איך קונים נכסים בחו"ל: איך מאתרים נכס כדאי להשקעה בחו"ל?

פרק 2: איך להתמקד בהזדמנויות נדל"ן כדאיות?

לחזרה לפרק הקודם לחצו כאן | לעמוד הראשי של הסדרה לחצו כאן

יש מגוון אפשרויות השקעה, איך ניתן לדעת מהו האפיק הכי משתלם? להלן כמה דוגמאות אפשריות:

• השקעות בנכסים למגורים בעיר ברלין.
• השקעות בשותפות בבניין מסחרי בניו יורק.
• השקעה בבעלות פרטית על נכסים מניבים בעיר קליבלנד אוהיו ארה"ב.
• השקעה בבית נופש בקוסטה ריקה המדהימה.
• השתתפות בהשקעה בפרויקט בנייה בפלורידה.

כלל הדוגמאות מעלה יכולות להיות מצוינות והרשימה יכולה להתארך ולהתארך..

משקיעים אשר פתוחים לבחון השקעות נדל"ן בחו"ל נחשפים להזדמנויות השקעה רבות ומגוונות.

בפרק הראשון בסדרה הצגנו אסטרטגיה לבניית ערוצי חשיפה להשקעות נדל"ן בחו"ל. לאחר שביצענו את הפעולות בשלב הקודם, עומד בפנינו כעת אתגר חדש:

• מצד אחד יש לנו חשיפה למגוון רחב של הזדמנויות.
• מצד שני איך אנו אמורים לסנן ולבחור מבין כל הזדמנויות?

הצפת מידע מובילה לתחושות כמו אי-ודאות ובלבול רב.

אז איך משקיעים מצליחים לסנן הזדמנויות נדל"ן מבין אפשרויות רבות כל כך?

המענה לאתגר זה טמון ביכולת הסקירה. ישנם דרכי פעולה אפשריות רבות כדי לבצע סינון וזיהוי השקעה כדאית. במאמר זה אנו נשתף כאן את אסטרטגיית הסקירה של NadlaNir:

יכולות סקירה:

השיטה שלנו מבוססת על יכולת סינון בעזרת סקירה. נשמע מורכב? קראו לאט לאט ותיווכחו שמדובר בתהליך לא מורכב מידי..

פרק זה כולל את הפרטים הבאים:

• מבוא יכולת סקירה.
• מבוא לשיטת NadlaNir.
• שיטת מודל הטענות היחסי – הערכת הזדמנות השקעה.

מה היא יכולת סקירה?

תכלית הסקירה:

בפרק הקודם הגענו למצב בו יצרנו הרגלים אשר מביאים לנו חשיפה באופן רציף לאנשים חדשים וגם להזדמנויות השקעה מגוונות. אנו נרצה להשתמש בחשיפה זו בחכמה. ונעשה זאת כך:

התמקדות:

• מיקוד קדימה – לדעת לסנן ביעילות הזדמנויות לא נכונות, ואנשים לא מתאימים.
• מיקוד אחורה – שיפור ערוצי החשיפה. אין צורך להחליף כל שבוע את ערוצי הסריקה, אך כן חשוב לרענן את ערוצי החשיפה בהתאם לשיטת הסינון אותה נציג כאן.

לימוד:

שלב הסקירה אינו רק כדי להתמקד על ידי סינון הדברים הלא טובים או זיהוי הזדמנות השקעה כדאית. אלא העניין הוא דרך ביצוע עבודת הסקירה – ללמוד.
לכן, אחת ההמלצות היא גם להצטרף לקבוצות משקיעים באינטרנט.

בניית קשרים:

האנשים עימם ניצור קשר בשלבים המוקדמים הם יסוד התמיכה שלנו להמשך הדרך. בין אם אלה משקיעים אחרים, שותפים, בעלי מקצוע או אחרים – בניית מערכת יחסים תעזור לך:

• להמשיך להיות בתוך המשחק לטווח ארוך.
• תגביר את סיכויי ההצלחה שלך בהשקעה.
• לניסיוני גם תעזור לך ליהנות מהדרך!

כל אלה הם דוגמאות של תכלית ביצוע הסקירה.

טיפ! הפכו את היוצרות – המכשול הוא הדרך. זה השלב הנכון לקבל החלטות על מה ברצונך להשיג וגם על דרך הפעולה המיטבית לך.

---

הוסף אותנו למעגל הקשרים שלך:

[mc4wp_form id="9150"]

---

אז איך לסנן החוצה את ההזדמנויות הלא טובות?

כדי לענות על שאלה זו, נגלה לכם שיטה מחשבתית הנקראת – השלכת שאלה.
זה עובד ככה – נבחן את השאלה על שוק אחר. למשל, במקום שוק הנדל"ן נחשוב על משהו יותר פשוט – שוק הפירות והירקות.

ועכשיו נשאל את השאלה הבאה:

איך אנשים יודעים לזהות תמיד את הפירות והירקות הטובים ביותר?

להלן התשובה:

• ערך.
• מחיר.
• אפשרי.
• משתלם.

נרחיב מעט בנושא,

ערך – האם זה טוב?

זה כבר ממש פשוט. כל ילד יודע שכמעט לכל פרי או ירק יש סימנים משלו. לכן, יש דרך לבדוק את הפרי כדי להעריך מה טיבו מבפנים. אחרת זו לא בחירה מושכלת.

חשוב לזכור:

הסימנים מתחלקים ל-2 קטגוריות:

1. יש סימנים לזהות השקעה טובה.
2. יותר חשוב! יש סימנים להבחין כאשר זו השקעה לא טובה.

*אנו נפרט בהמשך מה הסימנים בהקשר של השקעה בנכסים בחו"ל.

טיפ! פתחו פרקטיקה – סקירת הזדמנויות היא מדגמית. התנהלות בגישה של לבדוק את כל ההזדמנויות מובילה להתשה ואי-עשייה. למה דומה הדבר? למי שעוברים דרך כל השווקים, ובכל שוק דרך כל הדוכנים, ובכל דוכן בודקים את כל האבטיחים אחד אחד כדי למצוא את הטוב ביותר. המון מאמץ. למרבה הצער, עד שסיימנו לעבור את כל השווקים –  נגמרה העונה. מי שבאמת יודע לבחור – יודע קודם כל איך לבחור. כלומר, אנו צריכים שיטה. רק אחר כך מגיעות שאלות כמו איפה לקנות ואיך לסנן מבין האפשרויות בשוק זה.

המחיר:

חשוב להבהיר, מחיר אינו רק כסף. המחיר כולל את כל המשאבים אותם עלינו להשקיע למען הצלחת ההשקעה. לדוגמה: זמן ומאמץ. כעת, כאשר אנו יכולים להעריך את טיב הזדמנות ההשקעה עבורנו וגם להבין את ערכם האמיתי ביכולתנו להתייחס גם לשתי השאלות הנוספות שיש לענות עליהן:

• האם אפשרי?
• האם משתלם?

האם אפשרי?:

הערכת פערים. בחינת המשאבים הנדרשים. המשאבים הם לא רק כסף, אלא הזמן ,החומרים ועבודה. כאשר הכסף נכנס בקטגוריה של חומרים. למעשה, רק ההבנה הזו שווה זהב.

דוגמה:

מה עושים במידה והבנו שהפער העיקרי הוא שאין לנו זמן ואין לנו ידע בתחום, אך יש לנו את הכסף? רק מעצם הבנת הפער, עשינו את רוב הדרך לפתרון. למשל, למה לא למצוא שותף מקצועי לדרך או לשכור מומחה שימלא עבורנו את פערי הידע והזמן?

או לחלופין, אפשר להחליט להשקיע בעצמנו את הזמן הנדרש לבנות את היכולת.

• אחד מהחסרונות של דרך פעולה זו – בחלוף הזמן, ההזדמנות חולפת גם היא.
• אחד מהסיכונים של דרך פעולה זו – סיכוי גבוה יותר ליפול במוקשים ולבצע טעויות מיותרות, אשר סביר כי מומחה היה חוסך מאיתנו.

האם משתלם?:

זה דבר קל להבנה. השלב האחרון בהערכה הראשונית לאחר שבחנו איך זה אפשרי, נרצה להבין האם זה משתלם. כמובן כדי שזה ישתלם לנו, המחיר צריך להיות טוב ביחס לערך עבורנו. צריך לחשב כאן את המשמעויות הנובעות מהבחינה האם זה אפשרי. למשל, אם החלטנו לעבוד עם מומחה אז צריך להוסיף את עלות זמנו למחיר, ולבדוק אם זה משתלם ביחס לערך הסופי עבורנו

כעת נפרט את השיטה כיצד לבצע סקירה כזאת:

מבוא לשיטת NadlaNir – הערכת הזדמנות השקעה

• עיקרון 1: טענות מול עובדות.
• עיקרון 2: היחסיות הפרטית.

עקרון 1: טענות מול עובדות

מה ההבדל בין טענה לבין עובדה?

עובדה היא אמירה שהיא אמת, כלומר אמירה שמשקפת את המציאות כפי שהיא.
טענה היא אמירה שיכולה להיות אמתית או שקרית. ואנו מוסיפים שיש גם תחום אפור, כלומר אמירה יכולה להיות לא מדויקת.

מצב הפתיחה והגישה שלנו בבואנו לסקור הזדמנויות השקעה שונות, היא שכל המידע אליו אנו נחשפים הוא בגדר טענות. כלומר, כדי שנוכל להתייחס אל המידע כאל עובדות נדרש קודם לבצע בירור קפדני. עד כה די פשוט. עכשיו, מגיע טוויסט קטן.

