בחירת דירה להשקעה חייבת להיעשות בזהירות רבה וזאת מאחר ולרוב יש לנו תקציב השקעה מוגבל וידוע מראש. ביכולתנו לקנות דירה חדשה מקבלן, דירה יד שניה, שני דירות קטנות ומגוון רחב של אפשרויות נוספות. כמשקיעים אנו מחפשים את אפיק ההשקעה הטוב ביותר ברמת התשואה שתתקבל לא רק לטווח קצר אלא בהכרח לטווח ארוך במיוחד כפי שנהוג להשקיע בנדל"ן. במאמר זה ננסה לסקור את היתרונות והחסרונות במספר אפשרויות השקעה פופולריות.
בחירת דירה להשקעה
כל משקיע מתנהג אחרת ופועל על סט שיקולים שונה. משקיע אחד משתמש בכסף עצמו לשם השקעה, משקיע אחר מבצע מינוף פיננסי לשם השקעה, וכן הלאה.. לצורך כתבה זו אנו ננסה להשתמש בסט השיקולים הרחב ביותר הנמצא בשימוש בידי מרבית המשקיעים בנדל"ן. בעוד כולם מנסים להגיע לתוצאות הטובות ביותר ישנם מספר מסלולי השקעה אפשריים כאשר מדובר בנכס הנחשב דירה להשקעה:
ניתן לחלק את בחירת דירה להשקעה לשני קטגוריות עיקריות:
- קניית דירה חדשה מקבלן:
- קניית דירה על הנייר מקבלן.
- קניית דירה כחלק מקבוצת רכישה.
- קניית דירה בנויה מקבלן.
- קניית דירה יד שניה:
- קניית דירה יד שניה מאדם פרטי.
- קניית דירה יד שניה מכונס נכסים.
- קניית דירה יד שניה הנדרשת לשיפוץ.
לכל אחת מהאפשרויות שעומדות בפני המשקיע יש יתרונות וחסרונות. כל משקיע יבחר אילו מאותם יתרונות וחסרונות שנציג כעת. הן, אלו שחשובות בעבורו ועל פיהן יפעל. אנו כמובן נידרש להתייחס לנתונים נוספים שמשלימים את התמונה המלאה. כלומר, נשאל את עצמנו היכן ואיך נכון יהיה לקנות את הדירה:
- קניית דירה גדולה ויחידה או שני דירות קטנות?
- קניית דירה במרכז הארץ או דירה בערי הפריפריה?
- קניית דירה בכסף נזיל או על ידי מינוף הון קיים?
- קניית דירה שתשמש להשכרה באופן מידי או נדחה?
מוכנים לבחון את האפשרויות השונות? יצאנו לדרך:
האם לקנות דירה חדשה מקבלן או דירה יד שניה?
הבחירה בין קניית דירה חדשה מקבלן ובין דירה יד שניה תתקבל על ידי כל משקיע בצורה אחרת. ככזה, אין עניין שנקבע עובדות בשטח אלא במקום זאת אנו נציג את היתרונות והחסרונות כמובטח מעלה בכדי שתוכלו לשקול את האפשרויות בכוחות עצמכם:
קניית דירה חדשה מקבלן:
קניית דירה חדשה מקבלן מבטיחה לנו שאכן אנו מקבלים מוצר מוגמר שאינו צריך ואינו צפוי לספק לנו הפתעות לא נעימות בעתיד. כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן אמנם נהנים מרמת ביטחון גבוהה יותר לעתים אך על ביטחון ורמת גימור של הנכס אנו משלמים בעלות רכישה גבוהה הרבה יותר מאשר בדירת יד שניה.
קניית דירה על הנייר מקבלן:
קניית דירה מקבלן יכולה להיעשות במגוון שלבים. הקבלן מעדיף למכור את הנכסים בשלבים מוקדמים ככל האפשר וזאת בכדי להקטין את רמת הסיכון שאליו הוא נחשף, בכדי לקבל תנאי מימון טובים יותר ברגע שיש לו רוכשים בפועל וכמובן להקטין את סכום הכסף שעליו לבקש מהבנקים שיגזרו לאחר מכן את הריביות הנהוגות שפוגמות ברווחיות של הקבלן.
- יתרונות – דירה על הנייר זולה יותר בעד 10%-15% לעתים.
- חסרונות – זמן המתנה ארוך, סיכון בקבלת היתר בניה, מפרט לא סופי.
קניית דירה כחלק מקבוצת רכישה:
לא מעט משקיעים מחפשים דרכים להוזיל את עלות ההשקעה ובכך בעצם להגדיל את התשואה על ההשקעה. קבוצות רכישה נמצאות מזה זמן על הכוונת של המשקיעים שרואים הזדמנות לרכוש דירה במיקומים מיוחדים ומבוקשים וזאת מבלי לפשוט את הרגל תוך חיסכון משמעותי בגובה ההשקעה. במקרים רבים קבוצת רכישה יכולה להיות הדרך להגיע לדירה חדשה כאשר תקציב ההשקעה מוגבל.
- יתרונות – דירה מקבוצת רכישה זולה יותר בעד 15%-20% לעתים.
- חסרונות – זמן המתנה ארוך, סיכון בקבלת היתר בניה, מפרט לא סופי, בעיות בין החברים ומנהלי הקבוצה.
קניית דירה בנויה מקבלן:
מבין האפשרויות המוצגות תחת קניית דירה חדשה מקבלן, זוהי האפשרות העדיפה מכולן. מדובר ברכישת דירה אשר כבר קיימת וניתן לראותה ולבצע בדיקות מקדימות כך שאנו יודעים בדיוק מה אנו מקבלים. דירות חדשות המעוצבות ונראות מצוין יכולות לעתים להיות מושכרות ביותר כסף וזאת מאחר ולשוכרים יש רצון להתגורר בדירה יפה על פני דירה סטנדרטית.
- יתרונות – נוחות, ביטחון, השכרה מידית של הנכס.
- חסרונות – עלות הדירה גבוהה יותר מאשר באפשרויות האחרות.
קניית דירה יד שניה:
קניית דירה יד שניה להשקעה אמנם תהיה זולה משמעותית מרכישת דירה חדשה מקבלן אך זאת מאחר ואנו מקבלים נכס משומש שיכול להכיל הפתעות שונות בהמשך חיי ההשקעה. קניית דירה יד שניה מחייבת מיומנות וניסיון וכוללת בתוכה סיכונים אשר פשוט אינם קיימים ברכישת דירה מקבלן אך בכל זאת רוב מוחלט של המשקיעים מעדיף לרכוש דווקא דירות יד שניה שמפיקות להם תשואה נאה יותר לאורך חיי ההשקעה.
קניית דירה יד שניה מאדם פרטי:
האפשרות הפופולרית ביותר הנה רכישת דירה רגילה באזורי ביקוש לשם השכרתם באופן מידי לאחרים. מדובר כמובן ברכישת דירה בהתאם לערכה האמיתי בשוק וניתן בקלות לחשב את גובה ההשקעה ביחס לגובה התשואה וכך בעצם להגיע לתוצאות אמת לתחזית התשואה שתתקבל. קניית דירה יד שניה מאדם פרטי מחייבת לעתים בדיקות מקדימות לנכס ועלויות נלוות.
- יתרונות – קניית דירה יד שניה מאדם פרטי זולה יותר מדירה חדשה מקבלן, השכרה מידית.
- חסרונות – מצב הנכס לא בהכרח ידוע, ישנם הוצאות נלוות לבדיקת הנכס.
קניית דירה יד שניה מכונס נכסים:
ישנם משקיעים שרוצים לייצר תשואה גבוהה יותר לכספם וזאת על ידי לקיחת סיכון נוסף ורכישת דירה יד שניה הישר מכונס נכסים (הוצאה לפועל) וזאת מבלי לדעת מי הוא בעל הדירה ואו מה מצב הדירה בפועל. המשמעות בקניית דירה מכונס נכסים היא שהמשקיע מקבל את הדירה AS IS (כמו שהיא) ואין לו יכולת להתמקח ואו להתלונן לאחר מכן למצב הנכס.
- יתרונות – מחיר זול יותר בעד 20% (קטן יותר באזורי ביקוש).
- חסרונות – מצב הנכס לא ידוע, ישנם הוצאות נלוות לבדיקת הנכס, הבעלים לא מוכר.
קניית דירה יד שניה הנדרשת לשיפוץ:
משקיעים טובים ובעלי עין חדה מחפשים נכסים במצב לא אידאלי שניתן יהיה לשפץ ולהשכיר. מדובר בשילוב השקעה יחד עם השבחת נכסים לכדי תשואה מושלמת. כלומר, משקיע מחפש דירה ישנה, דירה בירושה, דירה אשר מחייבת שיפוץ ונראית גרוע אך ממוקמת במיקום מצוין בעל ביקוש גבוהה להשכרה. הרכישה נעשית בתנאים אופטימליים אך מחייבים את המשקיע בהשקעה נוספת לאחר מכן.
- יתרונות – מחיר זול יותר בעד 30% (בהתאם למצב הנכס והתיקונים הנדרשים), השבחה מידית.
- חסרונות – צורך בשיפוצים, זמן המתנה ארוך עד להשכרה, לפעמים יש בעיות יקרות במיוחד.
לאחר שבחרנו את סוג הדירה שמתאים עבורנו עלינו לענות על השאלות הבאות:
שיקולים חשובים בבחירת דירה להשקעה:
כאשר בוחרים דירה להשקעה, עושים זאת על סמך הנכס עצמו אך לא פחות חשוב מכך על סמך המיקום של הנכס. אנו מנסים להסתכל לא רק בטווח המידי אלא בעיקר לטווח הארוך. ברצוננו להבין את התמורות החלות בשוק ועל ידי כך ליצור תאוריה שתוביל את קבלת ההחלטות שלנו כך שהתשואה תישאר זהה או תגדל בעתיד אך בוודאי לא תצטמצם:
קניית דירה גדולה ויחידה או שני דירות קטנות?
משקיעים רבים שואלים את עצמם האם לקנות דירה גדולה ומרווחת אשר תושכר למשפחה עם ילדים או לחלופין לקנות 2 דירות קטנות אשר יכולות להיות מושכרות בנפרד לזוגות צעירים ולרווקים / סטודנטים ובכך להגדיל את הרווחיות על ההשקעה. שאלה זו חיונית והיא מחייבת אותנו בהבנה מסוימת לגבי היכולת שלנו לנהל נכס אחד או שניים, סוגי השוכרים של הנכסים השונים וכמובן להבין מה ההפרש רווח והאם זה אכן שווה את זה.
- כיום טוענים רבים שבמרכז הארץ כדאי להשקיע בדירות קטנות בגלל התייקרות השכירות.
קניית דירה במרכז הארץ או דירה בערי הפריפריה?
האם לקנות דירה יקרה בתל אביב, רמת גן ויתר ערי המרכז המבוקשים או לקנות דירה בגודל זהה בערי הפריפריה שם נשלם הרבה פחות כסף בעבור ההשקעה. לעתים קרובות ניתן לרכוש דירה אחת במרכז הארץ או 2-3 דירות בפריפריה הרחוקה. עלינו לנסות להבין היכן וכמה צפויים להיות הביקושים לשכירות כך שבסך הכל נקבל את ההחלטה הנכונה עבורנו ונפיק את התשואה הטובה ביותר על הסכום שעומד לרשותנו.
- כיום יש חוסר בדירות במרכז הארץ, המיסוי על בעלי 3 דירות ויותר – מעודדים רכישה במרכז הארץ.
קניית דירה בכסף נזיל או על ידי מינוף הון קיים?
ישנם משקיעים שנחשבים עשירים ויכולים לרכוש נכס נוסף להשקעה בלי לקחת מימון לדירה. כלומר, בלי לקחת משכנתא. אך רבים מן המשקיעים נדרשים למימון ומתכננים להחזיר את הכסף על ידי דמי השכירות שיתקבל מידי חודש מהשוכרים. במידה ומשתמשים בכסף פרטי ופנוי להשקעה הרי שהאפשרויות שעומדות בפנינו משמעותיות. במידה ואנו מבצעים מינוף ונדרשים למימון הרי שנרצה להשכיר את הנכס באופן מידי וחלק מאפשרויות ההשקעה נחסמות בפנינו.
- ישנם אפשרויות לקבלת מימון כאשר ההחזרים נדחים לתקופה מסוימת עד לאכלוס הדירה.
קניית דירה שתשמש להשכרה באופן מידי או נדחה?
בעוד דירה יד שניה ניתנת להשכרה באופן מידי, הרי שדירת קבלן שנרכשת על הנייר תאפשר שימוש רק בעתיד. ישנם משקיעים שרוצים ליהנות ממחיר רכישה נמוך על הנייר וכך בעצם ליהנות מהשבחת הנכס עוד בשלבים מוקדמים ולשם כך מוכנים לחכות ללא הכנסה מהנכס למשך שנים מספר. אחרים יעדיפו להשכיר את הנכס באופן מידי ועל ידי כך לממן את החזרי המשכנתא ואו להכניס כסף מידי לכיסם.
- יש לבחון כל מקרה לגופו ולבחון מה גובה השכירות על פני זמן ההמתנה ולבחון מה משתלם לכם.
לסיכום, כל משקיע יפעל לפי אינטרסים שונים, אנו ממליצים לבחון את ההשקעה בזהירות. בחירת דירה להשקעה הנה המפתח לתוצאות ראויות. בחירת דירה להשקעה תבטיח לכם לעתים תמורה מידית וכן הלאה. בחרו בזהירות!
רוצים עזרה מקצועית בתהליך בחירת דירה להשקעה? השאירו פרטים:
