בחירת בנק למשכנתאות לעסקה הנפרסת על פני עשרות שנים מחייבת זהירות רבה מאוד. לא רבים מודעים לכך אך עצם נטילת המשכנתא הופכת אתכם ואת הבנק לשותפים בדירה עד שתשלימו את החזרי ההלוואה עם השנים. המשמעות היא שאתם "נשואים כלכלית" לבנק וכמו שבוחרים כלה אחרי בדיקה מעמיקה והיכרות מספקת כך גם ראוי לעשות עם בנק למשכנתאות וזאת כדי לקבל את הטוב ביותר.
בנק למשכנתאות
בנק למשכנתאות הנו בנק רגיל שמציע הלוואות משכנתא בסכומים משמעותיים. בישראל פועלים 8 בנקים למשכנתאות ולכל אחת מהן יש הצעות שונות, יתרונות וחסרונות שבאות לידי ביטוי בטווח הקצר, הבינוני והארוך ועלינו לזהות מבין ההצעות את הטובה ביותר. אך יש לנו בעיה לא קטנה שהרי אנו לא בהכרח מבינים בפיננסים ובטח שלא בבניית תמהיל משכנתא וקל לבנק למכור לנו מוצר שנוח וטוב עבורו אך הרבה פחות משתלם לנו.
לא מעט לקוחות של בנקים בטוחים שיש להם "חברים בבנק" אנשים שאכפת להם ממנו, אנשים שדואגים לאינטרסים שלהם, ובעצם נוטים לסמוך על הבנקאי שלהם בעיניים עצומות. בעוד ייתכן והדבר מתקיים בטווח הקצר בו מקבלים הלוואה בתנאים טובים יותר או המלצות על השקעות ועוד מגוון פעולות הרי שכאשר נכנסים לעולם המשכנתאות אין כזה דבר עוד ועליכם לדעת שהבנק חושב אך ורק על עצמו ועל האינטרסים שלו.
הבנק אינו מציע הלוואה על סמך היכרות רבת שנים ואו חברות שיש ביניכם ובין מנהל הסניף. הבנק מקבל החלטות לגבי גובה ההלוואה והריבית שתשלמו על סמך מצבכם הכלכלי ועל סמך הסיכון שאתם מהווים עבורו. משכנתא ממוצעת נלקחת ל-30 שנה ואף אחד לא יודע מה יהיה בעוד כמה עשורים ולכן הבנק מנסה להגן על עצמו כמה שאפשר על חשבונכם. במידה ואתם בוחרים בנק למשכנתאות בצורה הלא נכונה הרי שאתם תהיו אלו שמשלמים על כך.
איך בוחרים בנק למשכנתאות?
כאשר ניגשים ופוגשים יועץ משכנתאות פרטי אחד הדברים הראשונים שהוא יעשה זה ללבן אתכם מה הם היכולות הכלכליות שלכם. רק כאשר יודעים מה היכולת הכלכלית האמיתית שלכם שניתן להבין טוב יותר מה הם הצרכים ובאלו החזרים תוכלו לעמוד בטווח הקצר והארוך. תפקידו של יועץ משכנתאות פרטי להכין אתכם לבקשת המשכנתא על ידי בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית לצרכים שלכם וככזה בעצם להחזיק ביכולת ההשוואה בין הבנקים השונים כדי לראות מי מציע את ההצעה הטובה ביותר.
הדבר דומה למצב בו מחפשים לקנות רכב אך בלי הגדרות לגודל המנוע, מהירות תגובה, חיסכון בדלק וכמובן עלות. לפני שניתן לגשת ולבחון את ההצעות בשוק חייבים להגדיר יעדים ברורים בהתאם לתקציב שעומד לרשותכם ובהתאם לתנאים הנדרשים לכם בכדי שתוכלו לעמוד באותן החזרי ההלוואה. יועץ משכנתאות יעזור לכם בהיכרות מעמיקה ובלתי אמצעים עם מצבכם האמיתי ואף יציע את הפתרון הטוב ביותר עבורכם על ידי בניית תמהיל משכנתא שמתחשב הן במצב הקיים והן במצב העתידי.
