסף על חשבון תמימותם של המשקיעים הקטנים והמתחילים..
להלן כמה כללי ברזל שיש להכיר:
- המושגים "מצנח זהב" מפתח זהב" "מפתח לבית" צריכות להדליק נורא אדומה.
- הבטחה לרכישה ושיפוץ דירה על ידי החברה המלווה צריך להדליק נורא אדומה.
- הבטחה לתשואה בגובה אחוז גבוהה מ-8% בשנה חייב להדליק נורא אדומה.
- הבטחה בדמות X צ'קים עם תשואה מובטחת למספר שנים חייב להדליק נורא אדומה.
- ועוד..
לצערינו, יש יותר מידי מקרים בהם אנו שומעים על השקעות גרועות. השקעות בהם המשקיע מקבל אמנם צ'קים של תשואה מובטחת ל-3 שנים ראשונות אך לאחר מכן אף אחד לא ערב לו על דבר. ואו חמור מכך, מתברר שצ'קים אלו שנרשמו לטובת המשקיע הוצאו מכספו שלו במועד ההשקעה וזאת מאחר והנכס נרכש במחיר גבוהה בהרבה מהמחיר בשוק?!!!
יש 2 דרכים להתמודד עם בעיות אלו:
- לא לסמוך על אף אחד ולבצע בדיקות בעצמכם!
- לשכור שירותי ליווי לתהליך ההשקעה לבדיקתה.
התנהלות נכונה ואו ליווי מקצועי צפוי להגן עליכם ולמנוע מכם להפסיד כסף רב במקום ליהנות מתשואה יפה על השקעתכם. אנו ממליצים בחום להתייעץ עם בני משפחה וחברים קודם לקבלת החלטות כלשהן וזאת כדי שתוכלו להעלות את הנושא ולקבל פידבק ממגוון רחב של מכרים שאולי יעזרו לכם לזהות אם יש בעיות כלשהן בעסקה המבוקשת..
לסיכום,
עליכם לשאול, למה החברה שמציעה את ההשקעה שבעניין משקיע כספים על פרסום וליווי לפרויקט?! ברוב המקרים, נקבל תשובות מניחות את הדעת אך במקרים מסוימים נוכל לזהות שיש בעיה ולכן להימנע בזמן מהסיכון שכרוך בכך.
רוצים ליווי בתהליך קניית בתים בארצות הברית? רוצים הפניה לחברות אמינות ואו לקרנות השקעה בנדל"ן בעלות קבלות מתאימות לצד וותק ארוך שנים? השאירו פרטים ונעזור לכם:
