נתונים רשמיים מראים על כך שכ-70% מתושבי ישראל מתגוררים בדירה בבעלותם. בישראל, הציבור שואף להתגורר בדירה בבעלות בכדי ליהנות ממעט יציבות בעולם סוער ולא צפוי. כך, לאחר חתונה ועם הגעתם לעולם של הילדים הראשונים, הזוגות הצעירים מתחילים לחשוב על האפשרות לקנות דירה. במאמר זה אנו ננסה להבין איך קובעים תקציב לדירה, איך קובעים בכמה כסף לקנות דירה?!
תקציב לדירה
העסקה הגדולה ביותר של רוב הציבור הנו קניית דירה. מדובר באירוע מכונן שצפוי להשפיע עליכם עשרות שנים קדימה. אך דווקא בעסקה הגדולה ביותר, דווקא בעסקה בה אנו נוטלים הלוואה ורוכשים עם כסף שאין לנו, אנשים נוטים לאבד את הצפון. רבים רוכשים דירות בסכומים גבוהים מידי שיהפכו את חייהם לאחר מכן לגיהינום.
הסיבה שרבים טועים ורוכשים דירות גדולות מידי ובסכומים בלתי הגיוניים בעליל, הנה חוסר תכנון שמבוסס על חוסר מודעות פיננסית. לרוכשי דירות יש נטייה לחשוב שעליהם להסתכל על חייהם בצורה דומה להוריהם על אף ההבדלים בין הדורות, לרוכשי דירות רבים כלל לא מובן שנטילת הלוואת משכנתא גדולה מידי עלולה להביא לידי אובכן הכסף והדירה..
אך, במידה והגעתם למאמר זה, כנראה שיש לכם הגיון בריא ולכן אתם שואלים את עצמכם את השאלה החשובה מכולן:
איך קובעים בכמה כסף לקנות דירה?
לפני שבודקים איזה סוג דירה מתאימה לנו? איפה ניתן לקנות דירה? כמה כסף ניתן לקבל במשכנתא? עלינו לשאול את עצמנו את השאלה הבסיסית כל כך: איך קובעים תקציב לקניית דירה?!
כדי לענות על שאלה זו, עלינו להיות ישרים עם עצמנו ולענות על השאלות הבאות:
- כמה אנו מוציאים כיום על דמי שכירות?
- כמה אנו מוציאים כיום על ארנונה / ועד בית?
- כמה אנו מצליחים לחסוך מידי חודש?
- מה הסבירות שנמשיך לחסוך בקצב זה?
- האם יש סבירות להעלאת שכר עתידית?
אנו נעבור ונסביר למה תשובות על שאלות אלו חשובות כל כך בבניית תקציב לדירה:
1. כמה אנו מוציאים כיום על דמי שכירות?
בין אם נרכוש דירה או נמשיך להתגורר בשכירות כל שארית ימינו, יהיה עלינו להוציא סכום בסיס על שכירות או משכנתא. כלומר, אין שום סיבה לא לקחת מימון לטובת רכישת דירה במידה וגובה ההחזר החודשי צפוי להיות כגובה דמי השכירות שאנו כבר משלמים כיום..
כאשר בונים תקציב לקניית דירה, לרוב נגלה שגובה ההחזר הצפוי עומד להיות גבוהה יותר מדמי השכירות שאנו משלמים מידי חודש (אלא אם רכשנו דירה קטנה יותר..). לכן, עלינו לבחון בעזרת השאלות הבאות באיזה סוג הוצאה נוספת נוכל להתמודד. המלצתנו תהיה לבחון משכנתאות בהן ההחזר צפוי להיות עד 30% גבוהה מדמי השכירות הקיימים.
2. כמה אנו מוציאים כיום על ארנונה / ועד בית?
שוכרים רבים מתגוררים במרכזי הערים ובסמיכות למוסדות לימוד ומקומות עבודה. במקרים רבים, בניין המגורים ישן ומרופט וגובה הארנונה ודמי ועד הבית אינם משמעותיים בסך הכולל. (קראו על: חישוב שטח דירה לארנונה) אך, כאשר רוכשים דירה בשכונות חדשות ובמגדלי דירות כפי שבונים היום, הדברים שונים בתכלית.
גובה הארנונה בשכונות ובבניינים חדשים גבוהה בעד 200% מבניינים ישנים בשכונות וותיקות. נוסף על כך, במידה ואתם רוכשים דירה במגדל דירות ואו בבניין דירות עם מעל 16 דיירים, הרי שככל הנראה תידרשו לשירותי ניהול בניין ויהיה עליכם לשלם דמי ניהול חודשיים לזכיין הנבחר. כלומר, על החזר המשכנתא יש לצרף עוד אלפי שקלים נוספים וכואבים! שרבים לא מחשבים בבניית תקציב לרכישת דירה.
3. כמה אנו מצליחים לחסוך מידי חודש?
כאשר שני בני הזוג עובדים במשרה מלאה ניתן לחסוך לא מעט כסף מידי חודש. עלינו לבחון מה מידת החיסכון החודשית שלנו בנטו. חישוב זה יעשה לאחר קיזוז כלל ההוצאות על צרכים ולא מותרות. כלומר, במידה ואנו טסים לנופש אחת לשנה בחו"ל, ניתן לחשב זאת כחיסכון מאחר וניתן יהיה לוותר על נופש זה בעתיד במידת הצורך..
אך חשוב לשים דגש על יכולת החיסכון לפני ואחרי הבאתם של ילדים. במידה ואתם כבר מגדלים ילדים, הרי שאתם יודעים מה הן ההוצאות עבור כל ילד וביכולתכם לחשב עלויות אלו. לעומת זאת, במידה ואין לכם ילדים, חשוב מאוד שתתייעצו עם חברים ובני משפחה בכדי להבין מה הם העלויות האמיתיות שיהיה עליכם לצפות עם הגעתם של הילדים..
4. מה הסבירות שנמשיך לחסוך בקצב זה?
לא אחת אנו נתקלים בסיפורים כואבים בהם זוגות רכשו דירה בעזרת הלוואת משכנתא מתוך התבססות על יכולת החיסכון שלהם. אך, עם פיטורין, חולי או כל בעיה אחרת, יכולת החיסכון נשחקה וכיום אין בידם היכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא. לכן, חשוב מאוד לבחון את היציבות במקומות העבודה, האופן בו ניתן להיעזר בהורים ועוד שלל פתרונות אפשריים.
כחלק מתכנון יכולת החיסכון, חשוב להכיר בכך שכניסה להריון יכולה להביא אמהות לידי אבטלה בבית במשך עד 9 חודשים. כאשר לאחר מכן, האם תתקשה לעבוד במשרה מלאה ואו לא תמצא עבודה בשכר הרצוי. על אף שמדובר בתופעה שלילית ובעייתית מיסודה, אין לנו הפריבילגיה להתעלם ממנה.
5. האם יש סבירות להעלאת שכר עתידית?
במידה ואחד מבני הזוג עובד במשרה יציבה ובטוחה בחברה רב לאומית ואו במערכת הציבורית, ניתן לבחון הסתכלות קדימה ולבדוק האם יש צפי לקידום בעבודה שתביא להעלאה בשכר בעתיד הקרוב והרחוק.. עובדים במשרדים ממשלתיים שזכו לקביעות בהחלט יכולים לבנות על העלאות שכר עתידיות.
במקרים אלו, לא רק שתנאי המשכנתא צפויים להיות טובים יותר, אלא ביכולתכם לקחת הלוואת משכנתא בתנאי החזר שעולים עם השנים ובכך בעצם להקל על ההחזרים בטווח הקצר. כמובן שיש לדון על כך עם יועץ משכנתאות בכדי לבחון את העלויות השונות של מהלך זה.
קביעת תקציב לדירה – סיכום!
במידה ועניתם בכנות על כלל השאלות מעלה, הרי שאתם התקרבתם צעד אחד ענק לקראת אפיון ההון הרצוי להשקעה ברכישת הדירה. תקציב לדירה שנבנה מתוך ראיה כוללת ונכונה צפוי להבטיח לכם יציבות גבוהה וסיכון נמוך במשך כל חיי המשכנתא שנטלתם.
בשאלות שעניתם, לא קבעתם תקציב לדירה! קבעתם את גובה ההחזר המקסימלי להלוואת המשכנתא. נסביר:
אנו לא קובעים סכום קבוע מראש לקניית דירה מאחר ויש מגוון רחב של נכסים בסכומים שונים ועל כך יש להוסיף הוצאות נלוות לרכישת דירה. אך ברגע שאנו יודעים אך אנו מתמודדים עם ההחזר על ההלוואה, הרי שביכולתנו לבדוק נכסים ולפרוס את החזרי ההלוואה על פני טווחי זמן שונים.
כך לדוגמה:
- קניית דירה 3 חדרים: ההחזרים יפרסו על פני 18 שנה.
- קניית דירה 4 חדרים: ההחזרים יפרסו על פני 22 שנה.
גובה ההחזר צפוי להיות זהה אך אורך חיי ההלוואה צפוי להשתנות בהתאם ליכולת שלכם..
איך בכל זאת קובעים בכמה כסף לקנות דירה?
אנו לא צריכים לקבוע זאת, בנק ישראל קובע עבורנו:
לפי תקנות בנק ישראל שחלות על כלל הבנקים למשכנתאות בישראל, גובה המשכנתא המקסימלי מתבסס על סוג הרכישה ועל ההון העצמי שצבר לעצמו הרוכש:
- משכנתא לרוכשי דירה ראשונה – עד 75% מעלות הדירה (25% הון עצמי)
- משכנתא לזוכי מחיר למשתכן – עד 90% מעלות הדירה (100,000 ש"ח הון עצמי)
- משכנתא למשפרי דיור – עד 70% מעלות הדירה (30% הון עצמי)
- משכנתא לרוכשי דירה שניה – עד 50% מעלות הדירה (50% הון עצמי)
כלומר, במידה וזוהי לכם הדירה הראשונה, עליכם לחסוך הון עצמי למשכנתא בגובה 25% מערך הדירה. כך שבמידה ואתם רוצים לרכוש דירה בעלות של 1,600,000 ש"ח, יהיה עליכם לחסוך 400,000 ש"ח. במידה וחסכתם פחות, עליכם להכפיל את גובה החיסכון ב-4 בכדי לזהות את גובה המשכנתא המקסימלית. אך חשוב לזכור שיש הוצאות נוספות שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים על ריהוט, שירותים בליווי העסקה ועוד.
רוצים להימנע מטעויות חמורות? התייעצו עמנו בטופס צור קשר ואנו נחזור אליכם ונעזור!