בחירת בנק למשכנתאות
כאשר אתם יודעים מהו התמהיל הנכון עבורכם, אתם יודעים לזהות מה טווחי ההחזרים למשכנתא בהם תוכלו לעמוד וכאשר אתם בטוחים שזהו מצב נוח ואשר בו תעמדו לאורך שנים ביכולתכם לפנות בכוחות עצמכם או בכוחות יועץ המשכנתאות לפנות לכל הבנקים למשכנתאות כדי לראות מי מהם מציע את ההצעה הטובה ביותר למקרה הספציפי ולדרישות הייחודיות שלכם.
כדי שבנקים למשכנתאות יוכלו לבחון את בקשתינו כנדרש ולהשתתף בהשוואת מחירים שנערוך להם עלינו לסרטט ולהכין מסמכים למשכנתא, מסמכים שמעידים על יציבותנו הכלכלית והביטחון התעסוקתי שלנו וכן כמובן תדפיסים של הכנסות והוצאות כדי שהבנק יוכל לבחון האם הוא סומך עלינו שנחזיר את ההלוואה ואו האם אנו מסוכנים בעיניו. רק לאחר שהכנו את הניירת ואת כלל הפרטים שנדרשים לבנק למשכנתאות לשם קבלת החלטות נצא לדרך בריצה בין הבנקים להצעה הטובה ביותר:
יש שיקראו לפעולה זו "ריצה בין הבנקים" אחרים יקראו לה "מכרז לבנקים" אך המטרה ברורה. עלינו לנסות להשוואת בין הבנקים השונים בהתאם לרצונות ולתכניות שלנו. בפועל לרוב אנו נקבל הצעות שונות מכל הבנקים וכל אחד מהם יראה אותנו באור אחר והמשמעות היא שהבנקים ככל הנראה יציעו הלוואות בריביות שונות ועלינו לבחור בזו הנוחה ביותר עם הריבית הנמוכה ביותר.
בחירת בנק למשכנתאות בכוחות עצמכם:
במידה ואתם בוחרים בנק למשכנתאות בכוחות עצמכם. כלומר, ללא עזרה של יועצים למינהם. עליכם לחשוב כמו בנק כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר. עליכם להבין את סדרי העדיפויות של הבנקים השונים שמתפקדים כעסק כלכלי ולא כארגון חסד או כחבר קרוב שפועל מתוך תחושות בטן ורגשות. רק כאשר תבינו זאת תוכלו לחשוב בדומה לבנק ובעצם להבין איך מדברים עם הבנק בשפה שלו. ותוכלו לזהות מה ניתן לבקש ולקבל ומה פשוט לא ניתן לדיון.
פעמים רבות מעבר לתנאי ההלוואה עם הריביות הנוחות ביותר נרצה להוריד את גובה העמלות על פתיחת תיק משכנתא או כל פעולה אחרת גם בעתיד. לצורך כך יש להתמקח עם הבנקים השונים אך יש לעשות זאת תוך ראיה ראלית של השווי שלכם אל מול הבנק. ככל שאתם לקוחות טובים יותר הרי שהבנק יסכים להתפשר אחרת ייתכן ואין לכם יכולת מיקוח כלל.
כך לדוגמה ניתן להתמקח על עמלת פתיחת תיק משכנתא בעלות של אלפי שקלים, ניתן להתמקח על הגדרת נקודות יציאה במהלך חיי המשכנתא ללא עלות במידה ורוצים לסלק את המשכנתא או לבצע מיחזור משכנתא וכן כמובן ניתן לנסות להתמקח על עצם הריבית בהלוואה אך מדובר במשימה שלרוב אינה נתונה ליותר מידי מיקוח במידה ואינכם יועצי משכנתאות שמכירים את התחום ומבינים את סט השיקולים של הבנק למשכנתאות.
בחירת בנק למשכנתאות אינה פשוטה כפי שאולי ניתן לחשוב. פנו אלינו לסיוע בבחירת בנק למשכנתאות שיעשה לכם חיים קלים בהמשך הדרך:
