איך קונים נכסים בחו"ל: איך מאתרים נכס כדאי להשקעה בחו"ל?

פרק 3: איך לאתר נכסים לרכישה בחו"ל?

לחזרה לפרק הקודם לחצו כאן | לעמוד הראשי של הסדרה לחצו כאן

בפרק הראשון בנינו ערוצי חשיפה מגוונים למידע ולמידה על השקעות נדל"ן בחו"ל.
בפרק השני הנחנו את היסודות ליכולת הסקירה של הזדמנויות השקעה.

כעת נעסוק במודל הטענות היחסי וננסה לענות על השאלה הבאה:

איך למצוא הזדמנות השקעה כדאית בנדל"ן בחו"ל?

נענה על שאלה זו בעזרת 2 כלים:

• שיטת העוגנים.
• מבחן שורש הזדמנות השקעה.

שיטת העוגנים:

מכיוון שאין לנו יכולת לבדוק את כל אפשרויות ההשקעה בנדל"ן בחו"ל, ומפני שכבר הסברנו שממילא אין זו גישה פרקטית לאיתור. לכן, נדרשת שיטה. מטרת השיטה לעזור לנו להתמקד ביעילות על הזדמנויות השקעה כדאיות. ישנם שיטות שונות ומגוונות לבצע זאת. בעוד חברות גדולות מעסיקות חטיבות מחקר הכוללות אנליסטים ובדיקות שטח כדי לבחור הזדמנות השקעה אטרקטיבית. אנו נדרש להיות יצירתיים יותר ולכן נשתף אתכם כאן בשיטה אשר משתמשת בשתי התובנות מעלה כדי להפוך את המגבלות להזדמנות! איך?

באמצעות שיטה לבחינת חברות עסקיות ואחרים אשר כבר פועלים ומצליחים בביצוע השקעה דומה. הסינון לא נעשה על פני כל הזדמנויות השקעות נדל"ן בחו"ל, אלא רק מבין האפשרויות אשר כבר מוצעות למשקיעים ברחבי העולם. כך שמבין אפשרויות אלה, אנו נאתר את כיון ההשקעה המתאים ביותר לצרכינו. וזו על רגל אחת שיטת העוגנים.

שיטת העוגנים – למה זה טוב?

• לא צריך 'להמציא את הגלגל' – אפשר ללמוד מה עושים המומחים ולהעתיק.
• כלי לבדיקת טענות – ללמוד מה אפשר להשיג דרך ניסיון וטעיות של אחרים.
• כלי להשלמת חוסר מידע – אימות על ידי שאלות והצלבת מידע מפי מספר גורמים בלתי תלויים אשר מציעים את אותו כיון של הזדמנות השקעה.

עכשיו האתגר העומד בפנינו הוא כבר הרבה יותר מצומצם:

הבעיה עכשיו היא איך אפשר לסנן מבין הזדמנויות השקעה שונות את הטובה לנו ביותר?

הכלי שאנו נציע כאן כדי לענות על כך  נקרא:

מבחן שורש ההזדמנות:

בואו נחזור לרגע אל השאלה אתה פתחנו את הסדרה:
איך ניתן לדעת מהו האפיק הכי משתלם?
הצענו מספר חלופות לדוגמה:

• השקעות בנכסים למגורים בעיר ברלין.
• השקעות בשותפות בבניין מסחרי בניו יורק.
• השקעה בבעלות פרטית על נכסים מניבים בעיר קליבלנד אוהיו ארה"ב.
• השקעה בבית נופש בקוסטה ריקה המדהימה.
• השתתפות בהשקעה בפרויקט בנייה בפלורידה.

כדי לדעת מה יותר משתלם צריך לדעת איך לבדוק את האפשרויות השונות.
זוכרים את הדוגמא על האדם שבדק את כל הפירות והירקות בכל השווקים?

למדנו 2 תובנות חשובות:

• לא ניתן להיחשף לכל הזדמנויות ההשקעה.
• לא פרקטי לחקור במקביל את כל הזדמנויות ההשקעה המוצעות לנו.

אז אילו הצעות השקעה עלינו לחקור קודם?

בדיוק לשם כך ניעזר בשיטת מבחן שורש ההזדמנות:

אנו יכולים לחזות מה תהיה השקעה טובה יותר מבין כל-2 הזדמנויות השקעה נידונות.

זאת לפי 5 השאלות הבאות:

1. סביבה – איזו סביבה טובה יותר?
2. שוק נדל"ן – איזה שוק הזדמנותי יותר?
3. מספרים – איזו תכנית עסקית חזקה יותר?
4. נכס – איזה מבנה טוב יותר?
5. אנשים – איפה יש צוות טוב יותר?

אלה כמובן שאלות כלליות והן דורשות בירור. אנו נבצע בירור ראשוני, ועל בסיס התוצאות נבחר באיזה נתיב השקעה להתקדם ולחקור לעומק.

מוכנים? יצאנו לדרך:

1. סביבה – איזו סביבה טובה יותר?

יש להרחיב את מושג הסביבה במובן של השקעות נדל"ן בחו"ל. כלומר, סביבה היא לא רק איך נראה הרחוב,  או איזה אוכלוסייה גרה באזור הנכס.

אנו יודעים לקבוע איזו סביבה טובה יותר לפי 7 המרכיבים הבאים:

1. סביבה מוראלית תרבותית – איך אנשים במקום מתנהגים לאנשים אחרים, עד כמה האנשים מצייתים לחוקים?
2. סביבה חוקית משפטית – איך עובד תהליך רישום והעברת נכס בטאבו המקומי? חוקי שכירות – האם החוקים לטובת בעל הנכס או השוכר? מה חוקי המיסוי למשקיעים זרים?
3. סביבה רגולטורית – האם כל שני וחמישי משתנים הרגולציות? מה מדיניות הבנקים לגבי מימון למשקיעים זרים? מה מדיניות הממשל המקומי כלפי משקיעים? כידוע, בישראל הדירוג של מרכיב זה נמוך מבחינת משקיעים. כי אין יציבות, וגם השינויים הם לא לכיוון העדפת משקיעים. לדוגמה, מס על דירה שלישית בישראל.
4. סביבת אקלים – טמפרטורות, מפגעי מזג אויר כמו סופות או רעשי אדמה, זמני יום ולילה.
5. סביבה ארצית פיזית – האם הנכס נמצא באזור עם קירבת מים? נושק לנמל? סביבה הררית? קירבה לכבישים ראשיים?
6. סביבה סוציו אקונומית – האם הנכס נמצא בעיר גדולה או אזור כפרי? ליד מטרופולין גדול? מה הרכב האוכלוסייה? נתוני שכר, התפתחות כלכלה מקומית, פשיעה וכ"ו.
7. סביבה שלטונית ופוליטית –האם יש שלטון מקומי חזק? האם שלטון מושחת? האם יש איומים פוליטיים משמעותיים?

אתם בוודאי שואלים איך בודקים מרכיבים אלו?

הנה וידאו עם דוגמה איך לבצע בעצמך בקלות בדיקה ראשונית של הסביבה באמצעות רשת האינטרנט:

פירטנו את השאלה הראשונה כדי להבהיר מה הכוונה בשאלה איזו סביבה טובה יותר. זה לא יעזור לשאול ישירות מה היא סביבה טובה יותר. עלינו להבין בעצמנו קודם מה זו סביבה טובה. בנוסף, ככל שמתאמנים יותר כך יכולת הבדיקה משתפרת. השתמשו בכלי שהצגנו בשיעור הווידאו ובדקו אזורי השקעה שונים בארצות הברית. אחד היתרונות בהשקעה בארצות הברית הוא שפע הכלים , המידע והשקיפות שאפשר להשיג באינטרנט. לבסוף, מי שיודע הכי טוב זה מי שעשה והצליח לאורך זמן ובאופן עקבי.

לכן, אנו תמיד ממליצים למשקיעים לקחת בעירבון מוגבל קורסים תאורטיים בתחום הנדל"ן. הנושא מוסבר בהרחבה במאמר – דברים שהלואי וידעתי לפני ההשקעה הראשונה בשורה התחתונה, הדרך הכי טובה להבטיח תוצאות טובות בצעד הראשון וגם ללמוד באמת היא להיעזר במומחה וללמוד תוך כדי עשייה. במדריך סודות ההשקעה של NadlaNir מופיע פירוט תהליך ההשקעה בן 4 השלבים, שנבנה כתוצאה מהפקת לקחים מהשקעות והפסדים. מאז ועד היום אנו מתבססים על תהליך זה בכל ההשקעות הפרטיות בכספנו וגם עבור ליווי משקיעים ישראלים ברכישת נכסים מניבים בארה"ב.

2. שוק הנדל"ן – איזה שוק מכיל יותר הזדמנויות?

כמו עבור סעיף הסביבה, ישנם מספר מרכיבים להזדמנות שוק. אחד המרכיבים הבולטים הנו הזדמנות לרכוש במחיר נמוך? למשל, אם זה בגלל משבר נדל"ן, מיתון או כל אירוע כלכלי אחר. דוגמה זו יכולה להסביר העדפת משקיעים למדינות ביניים כמו אוהיו או פלורידה ולא מדינות כמו  ניו-יורק או סן-פרנסיסקו העשירות, זאת בתנאי שהזדמנויות המחיר בשוק פשוט משתלמות הרבה יותר. בנוסף, מרכיב זה יכול להסביר את ההתעניינות בהשקעות נדל"ן במדינות אירופה עם ירידת שער מטבע היורו, או ההתעניינות ברכישת נכסים באנגליה והאי הבריטי עם ירידת שער מטבע הפאונד.

טיפ! וודאו שיש קורלציה ותלות הדדית של 5 המרכיבים המוצגים מעלה.

סינון ההזדמנות הטובה ביותר היא תוצאה של שקלול 5 המרכיבים. להמחשת התלות – אי אפשר להפריד לגמרי בין הסביבה והשוק. אלה דברים תלויים אחד בשני.

לדוגמה:

1. דוגמה משתלמת – משתלם להשקיע בסביבה בינונית במחיר זול. עדיף להשקיע בסביבה מצוינת במחיר בינוני.
2. דוגמה לא משתלמת – הימנעות מקצוות. כלומר, למשקיע הממוצע מומלץ לא להשקיע בסביבה קשה , ולא להשקיע בשוק בתקופת מחירים גבוהים.

המשך המרכיבים: מספרים, נכס ואנשים בפרק הבא! למעבר לפרק הבא לחצו כאן

רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן לגבי השקעות נדל"ן בארצות הברית? השאירו פרטים כאן: