האם יש בועת נדל"ן בישראל? רבים יטענו שאין כזה דבר והעובדה לכך היא שדירות חדשות במחירי שיא נחטפים מידי היזמים עם מינימום שיווק. אחרים יטענו שעובדה זו מייצגת את הבידול בין האוכלוסיות השונות ופערי המעמדות בין העשירים לעניים. בהתבסס על המשכורות שהולכות ונשחקות ושלא עלו משמעותית משנת 2007 בה החלה מגמת הזינוק במחירי הדירות וערכם של דירות כמעט הכפילו את עצמם ניתן לומר בזהירות שרוב מוחלט של האוכלוסייה אינו יכול לעמוד בקניית דירה חדשה או יד שנייה ברוב הערים בישראל.
שוק הנדל"ן מושפע ישירות מיכולתם של תושבי המדינה לרכוש דירות ולעמוד בהחזרי המשכנתא וכאשר ברור לכל שהמצב אינו טוב הרי שקשה להתכחש לכך שיש בישראל בועת נדל"ן חמורה ביותר. כחלק מהניסיון של משרד האוצר לספק תקווה לתושבי ישראל הצעירים שגדלים לעולם בו קשה מאוד לצמוח ולהתקדם במקומות העבודה מציעים כיום את מחיר למשתכן לצד מחיר למטרה ודירה להשכיר לצד פרויקטים רבים אחרים שיכולים להשפיע זמנית על היצע הדירות וכמובן גם על מחירי הדירות באותן פרויקטים ספציפיים ואולי בסביבה הקרובה אליהן.
כדי להבין את המשמעות של מחיר למשתכן על בועת הנדל"ן בישראל יש להבין מהי בועת נדל"ן:
מהי בועת נדל"ן
בועת נדל"ן היא מצב נתון בו מחירי הנדל"ן אינם הגיוניים עוד ואינם עומדים בקורלציה לרמת ההכנסה והיכולת הכלכלית של תושבי המדינה. כלומר, כל עוד האפשרות לרכוש דירה קיימת יש למחירי הדירות לאן לעלות אך ברגע שרוב מוחלט של תושבי המדינה או עיר מסוימת כבר אינם יכולים לרכוש בה נכס הרי שמחירי הדירות הגיעו לרף העליון (תקרת זכוכית) וזו צפויה להתפוצץ במוקדם או במאוחר ואז משקיעים סופגים מכה קשה ואילו פשוטי העם שנטלו הלוואות בהם הם אינם יכולים לעמוד מאבדים את כל רכושם ואת כל מה שהם בנו במשך עשורים לטובת הבנקים המלווים.
שוק נדל"ן נורמטיבי יהיה מחזורי כמו כל שוק אחר. כך שנורמלי שיהיו תקופות בהם מחירי הדירות מגיעים לשיא כלשהו אך משם הם חוזרים לרדת. בשנים 2016-2017 רבים בטוחים זהו, הגענו לשיא ומכאן חייבים לרדת בכמה עשרות אחוזים ובמידה ואכן זה מה שיקרה ייחשב הדבר בתחילה כהפתעה אך לאחר מכן כתהליך נורמלי. בסופו של יום יש צורך להבין מתי ראוי להשקיע ומתי כדאי להישאר מחוץ לתמונה וכך רבים חשבו לקראת סוף שנת 2014 ועד היום.
אפשר לומר בזהירות שבועת נדל"ן מאופיינת בשני תקופות. תקופה בה מתנפחת לה תקופת נדל"ן וזאת כתוצאה מאופטימיות וציפייה לעתיד וורוד. מאין תקווה שהעולם משתנה לטובתנו ותקופה בה אנו מבינים שאין יותר מידי מקום לשיפור ואנו מגלים את הייאוש. ייאוש זה, הוא שגורם בסופו של דבר לפיצוץ המחירים. כאשר התקוות פוגשות במציאות מגלים רבים שהם נטלו הלוואות שבהם לא יוכלו לעמוד או שהדירה שרכשו שווה הרבה פחות כסף בפועל. פעמים רבות כלל לא ניתן להבין האם זהו מצב אמיתי או משאת לבם של מחוסרי הדיור בישראל שרוצים להאמין בבועת נדל"ן בישראל כדי שבשלב כלשהו גם הם יוכלו לרכוש דירה משל עצמם.
איך מחיר למשתכן משפיע על בועת הנדל"ן?
כידוע, ישנם פערים בין מעמדות שונות בישראל. לא ניתן להשוות את תושבי מרכז הארץ על משכורותיהם המנופחות לאלו של תושבי הפריפריה. כבר עכשיו השמאי הממשלתי הודיע על כך שייתכן ומחירי הדירות ירדו בפריפריה אך לא במרכז הארץ שהרי שם אין מחיר למשתכן בכמויות מספקות וכמובן יש לאנשים את היכולת הכלכלית לרכוש בתי קרקע ודירות במיליונים רבים. ולכן אנו נחלק את השפעת מחיר למשתכן לשני אזורים:
- השפעת מחיר למשתכן על ערי המרכז
- השפעת מחיר למשתכן על ערי הפריפריה
מחיר למשתכן בערי המרכז:
מעבר לכמה מאות דירות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן ראשון לציון ומחיר למשתכן ראש העין וכמה עשרות בודדות של דירות בערים שסובבים את תל אביב, אין מענה אמיתי לתושבי המרכז. חייבים להודות בכך תושבי המרכז ימשיכו לשלם סכומי עתק על דירות וזאת מאחר ויש לתושבי הערים הללו את היכולת הכלכלית לרכוש דירה ולעמוד במחיריה. תשובי המרכז מחזיקים באחוזים ניכרים יותר בהשכלה אקדמית, עובדים בחברות רב לאומיות ויש להם פחות ילדים כך שבסך הכל מדובר באוכלוסיות חזקות מאוד שמהגרות אל הערים הללו.
למחיר למשתכן לא תהיה השפעה על ערי המרכז. אולי רק אולי על העיר ראש העין בה נמכרים כמה אלפי יחידות דיור אך יש להודות בכך העיר ראש העין די מרוחקת משאר ערי המרכז כך שלא מדובר בפנינת נדל"ן של ממש. ובראשון לציון בה ימכרו פחות מ1,000 יחידות דיור צפויים להתמודד בהגרלות מחיר למשתכן עשרות אלפי מועמדים (הערכה היא שרק 1/30 יזכה בפרויקטים כך שבמרכז זה צפוי להיות סיכוי קטן עוד יותר) כך שבמידה ויש בועת נדל"ן במרכז היא רק צפויה להחמיר.
מחיר למשתכן בערי הפריפריה:
בערי הפריפריה יש בועת נדל"ן חד משמעית. מדובר בערים בהם קשה מאוד להתפרנס, היצע העבודות קטן במיוחד ולחלק משמעותי באוכלוסייה אין יכולת להתקדם יתר על המידה במקום העבודה. מצד שני מחירי הדירות זינקו בערי הדרום ובערי הגליל בעשרות ובמאות אחוזים במקרים נדירים ללא שום פרופורציות וללא שום הקשר לרמת החיים ולתושבי המקום. לא, לא היגרו לערים אלו אוכלוסיות חזקות או אמידות במיוחד. לא, התושבים לא זכו בפיס בהמוניהם, הצעירים פשוט רוצים לחיות כמו הוריהם וקונים דירות במחירים שאינם משקפים ערך ראלי במקרים רבים.
מחיר למשתכן אם כך עושה חסד עם תושבי הפריפריה? אז זהו שלא בדיוק. על כל מכרז מחיר למשתכן צפויים להתמודד גם זוגות צעירים ובעלי תעודת זכאות מחיר למשתכן מהמרכז שיבקשו לרכוש דירה במחיר נורמטיבי ולהשכירה לתושבי המקום. כך בפעול רוב משמעותי של תושבי הפריפריה לא יזכה בדירה מוזלת ויידרש לרכוש לעצמו דירה במחיר מנופח ולא הגיוני. במידה וכך יהיה הרי שמחיר למשתכן עושה עוול לבני המקום על ידי כך שתקרת הזכוכית אליה כבר הגיעו תושבי הערים הללו עלה עכשיו בעוד כמה מאות אלפי שקלים ומסיבה זו קבלנים יוכלו להמשיך ולדרוש סכומי עתק למרות העובדה שתושבי המקום כלל לא יכולים לעמוד בהוצאות אלו.
אז מה יש לנו בערי הפריפריה?
- המשך מגמת ניפוח מחירים בניגוד ליכולת הכלכלית של תושבי המקום.
- התערבות מלכותית של הממשלה שמביאה משקיעים צעירים לרכוש דירות בעיר על חשבון בני המקום.
ייתכן מאוד שבגלל ההיצע המאוד רחב שיש בערי הפריפריה אכן נראה ירידת מחירים של עד 20% בכלל הפרויקטים בעיר ובמקביל למחיר למשתכן והרי שאז יבורך השר משה כחלון אך במידה ולא תיווצר מגמה זו בערים אלו הרי שבועת המחירים תמשיך להתנפח בערים לו ותגרום בבוא היום לעגמת נפש רבה לרבים בערים המוחלשות כבר כיום.
מה אנחנו ממליצים?
למחוסרי דיור:
במידה ואתם תושבי הפריפריה – נסו לרכוש דירות במסגרת מחיר למשתכן גם אם מדובר בעיר אחרת בה תשקיעו ותעשו שימוש בשכר הדירה כדי לממן שכירות בעיר בה אתם רוצים להתגורר וזאת מאחר ואין לכם אלטרנטיבה אחרת. במידה ואתם תושבי המרכז – ביכולתכם להשקיע במרכז בסיכון די קטן מאחר או להשקיע במסגרת מחיר למשתכן בערי הפריפריה כדי לנצל הזדמנות שלא תחזור להיות בעלים על דירה למרות העובדה שהיא לא שוכנת במרכז הארץ.
לבעלי דיור:
במידה ברצונכם להשקיע בנדל"ן נסו להתמקד במרכז הארץ ולא בערי הפריפריה שצפויים לחוות טלטלת מחירים משמעותית במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. השקעה בתל אביב ובערי הלוויין שלה אמנם יקרה בהרבה אך יציבות המחירים באזור לפחות לא תגרור הפסדים בטווח הארוך אך חשוב לזכור שקשה להאמין שהשקעה במרכז תניב את אותה התשואה שהיא הניבה בעשור החולף.
