בניינים למכירה אינם עסק לכל אדם. מדובר בהשקעה גדולה ומשמעותית אשר דורשת הון רב וזאת תוך נטילת סיכונים לא מבוטלים באשר להחזר ההשקעה בעתיד. במאמר זה אנו ננסה להבין האם כדאי לקנות בניינים למכירה והאם מדובר בהשקעה כדאית או שמה עדיף לפזר את ההשקעה במגוון רחב של נכסים במיקומים שונים.
בניינים למכירה – בניינים להשקעה
ישנם משקיעים שמחפשים דווקא את אותן הנכסים אשר אינם מתאימים לכל אדם. משקיע שבוחר לרכוש בניין להשקעה עושה את זה לרוב מטעמי נוחות ואו מתוך זיהוי פוטנציאל גבוהה בעתיד נכס מסוים בהתאם למיקומו ואו ערכו הקיים והעתידי. כדי להבין את השיקולים בקניית בניינים למכירה, עלינו להכיר בראש ובראשונה את סוגי הבניינים שמוצעים בשוק זה:
- בניינים מסחריים למכירה – בניינים אשר ייעודן עסקי ואו מסחרי.
- בניינים למגורים למכירה – בניינים אשר ייעודן למגורים.
בניינים מסחריים למכירה:
רוב הפעילות בענף זה של רכישת בניינים למכירה תימצא דווקא בתחום המסחרי, יש בניינים ומגדלים אשר משרתים עסקים וחברות לצד חנויות ומסחר ואשר מייצרות לבעליהם תשואה גבוהה שנאה בין 8%-12% בשנה. בניינים אילו נופלים תחת ההגדרה של "נדל"ן מניב". נדל"ן שאינו משביח יתר על המידה אך מייצר תשואה גבוהה במיוחד מידי שנה למשקיעים.
בניינים למגורים למכירה:
נדיר לראות משקיע שרוכש בניין מגורים כמקשה אחת וזאת כמובן מאחר ואין היצע רחב של בניינים למכירה בשוק הנדל"ן למגורים. כאשר בכל זאת נראה עסקת מכירה של בניין מגורים, נחפש את הסיבה הייחודית למכירתה ולרוב נגלה את אחת מהסיבות הבאות:
- מדובר בבניין בדמי מפתח עם שוכרים מוגנים.
- מדובר בבניין נטוש ואו בבניין להריסה.
- מדובר בבניין אשר נמכר כחלק מפירוק חברה או עמותה.
- מדובר בבניין לשימור.
- מדובר בבניין חכור לעוד X שנים.
האם כדאי להשקיע בקניית בניינים למכירה והשבחה?
כאשר משקיע בעל הון מתעניין בהשקעות נדל"ן, ביכולתו להתמקד ברכישת בניין משרדים רחב ידיים ואו בהשקעה במתחם מסחרי לבד או יחד עם שותפים. מדובר כמובן בהשקעה בעלת מרכיבי סיכון גבוהים יותר אך תשואה גבוהה בהתאם ולכן לעתים קרובות מדובר בעסקה משתלמת במיוחד. לעומת זאת, משקיע יכול להתמקד דווקא בשוק הנדל"ן למגורים בניסיון להשקיע את כספו בצורה נוחה ופשוטה בנכס אחד אשר יושכר למספר גבוהה של שוכרים וינוהל על ידו ואו על ידי חברת ניהול נכסים.
ישנם שיקולים בעד ונגד השקעה של סכומים גדולים במקום אחד ביחס לפיזור ההשקעה על פני מגוון נכסים מסוגים שונים. כאשר שוקלים להשקיע סכומים גדולים, יש לבחון את היתרונות והחסרונות אשר בקניית בניינים למכירה ועל פיהם לקבל את ההחלטות הנכונות ביותר:
יתרונות בקניית בניינים למכירה:
יש יתרונות רבים בקניית בניין למכירה בעסקה אחת. להלן היתרונות הבולטים ביותר בקניית בניין קומפלט:
מדובר בהשקעה נוחה וקלה יותר לניהול:
אחד היתרונות הבולטים בקניית בניין שלם הנו כמובן הנוחות שבניהולו. משקיע לא תמיד מעוניין לפטרל בכל רחבי הארץ בניסיון לנהל מגוון רחב של נכסים וברצונו למנף את כספו בצורה קלה וידידותית יותר. השקעה בבניין שלם בהחלט מאפשרת למשקיע את האפשרות לנהל את הנכס בכוחות עצמו ואו בעזרת חברה חיצונית במחיר נוח ומשתלם יותר.
מדובר בהשקעה פשוטה יותר להשבחה:
בעל דירה או חלק מנכס יתקשה מאוד למנף באופן משמעותי את השקעתו. כלומר, גם במידה וינסה לעשות זאת יש גבולות ואילו הן כמובן קירות המבנה בו השקיע. לעומת זאת, בעל בניין שלם יכול להגיש בקשות להריסה ובניה, לשינוי תב"ע והוספה של קומות וכן כמובן להמיר את הנכס לשימושים שונים כך שערכו יעלה משמעותית ויהפוך את ההשקעה לכדאית בהרבה..
מדובר בהשקעה בהזדמנויות ייחודיות:
כפי שפתחנו את המאמר, הרבה מן העסקאות למכירת בניין בשלמות בהחלט מכילות בתוכן הזדמנויות אשר מעבר לעצם המבנה עצמו. כך ניתן להתייחס לאפשרויות הבאות:
בניין להריסה:
ישנם בניינים ישנים אשר הוצאו להם צו הריסה. מדובר בבניינים ישנים ומסוכנים ולכן עומדים שוממים ונטושים אך חלקת הקרקע עליה הם ממוקמים שווה כסף רב. בחלק מהמקרים בניינים אלו נשמרים נטושים בכווה תחילה בכדי להימנע מתשלום ארנונה לרשות המקומית וזאת בהמתנה לשינוי ייעוד הקרקע ואו להשבחת הקרקע עם התמעטות קרקעות לבניה בסביבה הקרובה. רכישת בניין מסוג זה על סמך ידע בנוגע לתכניות שונות ואו בכדי לבנות מגדל דירות במקומו בהחלט יהיה משתלם למשקיע..
בניין מפירוק:
כמו אנשים פרטיים, גם חברות וארגונים מגיעים לעתים לפשיטת רגל ואו לפירוק בכדי להציל כמה שיותר נכסים לטובת הנושים. רבים רוכשים דירות מכונס נכסים וזאת מאחר ומדובר במחירים נמוכים במעט ממחיר השוק. כך גם בניינים ימכרו על ידי הכונס נכסים ואו על ידי עורך דין שמונה לפרק חברה ואו ארגון ובהחלט ניתן לרכוש נכס יקר במחירים נוחים יותר וליהנות מתשואה גבוהה בהרבה מהשקעות קטנות ורגילות בנדל"ן.
בניין לשימור:
בניינים לשימור מוגבלים מאוד בשימושם ולכן ערכן נמוך. אך, גם בניינים לשימור נוטים להחיל בתוכם ערכים שונים שיכולים להפוך לבעלי ערך רב עבור המשקיעים הנכונים. כך לדוגמה, ניתן להשביח בניין לשימור ולהפכו למלון יוקרתי ואו לצורך השכרתו למשרדים יוקרתיים וכן הלאה.. כמו כן, במקרים מסוימים בניין לשימור פשוט ממוקם באזור אסטרטגי ולכן ערכו צפוי לעלות בעתיד מעצם הקרקע עליו הוא יושב.
מקרה לדוגמה: בניין הרבנות הראשית בירושלים שנמכר ליזם פרטי במחיר מגוחך של 10 מיליון ש"ח. המבנה הושכרת למדינה בתמורה ל-2 מיליון ש"ח בשנה ולאחר מכן, אותו היזם מכר את אותו הבניין חזרה למדינה לטובת מוזיאון הכנסת במחיר אסטרונומי של כ-100 מיליון ש"ח לאחר חמש שנים בלבד..
בניין חכור:
בישראל יש לא מעט קרקעות אשר שייכות למדינה (93% לערך). קרקעות אלו מוחכרות לציבור אך החכירה מתחדשת אחת ל-99 שנים במה שמכונה "חכירה לדורות". לעומת זאת, ישנם קרקעות של הכנסייה וגורמים אחרים שהוחכרו לתקופה של 99 שנים אך בעוד כמה עשרות שנים יופקעו חזרה לטובת המחכירים. קרקעות אלו לעתים נמכרות על דייריהם ליזמים פרטיים אשר משלמים סכומים קטנים אך יקבלו את החזקותיהם רק בעוד כמה עשרות שנים. מדובר בתשואה מובטחת לאלו שמוכנים להשקיע לטווח זמן ארוך אך ידוע מראש.
מקרה לדוגמה:
חלקים נכבדים משכונות רחביה וטלביה בירושלים (שכונות יקרות במיוחד בעיר) הוחכרו לציבור על ידי הכנסייה. בניינים הוקמו על אדמות אלו ובהם מתגוררים משפחות רבות אך ערך דירותיהם הולך ויורד בכל שנה שעוברת מאחר ובסופו של התקופה הן יידרשו חזרה על ידי בעליהם החוקי – הכנסייה. יזמים פרטיים רוכשים את הבעלות מהכנסייה ומציעים לדיירים לרכוש את זכויותיהם כבר כעת במחיר גבוהה במיוחד אך לשמור על ביתם גם במועד פקיעת החכירה ובכך מרוויחים מהר ומיד את השקעותיהם ברכישת הזכויות ואת היתר יקבלו בעתיד..
חסרונות בקניית בניינים למכירה:
כמו בכל השקעה, יש מגוון סיכונים שכלולים באפשרות לקניית בניינים למכירה:
סיכון גבוהה יותר ממיקוד סכום גבוהה במיקום אחד:
נהוג תמיד לפזר את ההון בצורה רחבה ככל הניתן. תמיד ישנו חשש שנטעה ונרכוש נכס בעייתי ואו לחלופין שערך הנכס ירד. במקרים אלו אנו נספוג פגיעה קשה במיוחד בכיס וזאת מאחר ואין פריסת השקעה לבלום את הזעזוע. לעומת זאת, משקיעים גדולים במיוחד שמפזרים את השקעותיהם במגוון בניינים ואפיקי השקעה נוספים בהחלט יכולים להתעלם מסיכון זה ולהתמקד ביתרונות המובהקים שבעסקאות אלו.
לעתים יש בעיות בעצם קיום העסקה מסיבות מגוונות:
עסקאות על סכומים גדולים כרכישת בניינים למכירה מחייבים התנהלות שונה לגמרי. מטבע הדברים, מדובר בעסקאות מורכבות יותר שמתבססות על אימות נתונים וקבלת אישורים שונים וייתכנו לא מעט בעיות בדרך למימוש התשואה על ההשקעה. במקרים מסוימים יש בעיות מול הרשות המקומית, במקרים אחרים מדובר בבעיות מול בעלי זכויות נוספים בנכס ואו מול שוכרים מוגנים לצד פינוי פולשים וכ"ו.
מדובר בהשקעה גדולה למדי וקשה להשיג מימון:
משקיעים קטנים ובינוניים לא יוכלו להרשות לעצמם לקנות בניינים למכירה מאחר ויש צורך בהון עצמי גבוהה במיוחד. רכישת בניין ללא משכנתא וללא מימון חיצוני מחייב כיסים עמוקים במיוחד. יתרה מזאת, האפשרות למינוף ההשקעה מחייבת הון נוסף לשם קבלת אישורים ואו השבחת המבנה ולכן בעצם מדובר בהשקעה מחוץ להישג ידם של רבים..
ניתן לבצע עסקה לרכישת בניינים למכירה ולהרוויח לא מעט כסף. בכדי להצליח בעסקאות מורכבות אלו חשוב מאוד להפעיל קשרים ולקבל סיוע מקצועי של שמאי מקרקעין, עורך דין מקרקעין ויועץ השקעות נדל"ן שיוכלו לבחון עבורכם את העסקה שבעניין ולהציג את ברכתם או הסתייגותם מן העסקה כך שתוכלו להתקדם ואו להימנע מהרכישה על סמך מידע אמין ומקצועי.
מחפש להשקיע ברכישת בניין למגורים ואו למסחר? השאר פרטים:
