מוסדות התכנון שואפים, מתוקף תפקידם, לתכנון הטוב ביותר מבחינה אורבנית ובין השאר, שהצפיפות והיקף זכויות הבנייה בתוכנית החדשה יתאימו ככל האפשר לסביבה שבה מתוכנן המיזם ושמות את הדגש על צורכי הציבור.
מנגד, היזם מעוניין למקסם את רווחיו, ככל היותר. משמעות הדבר היא, בדרך כלל, לחץ לאישור של תכנית חדשה עם זכויות בנייה גבוהות ככל האפשר, על מנת שניתן יהיה לשווק כמה שיותר דירות ולהגדיל את ההכנסות, ובעוד בעלי הדירות, אשר שואפים מצדם לקבל את התמורה הגדולה ביותר מהיזם. תמורה זו מתבטאת, בראש ובראשונה, בדירה גדולה ככל היותר, שהיזם יבנה עבורם "על חשבונו".
התקן בעצם מבקש לבדוק בדיקה שמאית כלכלית – לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבנייה בתוכנית המוצעת לפינוי-בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה". כלומר, מטרתה של הבדיקה לתת למוסדות התכנון וליזם את המידע לגבי היקף הבינוי הנדרש להיתכנות כלכלית של המיזם, כלומר, לבדוק האם העסקה רווחית, משתלמת ויש בה כדאיות כלכלית ליזם. נדרשת בחינת כדאיות התמורה אשר יקבלו כלל דיירי המתחם ובדיקה אל מול רווח היזם. מטרת הבדיקה: (1) לבדוק האם הדיירים מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת להם כדאית; (2) לבדוק האם חלוקת העושר בין בעלי הדירות ליזם סבירה.
העדכונים והשינויים שעבר תקן 21 מאז 2012 ומהי ההשפעה של תקן 21 על פרויקטים של פינוי בינוי באופן כללי (לפני העדכון ולאחר העדכון)?
תחילה, ע"פ התקן המקורי, לצורך עריכת בדיקה זו יובאו בחשבון תמורות סבירות לדיירים על פי מה שצוין לעיל, ויובא בחשבון רווח יזמי סביר ומקובל של 30%-25%, כפי שצוין לעיל. התקן מציע גם נורמות שיש להביא בחשבון בעת הבדיקה השמאית, שהמרכזיות הן: נורמות המוצעות לגבי התמורות הסבירות לבעלי הדירות: הדיירים יקבלו מהיזם דירה חדשה בבניין החדש, הכוללת חדר נוסף וממ"ד (המקובל הוא תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הנוכחית), מרפסת פתוחה, חניה לפי תקן החניה. כמו כן, הדיירים לא יישאו בהוצאות כלשהן (למעט עלות "אישית") והיזם ישלם עבורם בגין שכר דירה בתקופת הבנייה, עלות העברות, מיסים – מס שבח, היטל השבחה, מע"מ על בנייה, עלות ייעוץ משפטי ושמאי ועלויות מיוחדות ככל שישנן. נורמות המוצעות לגבי הרווח היזמי הסביר של היזם: התקן מציע, כי הרווח היזמי הסביר שיש להביא בחשבון בשלב של גיבוש הפרוגרמה התכנונית למתחם הוא 30%-25% מסך עלויות היזם הצפויות במיזם. כלומר, מטרתו של השמאי, בבדיקה השמאית שהוא מבצע, למצוא את מספר יחידות הדיור והיקף זכויות הבנייה בתכנית, הצפויים להניב ליזם רווח יזמי של 30%-25%. ב2019 פורסם עדכון לתקן 21 שקבע כי עיקרי השינויים שאוהד עיני(השמאי הממשלתי הראשי) מציע הם רווח מינימלי ליזמים של 20%, הגדרת רף תמורה מינימלי לדיירים של 12 מ"ר במיזמי התחדשות עירונית ללא תקרה מקסימלית, וגודל דירת תמורה מינימלי של 65 מ"ר לדירה(לא אומץ רשמית).הקו המנחה בתיקון שהנחה את התקן החדש הוא שבמקום שהתקן יוביל את התכנון, התכנון יקדים את בדיקת השמאי ולפיה תתקבל ההחלטה אם להמשיך את התכנון. השמאי הממשלתי סבור שהעובדה שהתכנון היה נתון עד היום לכדאיות הכלכלית גרמה לכך שהתכנון שונה לפי הצעות כלכליות שונות שהתבדו בהמשך הדרך. לכן, העיקרון המנחה בתקן החדש הוא להעניק חופש תכנון למוסדות התכנון לפי האינטרסים התכנוניים והאזוריים של המתחם, רק אחר כך יקבע השמאי בוועדה המחוזית אם התכנון תואם את הרווח של כל הצדדים.
אך לאחרונה פורסם כי השינויים העיקריים המסתמנים נוגעים בעיקר להימנעות מקביעת רווח יזמי ראוי ומקביעת רף מינימלי או מקסימלי לדירת התמורה, אך נדמה כי באופן כללי נמנעה המועצה מכל קביעה מדויקת וגורפת שתחייב את כלל פרויקטי הפינוי־בינוי(לתת לקוחות השוק לעשות את שלו). לכאורה זה נראה טוב כי נותנים לשוק לעשות את שלו, אבל בעצם מה שרוצים הוא לתת לתכנון לחזור להוביל. לא מגבילים את התמורות או את הרווח, אבל מצד שני זה יכול לייצר מצב מסוכן מאוד בו יהיה תכנון, אבל לא תהיה בנייה.
ואכן, בחודש יוני האחרון אושר העדכון תקן 21- תקן 21.1 ובו נקבע כי התקן החדש יכלול התייחסות להערכת המטלות הציבוריות המוטלות על היזם במסגרת התוכנית, וכן, יקבע עקרונות לתחשיב היטל השבחה בפינוי בינוי ומכיר בצורך להביא בחשבון "קרן תחזוקה" שתאפשר לדיירים המקוריים להמשיך ולהתגורר בבניין שהוצאותיו החדשות גדלו באופן ניכר ובכך לאפשר להם זמן "להסתגל" למגורים בבניין החדש שנבנה. כמו כן, באשר לעניין התמורות לדיירים, התקן נותן כלי ליזמים ולבעלי הדירות לנהל מו"מ, בשקיפות מלאה, על אפשרויות חלוקת הרווח המתקבל מהתכנון על מנת לקצר כמה שניתן את המו"מ וכתוצאה מכך להגביר את קצב ההוצאה לפועל של פרויקטים של פינוי בינוי. זאת ועוד, העדכון לתקן החדש כולל בתוכו גם עקרונות לתחשיב היטל השבחה בפינוי בינוי, וכן, התקן מכיר גם במטלות ציבוריות המוטלות על היזם במסגרת התוכנית, כמו למשל, דרישת תכנית להקים גן ילדים בקומת הקרקע של הבניין.
כיצד משפיע התקן על פרויקטים של פינוי בינוי בעניינים של דייר סרבן?
נקודה מעניינת נוספת שמנסה התקן לפתור בכדי לקצר כמה שיותר את זמני ההוצאה לפועל של פרויקטים של פינוי היא עניין ה"דייר הסרבן". מטרת התקן להעריך האם "דייר סרבן" אכן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לדיירים אחרים. התקן מציע, כי השמאי יבחן את שווי דירת הדייר הסרבן ביחס לדירות אופייניות לפי התבחינים הבאים: (1) שטח הדירה (רק שטח שנבנה כדין); (2) הצמדות לדירה; (3) מיקום הדירה – עד קומה רביעית, הדירות נכללות בהגדרת "דירה אופיינית", מקומה חמישית ומעלה – יש לבחון את השפעת הקומה על שווי הדירה; (4) שיפוץ פנימי בתנאים מסוימים; (5) פוטנציאל ההשבחה שהיה לדירה.
דוגמא בולטת לכך היא בעניין רגינה שורצברגר נ' שלום מרין ואח' – פסק הדין בעצם בוחן האם הדיירת עומדת בקריטריונים של סירוב סביר( עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית ע"פ תקן 21, לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים, לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי, קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות ואם מדובר באדם עם מוגבלות הדירה שיקבל תהיה חייבת לכלול את ההתאמות שהיו בדירה שנהרסה או לחלופין אם היזם קונה א הדירה השווי של הדירה צריך לכלול בתוכו את שווי ההתאמות שבוצעו בשביל האדם עם המוגבלות).
הסדר זה(תקן 21) משקף איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו בבית המשותף לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי, כאשר ברקע ניצב האינטרס הציבורי שבקידומם של פרויקטים אלו. כך למשל, החוק אינו מאפשר לבעלי הדירות המעוניינים בעסקה לכפות את הריסת דירתו של הדייר הסרבן ואת פינויו ממנה, נוכח עוצמת הפגיעה הקניינית הטמונה בכפיה שכזו. לעומת זאת, מטיל החוק על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין כלפי יתר הדיירים בגין סירובו, כאמור. במסגרת הכרעתו, על בית המשפט להבחין בין בעל הדירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ולבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית – לנצל את מעמדו כמכשול האחרון הניצב לפני התנעת הפרויקט, לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים להם לא זוכים שאר בעלי הדירות.
