על מה מדובר?
כאשר רוכשים דירה חדשה, חלק מהתשלומים מבוצעים במהלך הבנייה וחלקם אף סמוך למסירה. התשלומים הדחויים ישולמו לאחר חודשים רבים ולעיתים לאחר מספר שנים. כל התשלומים הדחויים – צמודים למדד שאמור לייצג את העלייה בחומרי הגלם (מדד תשומות הבנייה). בשנים האחרונות – העלייה במדד הזה לא הייתה מהותית. אבל בשנה וחצי האחרונות (קורונה ואח"כ המלחמה באוקראינה) – המדד הזה מטפס בשיפוע חד. בשנת 2021 המדד עלה ב 6%. בחודשים הראשונים של 2022 – אף יותר.
הבעיה היא: שההצמדה למדד ברכישת דירה חדשה חלה על כל התשלומים הדחויים.
מאחר וברכישת דירה, חלק מהתשלום הינו על הקרקע וחלקו על הבנייה – מדוע אנחנו נדרשים לשלם הצמדה גם על מרכיב הקרקע?
האם השינוי הזה מוצדק?
באופן עקרוני – השינוי הזה בהחלט מוצדק, כך טוען בתוקף גם יוזם החוק שר השיכון זאב אלקין. זהו עיוות בחוק המכר, הגורם לרוכשי דירות רבים לשלם בסופו של דבר סכום גבוה ממה שהיו אמורים.
תיקון העיוות הזה בחוק, לשיטתו של אלקין – יפחית את התשלום על דירה חדשה ובאופן עקיף יתרום למלחמה ביוקר הדיור.
האם השינוי הזה בר יישום?
קודם כל – נשאלת השאלה האם החוק הזה יעבור בכלל בכנסת, היות והקואליציה מאותגרת בימים אלו.
נניח שכן…
אבל יישום החוק – טיפה מסובך, שכן נדרש כעת להכניס מנגנון שיבצע הערכה מהו מרכיב הקרקע ברכישתה של כל דירה חדשה. מדובר בעצם במרכיב של דוחות שמאיים שלא נדרש כיום, ויידרשו בעתיד כדי ליישם ולאכוף את החוק.
סביר להניח שחלק מהקבלנים יערערו על החלטות שמאים ויזמינו שמאים בעצמם. על מי יחולו העלויות הללו? תנחשו…
האם השינוי יוביל להורדת מחירי הדירות?
זוהי בעצם השאלה הכי חשובה, לא?
וכאן – הדעות חלוקות ואכן, גם אני לא משוכנע שהחוק יצליח להשיג שינוי במחירי הדיור.
יו"ר התאחדות הקבלנים, ראול סרוגו, טוען שהחוק לא ישיג את מטרתו, ובפועל הקבלנים יעלו את מחירי הדירות בגלל השינוי הזה.
נשמע ממש נבזי, לא?
אז ככה, מי שבאמת מבין את השוק הזה – לא בהכרח חושב שהערתו של יו"ר התאחדות הקבלנים הזויה.
כשיזם בונה תכנית עיסקית (דו"ח אפס) ומציג אותה לבנק כדי לקבל מימון – הבנק בודק את שיעור הרווחיות הצפוי ליזם.
אם שיעור הרווחיות נמוך מדי – הבנק לא מאשר מימון.
כדי שפרויקטים יצאו לפועל – יזמים יהיו חייבים להמשיך להראות את שיעורי הרווחיות המקובלים.
בשנה האחרונה – קבלנים ויזמים רכשו קרקעות מרשות מקרקעי ישראל במחירי שיא, מה שחייב אותם להציג דוחות ותכניות עיסקיות בהן מחירי הדירות מרקיעי שחקים גם ככה.
כדי להתמודד עם העלייה המתמשכת בעלות חומרי הגלם, ומכיוון שהחוק המעודכן יפחית את יכולתם של היזמים לקבל פיצוי לכך – הם יצטרכו להעלות עוד יותר את מחירי הדירות כדי שהבנק יממן את הפרויקט…
פלונטר אמיתי…
לסיכום:
נראה לי שכולם צודקים.
שר השיכון צודק – צריך לתקן את העיוות הזה.
גורמים בענף הבנייה, צודקים – זה כנראה לא יוריד את מחירי הדיור…
נאלץ להמתין לשינויים דרמטיים יותר כדי ששוק הדיור יצטנן, בעיקר בחזית ההיצע ויתכן שהפעם זה יגיע דווקא מהציבור שיתחיל לחשוש מרצף העלאות הריבית.
