לאחר שהכריזו במשרד האוצר ובבנק ישראל על כך שזכאי מחיר למשתכן יוכלו לקבל משכנתא עם 100,000 ש"ח בלבד עכשיו אומר יו"ר ועדת הרפורמות שברצונו לעשות דבר דומה גם בשוק היד שנייה לאלו שרוכשים דירה שאינה במסגרת מחיר למשתכן. ח"כ אלי כהן אומר שאין סיבה להגביל הטבה זו שיקבלו הזוגות הצעירים רק על דירות חדשות ואולי אף אפשר להעניק הטבה דומה לרוכשי דירה שנייה כך שהם יידרשו להציג סכום של 100,000 ש"ח או 10% הון עצמי למשכנתא כדי לזכות ביתרת הסכום כהלוואת משכנתא מהבנק.
אלו שמכירים את ההיגיון מאחורי הסכמת בנק ישראל להטבה זו מבינים שייתכן מאוד שמדובר בהצהרה פופוליסטית בלבד. וזאת כמובן מאחר ואין ברכישת דירה יד שנייה את מרכיב ההון העצמי שמגולמת בהנחת מחיר למשתכן. כלומר, ברכישת דירה במחיר למשתכן ניתן לטעון שגובה ההנחה משקף הון עצמי מאחר ויתרת המשכנתא נמוכה מדירה רגילה. אך בדירה שנרכשת במחיר מלא ביד שנייה המשכנתא ממונפת יתר על המידה והסיכון לבנקים ולנוטלי המשכנתאות גדול יותר – וכך גם גובה ההחזר החודשי שאותו יידרשו להחזיר לבנק.
רצון זה לאפשר 90% משכנתא אינו עונה על שאלתם של רבים המבקשים לדעת למה זוג צעיר בתחילת דרכו נדרש לדירה חדשה עם ארבעה חדרים כאשר גם הורינו וגם אנחנו יכולים להסתפק בדירה של שלשה חדרים ללא מרפסת. אין סיבה לרכוש דירה הגדולה מכפי יכולתנו. אך מעבר לזה ישנו חשש אמיתי לכך שזוגות צעירים רבים יוכלו לרכוש דירה גדולה מכפי יכולתם בפועל וכך הם משתעבדים למשכנתא ארוכת טווח שאמנם מתאפשרת בגלל הסכום הראשוני הנמוך שאליו הם מתחייבים אך צפויה להכביד עליהם ועל משפחתם שנים רבות.
דברים אלו נאמרים בהתייחסות למדד מחירי הדירו שמצביעים על זינוק במחירי הדירות בשנת 2015 בשיעור של 8%. לטענת ח"כ אלי כהן נראה בשנת 2017 ירידת מחירים של עד 10%. זאת כמובן בפריפריה והיכן שיש היצע דירות אך במרכז הארץ דברים לא צפויים להשתנות. אמרה זו מעט תמוהה וזאת לאחר שגובה המשכנתא לרכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן נקבע לפי מחיר השוק ולא לפי ערך הדירה דבר שמצביע על כך שגם במשרד האוצר מבינים שלא צפויה ירידת מחירים ובמידה ואכן צפו לכך לא היו מאשרים "קומבינה" יחד עם בנק ישראל על גובה מימון הבנקים בפרויקטים הללו.
90% משכנתא – מינוף יתר או הכרח?
אין ספק שמתן אשליה לצעירים רבים שהם יכולים לרכוש דירה בשווי 1.5 מיליון ש"ח עם הון עצמי דומה לזו של 0.7 מיליון ש"ח מפחיד! זוגות צעירים רבים יאמרו לעצמם שאמנם ביכולתם לעמוד ברכישת דירת שלשה חדרים אך מאחר וזו הזדמנות בלתי חוזרת עדיף כבר לקנות דירת ארבעה חדרים חדשה בעלות גבוהה יותר וזאת מאחר ואין לכך השלכות מהותיות על ההון שיש להביא מהבית. מדובר בעסקת אשראי שדומה מאוד למהות חיינו המערביים, אנו נחייה על הלוואות וחובות ולא כפי יכולתנו. כלומר, צעירים רבים ירכשו דירות נאות וישקיעו מעט מאוד כסף כהון עצמי אך יגלו לאחר מכן איזה חוב רובץ עליהם ומדובר בחשש אמיתי.
90% משכנתא במסגרת מחיר למשתכן עוד הגיוני. אך מה יקרה כאשר 90% משכנתא בשוק דירות היד שנייה תיכנס לתוקף (אם בכלל!?) הרי מדובר בלא פחות מניפוח בועה שכבר עומדת להתפוצץ. מדובר בשוק מחזורי בו אנו קרבים מאי פעם לתקרת זכוכית אך באוצר מתעקשים לפזר הבטחות אשר מטרתם לעודד רכישת דירות. אך מה יקרה ביום שנראה צניחת מחירי הדירות? מי אלו הצעירים שיסכימו להמשיך לשלם לבנקים את הסכום המבוקש? ניתן לקוות שבמקרה זה, הבנקים יהיו הגופים האחראיים שייתנו הערכות שמאי הגיוניות ויסבירו לצעירים הרבים שיגדשו את הבנקים מהי משכנתא ומהי מהות ההלוואה וכמה שנים ייקח להחזירה.
קרוב לוודאי שמדובר במינוף יתר על חשבונם של דור צעיר שאינו מודע להשלכות הכלכליות של אי עמידה בהחזרים. ולא, לא מדובר בהכרח. ניתן להתפשר ולרכוש גם כיום דירה בפריפריה במקומות הנכונים במחירים הגיוניים וללא מינוף יתר שישלמו הצעירים בריביות גבוהות ובמגוון רחב של תרגילים של הבנקים ונותני ההלוואות שידעו איך למקסם הכנסתם על חשבונם של הצעירים.
