תשואה הנה מילה נרדפת לרווח נקי על ההשקעה. כלומר, כאשר אנו משקיעים 100 ש"ח ומרוויחים 104 ש"ח אנו נהנים מתשואה של 4 שקלים. תשואה נמדדת לרוב על פני תקופה של שנה ונעשית באחוזים. המשמעות היא שנמדוד את הרווח הנקי שהרווחנו על פני שנה ונחשב אותה כאחוזים ביחס להשקעה כולה. כך במקרה המובא מעלה (4%). אך בהשקעות נדל"ן יש מורכבות שונה במדידת התשואה על ההשקעה מאחר ופעמים רבות אנו משקיעים בכסף שכלל אין לנו ועושים זאת בעזרת מימון לדירה ועל כך אנו נרחיב במאמר זה.
תשואה
תשואה יכולה להיחשב כמדד להצלחה. מדד זה מושפע ממגוון פרמטרים כדוגמת ביצוע השוק, סוג ההשקעה, גובה הסיכון שנטלתם על עצמכם וכן הלאה. השורה התחתונה תהיה כמובן, כמה הרווחתם על עצם ביצוע ההשקעה. בפועל כל אחד ואחת מאיתנו נדרש לביצוע השקעות אחרת הוא מאבד מערכו מתוקף שחיקת ערך הכסף.
בכל השקעה שנעשה, בין אם מדובר בהשקעה בשוק ההון ובין אם מדובר בהשקעה בנכסי מקרקעין אנו נרצה למדוד בשלב כלשהו את אותה תשואה על ההון שלנו ולבחון האם פעלנו נכון ואיך כדאי לפעול בעתיד בכדי להגדיל את שורת התשואה בסיבוב הבא. לצורך העניין תשאלו את עצמכם:
עובדים קשה ומצליחים להרוויח כסף מידי חודש? הכסף שלכם יושב בעובר ושב ללא מעש? הרי שאתם מפסידים כסף פעמיים:
- פעם ראשונה – איבוד ערך הכסף כתוצאה מהאינפלציה הנמדדת בעזרת מדד המחירים לצרכן.
- פעם שניה – איבוד הכנסות אפשריות על ידי ביצוע השקעות ומתן אפשרות לכסף לעבוד עבורכם.
כלומר, במקום לעשות תשואה על ההון שלכם. אתם מאבדים כסף והונכם נשחק עם הזמן. אך יש להודות בכך, גם כאשר יש לכם דירה הרשומה על שמכם ובה אתם מתגוררים ייתכן ואתם מפסידים כסף. בעוד בפועל ערך הדירה נוטה לעלות ולהשביח עם השנים, ניתן לפעול נכון ולמנף את הדירה הקיימת לטובת ביצוע השקעות נוספות בערך היחסי של הדירה:
מה היתרון של תשואה על ההון שהשקענו בדירה להשקעה?
יש שני דרכים להשקיע כסף בדירה להשקעה:
- השקעה עם ההון הקיים – השקעה בכסף הפנוי שעומד לרשותנו.
- השקעה עם מינוף פיננסי – השקעה על ידי מימון לדירה בעזרת משכנתא.
כאשר משקיעים בנכסי מקרקעין ניתן לבצע השקעה על סכומים גדולים הרבה יותר תוך יצירת תשואה מידית ואחידה לפרקי זמן ארוכים אשר מאפשרים קבלת מימון או לחלופין, השקעה בכסף של אחרים. בעוד בהשקעות רגילות נוכל להשקיע רק עם הכסף שעומד לרשותנו (הון עצמי) הרי שבקניית דירה להשקעה נוכל להשקיע גם עם הון שאינו שלנו (הלוואה) ובסדרי גודל כפולים מאשר יכולתנו האמיתית ובכך להגדיל את גודל התשואה בסך הכולל בסופו של דבר לעומת אילו היינו משקיעים רק עם כספינו.
כאשר אנו בוחנים אפשרות לקניית דירה להשקעה עלינו להתייחס לשני מרכיבי תשואה על ההשקעה.
- תשואה על הדירה – תשואה כוללת על הדירה בשקלול עלויות המימון שקיבלנו.
- תשואה על ההון – תשואה על הכסף שהושקע בפועל (הון עצמי ומימון ההשקעה).
כלומר, היתרון של השקעה בנדל"ן היא שניתן ליהנות לא רק מתשואה על כספינו הפרטי אלא גם על כספי הבנק לפי החלוקה הבאה:
תשואה על דירה:
אנו רוכשים דירה להשקעה. דירה זו עולה לנו 1,000,000 ש"ח ומושכרת מידי חודש בסכום של 3,500 ש"ח. כלומר, אנו מרוויחים מידי שנה 42,000 ש"ח או אם תרצו נהנים מתשואה כוללת של 4.2% על ההשקעה הכוללת. במידה ונחסיר עלויות כדוגמת מיסוי מקרקעין ועלויות תחזוקה וניהול לנכס נוכל להפחית מגובה התשואה הכוללת כאחוז והתשואה על הדירה תעמוד בפועל על 3.2% בלבד. לא נראה כתשואה גבוהה מידי על ההשקעה שביצענו אך במידה ונתייחס לתשואה על השבחת הנכס, הרי שייתכן ונקבל תמונה שונה וחיובית הרבה יותר – הדבר כמובן כרוך בקבלת החלטות ובעצם קניית דירה בזמן ובמקום הנכון.
תשואה על ההון:
במידה ואנו בוחנים את התשואה על ההון שהשקענו, דברים יכולים לקבל תפנית מעניינת. לעתים אנו מממנים חצי מגובה ההשקעה על ידי מינוף פיננסי. כלומר, משכון דירה לשם קניית דירה אחרת. אנו נוטלים משכנתא כפולה ורוכשים דירה נוספת להשקעה בכסף שכלל לא עומד לרשותנו. במקרים אלו, אנו מרוויחים כסף על בסיס ההון שלנו. תשואה על ההון תהיה שונה מזו של תשואה על דירה מאחר ועלינו לחשב הוצאות על החזרי המשכנתא וריביות המשכנתא אך בסופו של דבר נהנה מרווחים גדולים יותר על ידי ניצול מיטבי של כספנו השוכב לו בדמות דירה בבעלות.
היתרון בתשואה על דירה להשקעה:
כאשר אנו משקיעים בשוק ההון יש ביכולתנו ליהנות מתשואה גבוהה יותר מאשר בנכסי נדל"ן. אך תשואה על דירה להשקעה לרוב תהיה בטוחה יותר ותאפשר לנו להשקיע בסכומים גדולים יותר. כך, בעצם אנו נהנים מתשואה אשר יכולה לשמש אותנו באופן מידי לכיסוי הוצאות מינוף שביצענו ובעצם השקעה חוזרת בנכס. בשונה מתשואה מהון המושקע בשוק ההון, בהשקעות נדל"ן ניתן ורצוי להסתמך במידה רבה על ההכנסה המידית מעצם השכרת הנכס לשם מימון חלק משמעותי מההשקעה ובעצם בכך יש יתרון עצום להשקעה בנדל"ן על פני השקעה בשוק ההון.
במידה ובחרנו להשקיע בנדל"ן ובסביבה מסוימת על סמך נתונים שנמסרו לנו או תכניות עתידיות לפיתוח תשתיות ואו כל סיבה אחרת. ביכולתנו להשקיע בקטן ובגבולות ההון הקיים לנו או למנף את ההשקעה שלנו וליטול מימון בנקאי לשם הגדלת ההשקעה לשם רכישת 2 דירות או דירה גדולה ורווחית בהרבה. התשואה המידית על הנכס אמנם משמשת לכיסוי המימון בטווח הקצר אך הרווחיות ממנה תיהנו תתבסס על הנכס כולו כולל המימון ובכך בפועל בטווח הארוך אתם נהנים מתשואה גבוהה יותר על ההון שלכם.
רוצים להשקיע בנדל"ן וליהנות מתשואה גבוהה? השאירו פרטים:
