השאלה איפה להשקיע כסף בשנת 2022 ובשנים הקרובות בכלל צפויה להיות מורכבת מאי פעם, היכולת לחזות את העתיד כידוע ניתנה לשוטים אך היכולת לנתח אורח חיים וחוב לעומת תוצר כבר בהחלט אפשריים. כתוצאה מכך, רבים בעולם זועקים ששנת 2022 תהיה שנה גורלית בבורסה האמריקאית ושנראה משבר חריף מזה שהיה בשנת 2008. הערכה זו אינה מוטעית לחלוטין מאחר ומדובר בשוק מחזורי כאשר אחת ל-7 שנים לערך יש משבר חריף במשק וכן הלאה.. ומבחינת מפת זמנית אנו באמת יכולים להניח שבקרוב נראה שינויים משמעותיים בכדאיות ההשקעה באפיקים שונים אך איך הדבר ייראה בשוק הנדל"ן הישראלי?
כאשר עונים על השאלה איפה להשקיע כסף? חייבים לבחון את הנושא לטווחי זמן שונים, ככל שההשקעה לטווח ארוך יותר כך כדאיות ההשקעה באפיקים השונים תשתנה. בנוסף לכך יש לכלול בחישוב את גובה הסכום שעומד לרשותכם והצורך העתידי שלכם בכסף לשם מימון ההשקעה. בעוד השקעה בשוק ההון מאפשרת נזילות מסוימת ויכולת להוציא כספים כתגובה להתפתחות של משבר הרי שבאפיקים אחרים ייתכן מאוד שתסבלו את הנפילה כולה לפני שתראו את תחילת העלייה חזרה לרף הנורמטיבי ומאחר וכך גם השקעות נדל"ן אשר מצד אחד יציבים מאוד אך מצד שני גם מורכבים ומחייבים סבלנות וביטחון בהשקעה.
איפה להשקיע כסף בשנת 2022
לרוב השקעת כסף בנדל"ן אינה דומה להשקעות אחרות מאחר ומדובר בהשקעות לטווח ארוך במיוחד. כאשר מחליטים על רכישת דירה להשקעה עושים זאת לרוב על סמך הכנסה פנויה, מימון חיצוני בדמות משכנתא או הלוואה לכל מטרה וכמובן עושים זאת למטרות יציבות וביטחון סוציאלי עבור המשפחה. השקעה בדירה בישראל והשקעה בדירה בחו"ל יהיו שונות זו מזו ואנו נסביר כעת למה ומה כדאי לחפש.
במידה ואכן התחזיות הפסימיות נכונות ושנת 2021 או 2022 יהפכו לשנת משבר, רבים יספגו הפסדים גדולים אך אלו שהשקיעו אחרונים הם אלו שיספגו את עיקר המשבר מאחר והם אלו שמשלמים את המקסימום תמורת המינימום תקופה קצרה לאחר מכן. כאשר אנו מסתכלים על השוק האמריקאי במשבר הכלכלי האחרון ניתן לראות שרבים בחרו שלא לשלם את המשכנתא ולעזוב את ביתם לטובת הבנק כאשר כתוצאה מכך מחירי הדירות צנחו ובחלק מהמקומות לא חזרו לרף של לפני המשבר עד היום – אז מה עושים? איך משקיעים נכון?
השקעות בטוחות בנדל"ן בשנים הקרובות:
הבאנו 3 דוגמאות להשקעה בנדל"ן עם סיכון יחסית נמוך. תאורטית ייתכנו השקעות רווחיות יותר לטווח הקצר אך הן גם מלוות בסיכונים שונים. אנו בוחרים להתמקד אך ורק בסביבה מוכרת וידועה לנו. מדינה בה אנו מכירים את הביורוקרטיה ואת האופן בו נוטלים הלוואות משכנתא לפי כללים ברורים ומדינה זו היא ישראל. בשונה ממקומות אחרים בעולם שיש השפעה ישירה מהבורסה לשוק הנדל"ן ושייתכנו שינויים רבים שאנו לא נוכל לזהות בזמן הרי שבישראל קל להיות עם היד על הדופק ומסיבה זו השקעה זו נכונה יותר לטווח ארוך. כמובן שכדי להשקיע בישראל בחלק מהמקרים יש צורך ביותר כסף וסבלנות רבה אך כאשר רוצים השקעה סולידית ובטוחה אלו האופציות שעומדות לרשותנו.
1. השקעה בהשבחת נכסים
השבחת נכסים היא אולי אחת הדרכים המהירות ביותר לעשות כסף מנדל"ן בישראל. תהליך השבחת נכס כולל רכישה של דירה ישנה של אדם זקן שנזנחה עם השנים ושיפוצה כך שתתאים לזוגות צעירים ומשפחות שישלמו מאות אלפי שקלים יותר ממחיר בו אתם רכשתם את הנכס וזאת מאחר וכעת הדירה אכן נראית טוב ונחשבת ככדאית למשקיעים ורוכשים למגורים. קניית דירה במצב לא טוב ושיפוצה מחייבת אתכם בידע מגוון וביכולת זיהוי בעיות כך שלא תחזיקו בנכס שמחייב שיפוץ יסודי שכלל לא נראה לעין.
רכישת דירה לשם השבחתו בהחלט אפשרית ולרוב תלווה על ידי חברת בדק בית שתבחן את כלל הליקויים כך שניתן יהיה לזהות את הבעיות הנסתרות ולהתמקח על המחיר הדירה כך שעלויות התיקונים הללו שאינם מוסיפים לערך הדירה יהיו על חשבונו של המוכר. לאחר שהמשקיע שילם את המינימום הנדרש על הנכס, יבצע המשקיע שיפוץ קוסמטי בעיקר שכולל הסיוד, ריצוף מחדש והתקנת גופי תאורה, שקעים וכל אלמנט שהופך את הדירה ליפה וחדשה ולאחר מכן הדירה מוצעת שוב כדירה למכירה בתוך פרק זמן קצר במיוחד.
כמובן שכמו בכל השקעה יש לחשב את מרכיב המיסוי שמחייב תכנון ראשוני מסודר כך שלא תשלמו מס רכישה גבוהה בכל פעם שאתם רוכשים נכס משפצים אותו ומוכרים אותו הלאה. יש תקנות שונות למיסוי משפרי דיור שכדאי לקרוא ולהבין היטב לפני שיוצאים לדרך בהשקעות מסוגים אלו.
2. השקעה בדירות להשכרה בישראל
זוהי אחת ההשקעות הפופולריות בישראל. הדגש בהשקעה בדירות להשכרה הוא על "ישראל" השקעות בדירות להשכרה במדינות אחרות בעולם מחייבות התייחסות נפרדת ומורכבת מאחר ובכל מדינה ובכל עיר יש תקנות מיסוי שונות, ומגוון מדדים וגורמים לשינויים בערך הנכס ובגובה שכר הדירה שניתן לגבות. בישראל מצד שני מדובר בשוק פרוץ ורווחי במיוחד וניתן לרכוש דירה ולהשכירה למשך שנים רבות כאשר שכר הדירה שמתקבל מסייע בהחזרי המימון שנטלנו לצורך ההשקעה.
השקעה בהשכרת דירות בישראל אינה מורכבת במיוחד ולרוב אינה מחייבת חברת ניהול נכסים אך יש מקרים שבכל זאת נרצה אחת כזאת ועדיין מדובר בהשקעה כדאית ונוחה בה ניתן לחוש ולהעביר הלאה בבוא הימים ליורשים. כאשר רוכשים דירה להשקעה יש לעשות זאת בזהירות הראויה ומתוך הבנה שמדובר בהשקעה לטווח ארוך כי אחרת זה פשוט לא משתלם. המשמעות היא שיש להשקיע בכסף שיש לכם ואין לכם צורך בו או על ידי מינוף פיננסי של דירה קיימת ולא על סמך הכנסה פנויה שיכולה להיעלם כתוצאה מפיטורין או כל משבר אחר בחיים.
מאחר ומדובר באפיק רווחי מאוד לאורך השנים על משקיע לשלם מס רכישה לפי מדרגות מס שנקבעות אחת לכמה שנים ומתווספות לסכום הרכישה עצמה. מעבר לכך יהיה עליכם לשלם מס על שכר דירה שהתקבל מידי חודש ולבחור מראש את מסלול המיסוי המועדף עליכם בהתאם לגובה המשכורת שלכם או למספר הדירות שאתם מחזיקים כך שיש לבדוק אפיק השקעה זה מול רואה החשבון לפני קבלת החלטות יקרות וקבועות.
3. השקעה בקרנות ריט ישראליות
לרוב כאשר שואלים איפה להשקיע כסף בנדל"ן לא חושבים על פתרון הביניים שמצד אחד מייתר את כל העבודה הקשה בניהול נכס ובמסלולי המס השונים אך מצד שני מאפשר לכם להשקיע בנדל"ן – כאן בישראל. כיום יש בישראל רק 2 קרנות ריט שמאפשרות לאדם הפשוט להצטרף ולהשקיע בנדל"ן מניב כאשר את הרווחים מקבלים המשקיעים כדיבידנד שהקרנות חייבות להעביר מידי תקופה. לאחרונה נוסף תיקון לחוק הריטים ובו נקבע שכעת מותר להם ליזום השקעות ולבנות בניינים שמיועדים להשכרה לטווח ארוך והמשמעות היא שכעת קרנות ריט יכנסו למרחב הפרטי ולא רק בנדל"ן מניב.
כדי לסדר מעט את שוק השכירות ולמסד אותו רוצים בממשלה לעודד הקמתן של קרנות ריט נוספות שיאגדו תחתיהם משקיעים רבים שרוצים להרוויח מנדל"ן מבלי ללכלכך את הידיים בעבודה קשה והקרנות ייכנסו לענף הפרטי ויתחילו להשכיר עוד ועוד דירות לטווח ארוך. דירות אלו יושכרו בצורה מסודרת ומוסדית דבר שיאפשר לקבוע סטנדרטים מסוימים בשוק שכה פרוץ נכון להיום. כדי לעודד התפתחות קרנות אלו יש הקלה במיסוי כך שבמקום לשלם 8% מס רכישה בקניית דירה להשקעה בצורה פרטית יהיה על המשקיעים לשלם רק 0.5% מס רכישה במידה ועשו זאת דרך קרנות ריט.
החיסרון הבולט בהשקעה מסוג זה היא כמובן העובדה שאתם לא רשומים כבעלים של נכס כלשהו שניתן למנף או להעביר כירושה מסודרת. בנוסף לכך אין לכם שליטה על טיב ההשקעות ואתם נתונים לחסדם של מנהלי הקרן שאמנם יעשו כמיטב יכולתם ולרוב אף טוב מכם אך אין להם יכולת להשקיע בדירה אותה אתם תוכלו להעביר הלאה לילדים שלכם כפי שרוב המשקיעים הקיימים רוצים.
אלו כמובן היו דוגמאות להשקעות די בטוחות לשנת 2021-2022 אך כמובן שיש השקעות אחרות שטובות לא פחות. בהצלחה
רוצה סיוע בהשקעה? פנה אלינו!