אנחנו הולכים להתקדם כרגע על בסיס טענות. כלומר, בשלב הזה אנו חותרים לכיון השלמת המידע החסר. לא נטרח כרגע על בירור כל הטענות לכדי עובדות. כלומר, נניח שהטענות אמתיות, ונבנה על בסיסן את המודל להערכת הזדמנות ההשקעה. חשוב לציין שמשקיע מנוסה יודע היטב מראש מה הקווים האדומים שלו. בנוסף, ביכולתו לזהות טענות שכן דורשות בירור, כי יתכן וזהו דגל אדום.

מן הסתם, אך אחד מאיתנו לא נולד עם ניסיון. עם זאת, גם למנוסים חשוב להמשיך להיות בעניינים וללמוד מה קורה. לכן המלצתנו כבר בפרק הראשון הדן באסטרטגיית החשיפה, לנקוט במספר צעדים כמו הצטרפות לקבוצת משקיעים באינטרנט. מפני שככל שתראו יותר עסקאות, תקראו יותר תגובות משקיעים, תיקחו חלק בשיחה, כך תחדדו את יכולת הזיהוי שלכם להכיר סימנים של השקעה טובה ויותר חשוב סימנים של השקעה בעייתית.

למה זה טוב להתקדם על בסיס טענות ולא לברר עכשיו את כל העובדות?

כי אין טעם להשקיע משאבי זמן ואנרגיה יקרים לנתח לעומק הזדמנויות שבסופן יתבררו כלא מעניינות. זיכרו כי התכלית של שלב זה היא מיקוד, ואת זאת נשיג באמצעות סינון יעיל.

מצד שני, אין זה אומר שנקבל דברים כמובן מאליו.

אנו נשלים במהירות יחסית את המידע החסר לנו כדי שתהיה בידינו הערכה ראשונית על ההשקעה שכוללת יתרונות, חסרונות, הזדמנויות וסיכונים. רק לאחר מכן, נבחר את האפיק הנראה מעניין ביותר – על בסיס הטענות – ואז נעבוד כדי לאמת את הטענות באמצעות בירור קפדני. במידה ולאחר הבירור המציאות מספיק קרובה למה שהסקנו במודל, אז הצלחנו להתמקד באופן יעיל על הזדמנות השקעה טובה.

עיקרון 2: היחסיות הפרטית

כדאי, הנו מושג יחסי. במקרה של השקעה כדאית היא נמדדת ביחס אל המשקיע. הנה כמה דוגמאות כיצד מידת הכדאיות הנה יחסית למשקיע:

• תועלת ההשקעה.
• אלטרנטיבות השקעה.
• משאבים זמינים – למשל: זמן, כסף ומאמץ.
• יכולות נדרשות.

לצורך ההדגמה, אזכיר כאן שאלה פשוטה אשר דנו בה במאמר על הסיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל:

האם לדעתך אותו נכס השקעה בעיר קליבלנד אוהיו משתלם באותה מידה עבור משקיע אמריקאי מקצועי ומנוסה שחי באזור כפי שהוא משתלם למשקיע ישראלי חסר כל ניסיון שיפקח על הנכס בשלט רחוק מעבר לים?

במה מתבטאים ההבדלים בין המשקיעים האלה?

• תשואה – ההבדלים בין המשקיעים מתבטאים בתשואה שונה מאותו נכס השקעה. כלומר מדובר באותו הנכס, אך קרוב לוודאי לא אותה התשואה.
• סיכונים – חמור מכך, הדבר מתבטא ביכולת התמודדות מול הסיכונים.

חוסר ההבנה של המשמעויות הנובעות מעמדת המשקיע היא אחת הסיבות העיקריות לכך שישראלים נופלים בהשקעות נדל"ן בחו"ל. סיבת השורש לנפילה היא מפני שמראש נכנסנו אל השקעה לא מתאימה לנו. נושא זה מסביר אחוז ניכר מהנפילות של משקיעי נדל"ן ישראלים בארה"ב.

טיפ! התובנה משני העקרונות שהצגנו היא: אם תכיר את עצמך ותכיר את טיב השקעת הנדל"ן –  תצליח. אם תכיר רק אחד מהשניים – על כל הצלחה, תחווה גם כישלון. אם לא תכיר את טיב ההשקעה בנכס ולא תכיר את עצמך – תיכשל תמיד.

אז איך לדעת את טיב ההשקעה בעסקת נדל"ן וגם להעריכה ביחס לעצמך?

 

על כך בחלק הבא: למעבר לפרק הבא לחץ כאן

רוצה להשקיע בחו"ל? רוצה לקנות דירה או בית בארצות הברית? פנה אלינו להתייעצות חינם: