חוזה שכירות חנות סטנדרטי שונה מאוד מחוזה שכירות לדירה. השיקולים הם שונים והמשמעות של החלטה מוטעית יכולה לעלות לכם ביוקר. כאשר עושים שימוש בחוזה שכירות לחנות הדגשים יהיו שונים ולרוב נעזר בעורך דין המומחה במקרקעין כדי לוודא שלא נעשה טעויות ונחתום על חוזה שכירות שמגבילה את העסק כבר מראשיתו.
גרים במבנה פוטנציאלי לפינוי בינוי?
בואו לבדוק תהליך התחדשות עירונית בבניינכם או של קרוביכם
ממה צריך להיזהר בחתימה על חוזה שכירות חנות?
ישנם סעיפים רבים בחוזה שכירות שיכולים להיות בעכרכם. במידה ומדובר בעסק שעתיד להתקיים שנים רבות הרי שחשוב לשים דגש מיוחד על הפרטים הבאים וזאת כדי שתוכלו לבנות תכנית עסקית מבוססת שמתבססת על המיקום המיוחד של החנות והמוצרים שאתם עתידים למכור בו:
חוזה שכירות חנות סטנדרטי
מיקום החנות חייב להופיע בחוזה השכירות בדומה לצורה בה תופיע כתובת בחוזה שכירות סטנדרטי ועליכם לוודא שזהו החנות וזהו המיקום עליו דנתם. גודל החנות, היתרונות של החנות, הוותק של החנות כולם חייבים להופיע יחד בפירוט נרחב כך שהדברים יהיו פתוחים וגלויים לכל בר דעת. שכירות של חנות מבוססת פעמים רבות על המיקום של העסק והייחודיות של המקום.
סוג המסחר המותר בחנות חייב להיות מוסכם על הצדדים כך שבעל החנות לא יוכל לבוא בשלב מאוחר יותר לשוכר ולתבוע את פינויו עקב הפרה של חוזה השכירות. סוג המסחר יכול להופיע כקטגוריה כדוגמת "חנות ביגוד" או קטגוריה גלובלית של "מסחר". במקרים בהם החנות כושלת הרי שייתכן ותהיו חייבים להגיע להסדרים מול בעל הבית שיצטרך לאשר לכם מסחר בקטגוריה אחרת שאולי בה תצליחו מעט יותר.
משך חוזה השכירות הנו נושא בעייתי מאוד עבור עסקים רבים. כאשר פותחים חנות חדשה ברור לצדדים שמדובר בשכירות חנות לאורך זמן שהרי מדובר בהשקעה לא קטנה בכלל. משך הזמן בחוזה שכירות לחנות משמעותית מאוד מאחר ומרבית אנשי העסקים בונים תכנית עסקית מסודרת בה הם מתכננים להתפתח ולהתרחב בהמשך וכל ההתבססות שלהם נעשית בהתאם למיקום ולמשך זמן השכירות שמוסכם על הצדדים.
אופציה להארכת חוזה השכירות אינה בגדר אפשרות בלבד אלא חובה. חוזה שכירות חנות סטנדרטי חייב להכיל סעיף זה כי בלעדיו החוזה אינו שווה דבר. כל חנות שנפתחת מתכננת להתקיים שנים רבות וככזה חשוב לשוכר 2 דברים:
- משך שכירות קצרה יחסית בתקופה הראשונית (למקרה שייכשל).
- אופציה להארכת החוזה במידה והעסק ינסוק.
ברגע בו חנות ממריאה ותופסת קהל לקוחות נאמן שרגיל להגיע בכל יום לאותו המקום ולצרוך את אותם המוצרים הרי שיש לכם חנות מצליחה ויהיה חבל לאבד את כל מה שבניתם מאחר ולא שקלתם מראש את הדברים ואתם נדרשים לפנות את החנות לטובת אדם אחר שמוכן לשלם מעט יותר כסף לבעל המקום.
אופציה לקיצור חוזה השכירות אף היא קריטית מאחר והסיכון שלוקח על עצמו שוכר שפותח חנות עצומה! מדובר בשיפוץ ועיצוב החנות, ציוד יקר ערך, מלאים שעליו להזמין, מיתוג ושיווק לעסק ועל כל אילו שכירות יקרה מאוד למשך זמן. כאשר חנות כושלת היזם שמאחוריה נפגע אנושות וחשוב מאוד שיהיה לכם נקודת יציאה כדי שיתאפשר לחתוך בהוצאות הקבועות ככל הניתן.
גרים במבנה פוטנציאלי לפינוי בינוי?
בואו לבדוק תהליך התחדשות עירונית בבניינכם או של קרוביכם
קיצור חוזה שכירות לחנות אשר לה בעלים פרטיים לרוב פשוטה יותר וכל מה שעל השוכר לעשות הוא לאתר שוכר חלופי שיהיה מוכן לשלם את אותו העלות ויחד עם אישורו של בעל החנות להעביר את חוזה השכירות לאדם אחר – לפיכך לפעמים רואים מודעות "חנות למסירה" כלומר מעבירים חוזה כדי לא לספוג עוד רווחים ובתיאום עם בעל החנות אך חשוב שיוגדר היתר זה בחוזה השכירות.
נכסים קשורים לחנות יופיעו כחלק מן החוזה או כסעיפים בנספח לחוזה ובו יופיעו מגוון השירותים שחשובים לבית עסק כדי להתקיים. כך לדוגמה שימוש בשירותים של המתחם או שעות בהם ניתן לעשות שימוש בעמדת הפריקה למשאיות. במידה ודברים אלו לא מוסדרים כנדרש ייתכן מאוד שתאלצו לסגור את החנות לזמן קצר בכל פעם שתצטרכו ללכת לשירותים ולאבד לקוחות משום כך או לעבוד שעות נוספות בגרירה של מלאי וציוד במרחק רב מאחר ואין לכם גישה לפריקה נוחה בחנות.
מחיר שכירות החנות לאורך שנים עתיד להשתנות בהתאם לרמת הביקוש ובהתאם לעליית מחירי השכירות. לאחר הגדרה של מחיר קבוע מראש עליכם לקבוע מהי עליית מחירים ראלית והאם עליית המחירים צמודה למדד כלשהו או לרמת הרווחים בחנות. במשך השנים הסביבה משתנה, מתחרים חדשים קמים לבקרים ויש תנודתיות קבועה בשוק תחרותי ולכן חשוב למצוא דרך בו תוכלו ליהנות ממחירי שכירות גמישים שייתנו לכם יכולת להתמודד בתחרות עזה או בהפסדים זמניים כדוגמת עבודות תשתית או הקמה של רכבת..
*שקיפות בחוזה שכירות לחנות היא מחובתו של המשכיר אבל עליכם לדרוש זאת. בעל חנות יכול להשכיר חנות בחוסר תום לב ולא ליידע את השוכר על כך שמתוכננים עבודות תשתית מורכבות בסביבה או בכך שיש מתחרה חדש שעתיד לפתוח עסק דומה בסביבה. על השוכר לשאול את מכלול השאלות הנדרש כדי לגרום למשכיר לדבר אמת וליידע אותו על כל בעיה שעלולה לצוץ:
שאלות שיש לשאול לפני חתימה על חוזה שכירות לחנות:
- האם היה במיקום זה חנות דומה שכשל?
- האם מתוכננים עבודות תשתית נרחבות באזור?
- האם צפוי לקום מתחרה לקומפלקס או לחנות עצמה?
- האם יש את מלוא האישורים הנדרשים לחנות?
- האם יש בעיות כלשהן במערכות התקשורות או הצנרת בחנות?
- האם החנות נחשבת כמוגנת מפני פריצות?
- למה בעל החנות מחפש שוכר?
- מה עשה שוכר החנות שקדם לכם
חוזה שכירות חנות בקניון
מיקום החנות בקניון יכול להיות משמעותי מאוד עבור החנות שלכם. כאשר אתם עומדים במשא ומתן מול הנהלת הקניון חשוב להבין בדיוק היכן אתם עתידים להיות ממוקמים ולצד אילו חנויות אחרות בקניון. חשוב לבקש מחיר מתאים למיקום שלכם בקניון ולהבין בדיוק מהיכן צפויים אנשים להיכנס ומהי הסבירות שהם יעברו לצד החנות שלכם.
משך זמן התחייבות בחוזה השכירות לרוב יהיה יחסית ארוך בקניונים מאחר והם מביאים את האנשים וקל יותר להצליח בהם אך למרות זאת התחרות בין החנויות עזה ועליכם לתכנן בזהירות את צעדכם כדי שלא תפגעו מהתחייבות ארוכת טווח כאשר אתם זוכים להפסדים ולמכירות נמוכות. חשוב להתמקח ולבקש התחייבות קצרה ככל הניתן כדי לחתוך בהפסדים במידה ולא תצליחו.
סוג המוצרים אותם תמכרו חייה להופיע בבירור בחוזה השכירות כדי שיהיה ברור לצדדים שלא ניתן יהיה לטעון מאוחר יותר להפרת חוזה השכירות. לרוב ההסכם בין הצדדים יאפשר לכם למכור תחום מאוד ספציפי של מוצרים מאחר וקניון חייב לדאוג לגוון בסוגי החנויות כדי לממש את הנושא הבא:
הגבלת תחרות בין חנויות בקניון חייבת להופיע על גבי חוזה השכירות כדי שלא תופתעו יום אחד לגלות שצץ על ידכם מתחרה צעיר שגונב מהתנועה בקניון אוכלוסיה שהייתה אמורה להגיע אליכם. חשוב להבין מה הם הזכויות שלכם והיכן ומתי מותר להכניס מתחרה נוסף למתחם הקניון כך לדוגמה מותגי בגדים יכולים להיות צמודים האחד לשני אך חנויות ייעודיות חייבות להיות לבדן כדי להצליח.
חתימה על התחייבויות שונות מול הקניון יכולה להתברר כקנס רציני. לפעמים יוצאים בקמפיין פרסומי עליו כלל בעלי החנויות חייבים להיות שותפים. שירותי ניקיון, אבטחה והחזקה אף הם עולים לא מעט כסף וחשוב לקחת עלויות אילו בחשבון ולשים לב להתחייבויות שלכם כאשר אתם חותמים על חוזה שכירות מול גוף גדול כמו קניון. במידה והעסק שלכם לא נהנה משירותים מסוימים הרי שייתכן שתרצו להתמקח על הצורך לשלם עליהם ולנסות להסירם כי לאחר החתימה תהיו חייבים לעמוד בכולן.
מחיר שכירות לחנות בקניון לאורך שנים אף היא חשובה. כדוגמה טובה ניתן לקחת את העיר באר שבע שסובלת מעודף קניונים לאחרונה וחלקם נותרים שוממים עם מעט מאוד מבקרים. במידה וכך בעלי החנויות סובלים מפדיון נמוך במיוחד אבל מחויבים בהוצאות שוטפות כאילו הקניון סיפק להם עבודה בשפע.
מצבם של קניונים שונים משתנים לאורך השנים כתוצאה משינוי הרגלי הצריכה של הקונים וכמובן מתחרות. חשוב לראות את הנולד – קניון חדש שעתיד להיפתח בקרבת מקום לדוגמה ולבקש מחיר הגיוני יותר מתוך הבנה שייתכן ולא תוכלו לעמוד בהוצאות המשמעותיות שדורשות מכם חברות הענק שמנהלות את הקניונים ביד ברזל קמוצה ותאוותנית.
אופציה לחידוש וקיצור חוזה השכירות כהמשך ישיר לסעיף הקודם. במידה ואתם רואים שהקניון מספק את העבודה הנדרשת ומעוניינים להמשיך בחוזה חשוב מאוד שיהיה לכם כתוב על גבי החוזה מה הם התנאים לחידוש של חוזה לחנות בקניון וכמובן באילו תנאים יהיה אפשרי לקצר את חוזה השכירות לחנות בפרק זמן משמעותי.
בקניונים לא תראו מודעה על "חנות למסירה" או "חנות להשכרה". איתור השוכרים וניהול המשא ומתן נעשה בשקט מאחורי הקלעים ולא ניתן לצאת מן החוזה בקלות רבה מידי. לרוב יש לבקש בהתרעה משמעותית מהנהלת הקניון לאתר שוכר חלופי עבורכם ורק לאחר שאותר השוכר המתאים הרי שאתם זכאים לבטל את החוזה.
שימוש בשירותים של הקניון נראים כמובנים מאליהם אבל גם עליהם יש לדון ולקבוע עובדות בחוזה השכירות לחנות. בקניון יש חנויות רבות וכולן צריכות לחדש מלאים ולהכניס מוצרים חדשים לחנויות כך שעליכם להסדיר את שעות הפריקה בהם אתם יכולים להכניס מוצרים חדשים בקלות ובמהירות.
*ישנם קניונים שבהם לא ניתן להתמקח על הדברים למרות היותם יקרים במיוחד ובהם יש חוזה שכירות אחיד לכלל החנויות שנכתב על ידי עורך דין מטעמם ובמקרים אלו מומלץ להיעזר בהתייעצות עם בעל חנות שכבר נמצא באחד מקניוני החברה כדי שיבהיר לכם האם החוזה בסדר או שמה עליכם להתרחק.
שירותים נוספים עליהם חשוב מאוד לדון ולדרוש בחוזה השכירות:
- שימוש בשירותי עובדים של הקניון.
- שימוש ברחבת פריקה בהתאם לשעות.
- שימוש במחסן סחורה בתיאום עם הקניון.
- דמי הניהול שנגבים מכם על ידי חברת ההחזקה במידה ויש.
- דמי האבטחה שנגבים מכם במקרים מסוימים.
- עלות מוזלת או חניה חינם לשוכר ולעובדי החנות.
- הכוונה נוחה אל עבר החנות שלכם ושירותים דומים.
סיכום:
חתימה על חוזה שכירות חנות סטנדרטי שהורדה מהאינטרנט יכולה להיות החלטה גרועה. שימוש בעורך דין מן הצד השני יכולה לחסוך לכם כסף רב ולהגן עליכם מפני הפסדים עצומים במקרה בו תפשטו את הרגל. חוזה שכירות חנות סטנדרטי יכולה להיות התחלה טובה כטיוטה או לקבלת דוגמה של חוזה שכירות לחנות אבל לא מעבר לכך.
השאירו פרטים כדי לקבל ייעוץ משפטי מעורך דין:
