אחוזי בנייה מותרים הם האחוז המותר לבניה מתוך השטח של המגרש. כלומר, היחס בין השטח הכולל לשטח עליו ניתן לבנות בפועל. אחוזי בנייה מותרים משתנים בין באזורים שונים בהתאם לתכניות בניין עיר הרלוונטיות למגרש / השטח שבבעלותכם. זכויות בניה נקבעים בהתאם לקרקע ובהתאם לתכניות ולא בהתאם לאדם המחזיק בנכס המקרקעין והמשמעות היא שיכולים להיות אפילו שני מגרשים בגודל זהה עם נתוני פתיחה זהים אך באזורים שונים וכל אחד מאותם מגרשים יזכה לאחוזי בניה שונים.
אחוזי בנייה מותרים
בעבר בעל קרקע יכל לבנות על גבי הקרקע שברשותו כפי שחלם וזאת כל עוד מדובר בשטח פרטי השייך לו בלבד. עם השנים חוקקו חוקי התכנון והבניה והחלו להגביל את הבניה. מסיבה זו יש משמעות אדירה לבירור אחוזי בנייה מותרים וזאת מאחר וקרקע אשר יש לה אחוזי בנייה גבוהים שווה הרבה יותר כסף ליזמים שרוצים לבנות עליה.
חוק המקרקעין אינו מגדיר את נושא אחוזי הבניה והמשמעיות הנגזרות מכך ולכן אנו נעזרים בפסיקה ובהלכות המשפטיות. כך שבפועל אחוזי בניה נקבעים על פי ההיתר שניתן על ידי הוועדות לתכנון ולבניה כחלק מתכניות רחבות יותר והזכויות לבניה עוברות בין אדם לאדם ובמידה ומבוצעת עסקת מקרקעין על השטח זכויות הבניה עוברות אל הקונה מאחר והם רלוונטיות לקרקע ולא לבעליה.
למה אחוזי בנייה מותרים כה חשובים?
כחלק מתופעה נרחבת של התכנסות לערים הגדולות חלה עלייה גדולה מאוד למגורים במרכז הארץ ובתל אביב בפרט. יש מספר מצומצם מאוד של קרקעות ומצד שני ביקוש שיא לבניית מגדלי דירות, מתחמי מסחר וכן הלאה.. כתוצאה מכך בעלי קרקעות בסביבות אלו שנהנים מביקוש גבוהה מנסים להבין מה הם זכויות הבנייה שלהם וזאת מאחר וכיום יש משמעות אדירה לאחוזי הבניה המותרים.
כאשר מתייחסים לאחוזי בנייה מותרים ניתן להתייחס לשלשה פרמטרים:
- אחוזי בנייה מותרים ביחס לשטח – על כמה אחוז מהשטח ניתן לבניה.
- אחוזי בנייה מותרים לעומק – האם ניתן לבנות לעומק האדמה ואם כך לאיזה עומק?.
- אחוזי בנייה מותרים לגובה – לאלו גבהים ניתן לבנות לגובה (בית, בניין, מגדל דירות..)
כלומר, כאשר בוחנים כדאיות רכישת קרקע להשקעה או עסקת קומבינציה נבחן מעבר למיקום הקרקע והביקושים במקום את תכנית בניין עיר וננסה להבין מה ההגבלות שיש על זכויות בנייה בנכס. אחוזי בנייה מותרים יכולים להיות מושפעים ממגוון רחב של פרמטרים ובין היתר ניתן להתייחס לצפיפות אוכלוסין, נגישות, תעופה אווירית, מי תהום ולפעמים קרקע שנראית נהדרת מתבררת ככזו שההיתכנות הכלכלית שלה גבולית. זהו פרט מאוד חשוב שנהוג להדגיש כשמגישים דוח אפס שנכתב על ידי שמאי מקרקעין לבנקים לקבלת מימון לפרויקט ואו למשקיעים / יזמים וקרנות שמלווים את ההשקעה.
דוגמה:
העיר תל אביב זוכה לביקושי שיא ומחירי הדירות בה זינקו בשנים שחלפו לשיאים מדהימים. יזמים רואים בעיר את הפוטנציאל הגבוהה ביותר להשבחת קרקע וזאת מאחר ובמידה ובונים לגובה השיווק של הנכסים יהיה מהיר וכמובן התשואה על ההשקעה בהיעדר היצע משמעותי גבוהה יותר מבערים אחרות. בעוד ניתן לראות בתל אביב מגדלים גבוהים במיוחד ישנם אזורים בהם יש בעיקר בניינים נמוכים בגלל קווי תעופה ויש לכך משמעויות רבות. ישנם מקומות כדוגמת דרום תל אביב שבהם הצפיפות גבוהה וגם כאשר העירייה מעוניינת בהקמתן של מגדלי מגורים התושבים חוששים מכך ומתנגדים וזאת מאחר והם מאמינים שהצפיפות גדולה יותר ויש לקדם תהליכים מסוגים אחרים ולא בנייה נוספת בשכונה.
איך מחשבים אחוזי בנייה מותרים?
דרך החישוב של אחוזי בנייה מותרים מוגדר בתקנות התכנון והבניה (תקנות חישוב שטחים):
- השטח הכולל של המגרש: השטח כמופיע ברישומים (גוש, חלקה) וזאת לאחר שניקו ממנו את החלקים שמופקעים לשימוש הציבור.
- השטח המותר לבנייה: זכויות בנייה שמאושרות לבנייה על לקרקע כמופיע בתכנית בניין עיר.
- אחוזי בניה כוללים: היחס שבין השטח הכולל לבין השטח המותר באחוזים.
לא ניתן להוציא היתר עבודה על שטח שלא הוגדר והוסדר במסגרת חלוקה למגרשים ושטחי בניה מותרים. המשמעות היא שהחישוב של הבנייה מותרת נבחנת בהתאם לגודל המגרש ולא ניתן לבנות תכנית כוללת על שטח רחב ידיים וזאת כדי להסדיר בצורה הטובה ביותר את הבעלות של מחזיקי הקרקעות. כך לדוגמה, רבים רוכשים קרקע חקלאית בתקווה שיהיה להם "זכות לדירה" אך הם לא מחשבים את ההפקעה, לא את האחוז בניה המותרים וכמובן גם לא את ההוצאות הנוספות כהיטלי השבחה וכ"ו..
מה המשמעות של בניה ללא היתר?
בנייה ללא היתר היא עבירה פלילית. פעמים רבות אנו נראה קבלנים ואו קבוצות רכישה שרוכשים שטח לבניה אבל מתעכבים ומתעכבים בבנייתה. כולם מפסידים מכך אך היזמים רוצים לבנות לגובה רב יותר, לבנות יותר יחידות דיור ולהרוויח כמה שיותר כסף ומצד שני הרשויות לא ששות לאפשר זאת בכל מחיר. לכן, כאשר רוכשים דירה על הנייר המחיר בשלבים הראשונים נמוך משמעותית ממחיר הדירה הסופית וככל שעולים בשלבים הדירות מתייקרות ואחת מהסיבות לכך היא שעד שלא מקבלים היתר בניה שמסתמך על אותם אחוזי בנייה מותרים הבניה מוטלת בספק והפרויקט נתקע והסיכון גדול יותר.
להתייעצות בנושא וקבלת ליווי מקצועי – פנו אלינו:
