בדיקת קבלן בניין לפני חתימה על קניית דירה חדשה חשובה מאוד! כדאי מאוד לבדוק האם מדובר בקבלן מוכר ומקצועי שאכן יעמוד ביעדים שהוגדרו וימסור דירה כמובטח עוד קודם למעבר על חוזה מכר דירה והתחייבות על סכומי כסף גדולים במיוחד. במאמר זה אנו נציג את הבדיקות שיש לעשות ליזמים וקבלנים בעת רכישת דירה חדשה:
בדיקת קבלן בניין / יזם נדל"ן
כל מי שעוקב אחר שוק הנדל"ן בשנים האחרונות בוודאי שם לב לכך שעוד ועוד חברות בניה ישראליות קורסות ופושטות רגל. בין החברות הקורסות ניתן למצוא שמות מוכרים וחברות וותיקות במיוחד אשר קשה היה לצפות שהן על אלפי הדירות שהן בונות יקרסו פתאום ללא התרעה.. בפועל, בחלק מהמקרים ניתן היה לדעת מראש על כך שהן צפויות לקרוס וזאת בהתאם לסוגי העבודות שהן ביצעו ועל מנעד הרווח הנמוך שנשקף מדוחות 0 שהוכנו מבעוד מועד לכל פרויקט.
בישראל יש שני סוגי פרויקטים לבניה:
- פרויקטים על ידי יזם שגם מתפקד כקבלן בניה.
- פרויקטים על ידי יזם ששוכר חברה קבלנית לביצוע.
כאשר חברה יוזמת ומבצעת בפרויקט, יש בידה את מלוא האחריות ואת אנשי המקצוע בכדי לתכנן את הפרויקט בצורה רווחית ומשתלמת עבורה. במקרים אלו קל מאוד לברר אודות היזם / קבלן וזאת על ידי תשאול לקוחות קודמים של החברה ובדיקת נתונים כלכליים אודות החברה וכך להבטיח את השקעתכם. לעומת זאת, כאשר רוכשים דירה מיזם פרטי אשר שוכר חברת ביצוע חיצונית קשה יותר לקבל את המידע הדרוש ולכן יש לבדוק מה המחוייבות של היזם ואיך הוא מבטיח את הכסף הרב שמושקע בפרויקט הבניה.
כרוכשי דירות אין לנו את מלוא המידע אודות כל חברה וחברה אך ביכולתנו לבצע מספר בדיקות קודם לחתימה על קניית דירה:
- מיהו היזם המחזיק בקרקע ומולו אתם מתחייבים?
- רקע בתחום הבניין ומספר פרויקטים שנעשו בעבר.
- שביעות רצון רוכשי דירות בפרויקטים קודמים.
- האם יש התחייבויות והגנה על כספי הרוכשים?
- מיהו קבלן הבניין המבצע את העבודות בפועל?
- בדיקת רישום קבלן ברשם הקבלנים / פנקס הקבלנים.
- מי הם קבלני המשנה בפרויקט בו אתם מתעניינים.
- האם היו בעיות בפרויקטים קודמים של קבלן זה?
איך בודקים איתנות כלכלית ומקצועיות של קבלן בניין?
הסיבה הבולטת ביותר לקריסתן של חברות קבלניות נוסעת מכך שיזמים רוכשים קרקע ומשווקים דירות במחירים גבוהים אך מוציאים מכרז ובוחרים בקבלן הביצוע שמציע את המחיר הנמוך ביותר ובעצם נוטלות לעצמן את הפער בערך העסקאות. הבעיה בשיטה זו נובעת מכך שקבלנים מחזיקים ציוד מכני יקר ועובדים רבים שיש לממן ועליהם לקחת עבודות רק בכדי להתגלגל הלאה לעסקה הבאה שאולי תהיה רווחית יותר. כלומר, קבלן מעדיף להפסיד מעט כסף על פני הפסד משמעותי יותר בו עובדיו הרבים והציוד מושבתים ומחכים לעבודה. עם הזמן החוב גדל ותופח וחברות הבניה קורסות ומשאירות את הרוכשים ללא דירות..
כדי למנוע מצב בו אתם משלמים על דירה אך לא מקבלים את התמורה המיוחלת יש לפעול בדרכים הבאות:
מיהו היזם המחזיק בקרקע ומולו אתם מתחייבים?
פרויקטים גדולים ברובם מנוהלים על ידי יזמי בניה גדולים. יזמים אלו אינם בונים בפועל את הדירות אלא רק רוכשות ומחזיקות בקרקע לצד הפעלת אמצעי שיווק רבים בכדי למכור את הדירות בשלבים מוקדמים ככל האפשר (פריסייל) ואף קודם לתחילת העבודות בשטח. כדאי לבדוק מיהו היזם?, אילו פרויקטים ניהל בעבר?, מה מידת המעורבות שלו בעבודות בשטח?, וכל שאלה נוספת שעולה על רוחכם וזאת כדי שתהיו בטוחים שאתם סומכים על יזם נדל"ן זה.
רקע בתחום הבניין ומספר פרויקטים שנעשו בעבר:
יש יזמים קטנים ויזמים גדולים. יזמים שפועלים בפריסה ארצית לרוב נהנים ממעמד בטוח יותר בעיני הציבור שמכיר את המותג ואת העבודות הרבות של החברה היזמית. לעומתם, ניתן לראות מגוון פרויקטים בהם מדובר ביזם קטן שרכש קרקע ואו החזיק בקרקע ומשווק את הדירות בפרויקט הבודד לציבור הרוכשים. כדאי לבדוק איזה רקע יש ליזם ואיך הוא מתעד לנהל את העבודות בשטח ושיש בידו את היכולת הכלכלית לעמוד במהלך מלוא העבודות עד לסיום הפרויקט ומסירת הדירות.
שביעות רצון רוכשי דירות בפרויקטים קודמים:
אחד מהדרכים הטובות ביותר לאמוד יזם נדל"ן ואו לצורך העניין כל איש מקצוע תהיה לברר עליו מול לקוחות עבר. ניתן לגשת לפרויקטים שנוהלו על ידי אותה החברה היזמית בעבר ובסביבה דומה ולשאול את אותם דיירים לרמת שביעות רצונם מהיזם. לרוב נשמע תלונות ואף על ליקויי בניה אך זה כמובן צפוי בכל פרויקט בניה גדול. אנו נוודא שאין בעיות עקרוניות ואו בעיות בטיחות חמורות אשר יכולות לשכנע אותנו לחפש דירה אצל יזם אחר שלוקח את העבודה בצורה רצינית יותר.
האם יש התחייבויות והגנה על כספי הרוכשים?:
לבסוף, הכי חשוב לבדוק מה הם הביטחונות שמעניק היזם. האם הוא נוטל את האחריות על בעיות שיתגלו? האם הוא מבטיח את כספי הרוכשים בנאמנות? האם יש ערבות בנקאית לכספי הרוכשים? וכן הלאה.. ככל שיש אחריות רבה יותר מצד היזם וזאת בנוסף על חובת היזם מחמת חוק המכר דירות כך הסבירות היא שכספכם מובטח יותר ולכן ניתן להוריד חסמים בדרך לחתימה על קניית דירה בפרויקט שבעניין.
מיהו קבלן הבניין המבצע את העבודות בפועל?
בישראל פועלים לא מעט חברות קבלניות שמתמחות בביצוע. כלומר, הם אינם יוזמים פרויקטים, הם אינם מחזיקים בקרקעות, הם אינם משווקים דירות, עיקר התמקדותם היא בניהול העבודה בשטח על כל המשתמע מכך – ציוד – אנשי מקצוע – פועלים וכן הלאה.. לפי הערכות, כיום כ-20% מאותן חברות בסיכון קריסה מידי. כלומר, חברות אלו סובלות מזה שנים לא מעטות מניצול ציני של יזמים אשר דוחקים אותם לקחת פרויקטים בעלי שיעור רווח נמוך של אחוזים בודדים כך שבמידה ויש שינוי או עיכוב כלשהו בפרויקט הן מפסידות כסף וסיכויי הקריסה שלהן עולה..
בדיקת רישום קבלן ברשם הקבלנים / פנקס הקבלנים:
לרוב לא ממש חייבים לעשות בדיקה זו במידה ורוכשים דירה מיזם נדל"ן מוכר מאחר והן מקבלות הצעות רק מחברות קבלניות מוכרות ורשומות. אך, במידה ואתם רוכשים דירה מיזם שמתפקד גם כקבלן ביצוע. כלומר, רוכשים דירה מחברה קטנה (משפחתית) שפועלת בעיר מגוריכם, כדאי שתבקשו לראות את האישורים לכך שהחברה אכן רשומה ומופיעה ברשימת הקבלנים בידי רשם הקבלנים ושהקבלן מופיע תחת הסיווג הנכון (קבלן שלד, בניה למגורים)..
מי הם קבלני המשנה בפרויקט בו אתם מתעניינים:
חברות קבלניות ובוודאי אילו הקטנות יותר לא נוטות לעשות את מלוא העבודות וזאת מאחר ואין סיבה להחזיק כוח אדם לעבודות מסוימות שנמשכות פרק זמן קטן בתהליך הבניה. חברות בניה ישכרו חברות משנה אשר יעשו עבורם עבודות אלו אך האחריות תיפול על גבו של הקבלן הראשי. דאגה זו לא ממש רלוונטית לכל פרויקט אלא בעיקר לפרויקטים בהם בונים בתים צמודי קרקע ויש קבלני משנה נוספים שמשפיעים על הסביבה ולא בהכרח על הבית עצמו אך יש לעבודתם השפעה על ערך הנכס בסופו של דבר.
האם היו בעיות בפרויקטים קודמים של קבלן זה?:
יזמים כאמור אינם בונים דבר אך לעתים סופגים את מלוא האחריות והכעס של הרוכשים כאשר יש ליקויי בניה ובטיחות כדוגמת רצפות שוקעות או מרפסות שקורסות.. כדאי לבחון מה שם החברה הקבלנית המבצעת ולבחון האם בפרויקטים שלה בעבר אכן אירעו מקרים בעייתיים מסוגים אלו. חשוב מאוד לבחון את הדברים באופן יחסי כך שבמידה ומדובר בחברה קבלנית שבונה אלפי דירות בשנה לא חייבים להתייחס לליקויים בפרויקט אחד בודד על פני שנים רבות.
לא תמיד ניתן לבדוק את הקבלן המבצע מאחר ובמקרים רבים אנו רוכשים דירה בשלבים מוקדמים כאשר עוד לא נבחרה חברת ביצוע לפרויקט. במקרים אלו חשוב להשקיע את מלוא המאמצים בבדיקת היזם האחראי ולוודא שהוא אכן נוטל את מלוא האחריות ולא מפיל בחוזה המכר את האחריות על הקבלן שאת שמו אנו כלל לא יודעים.
מה עוד צריך לדעת על בדיקת קבלן בניין?
המדינה חוקקה חוקים שנועדו להגן על רוכשי הדירות. חוק המכר דירות קובע שהיזם מולו חתמתם על חוזה המכר הוא זה שאליו פונים ואחריותו המלאה לדאוג לבטח ולהגן על כספי הרוכשים. אך למרות העובדה שיש הגנה על כספיכם, במידה וחברה קורסת תאבדו זמן יקר בו תידרשו לשלם משכנתא ושכירות בו זמנית ומדובר במשימה לא פשוטה לאלו שלא תכננו זאת מראש..
מעבר לכך, כדאי מאוד לגשת לתהליך רכישת דירה עם עורך דין המתמחה במקרקעין אשר יעבור על פרטי החוזה ועל פרטי הדירה בכדי לבדוק שאכן יש הגנה מוחלטת על כספיכם וכמובן שיש לכם מנופי לחץ על הגופים המעורבים בפרויקט במידה ויתגלו קשיים בעתיד.
רוצים ליווי עורך דין בקניית דירה מקבלן? השאירו פרטים:
