אנו רגילים לבנות תמהיל השקעות (תיק השקעות) בשוק ההון אך מעטים אכן מחזיקים בתמהיל השקעות בשוק הנדל"ן. הסיבה לכך היא כמובן שזהו אפיק אחר לגמרי שבו רוב המשקיעים מחזיקים נכס אחד בודד ואו נכסים בודדים שמנוהלים בנפרד זה מזה ולכן ההשקעות אינם נתפסות כתיק השקעות אלא כהשקעות יחידניות. במאמר זה אנו נסביר איך לשנות גישה ולהתייחס גם להשקעות נדל"ן בצורה עניינית ומחושבת הן כפריטים והן כתיק השקעות כולל.
תמהיל השקעות בשוק הנדל"ן
המושג "תמהיל השקעות" מתאר מצב בו משקיע אחד מחזיק יותר מהשקעה אחת בלבד. כדי להסביר את הצורך בתמהיל השקעות בשוק הנדל"ן נתייחס לרגע לתמהיל ההשקעות המוכר יותר בשוק ההון:
תמהיל השקעות בשוק ההון:
כאשר משקיעים בשוק ההון, אנו נחשפים לסיכונים שונים ולא בהכרח יודעים לחזות במדויק מה תהיה רמת התשואה בשנים הקרובות ואף לא בשנה הקרובה. לכן, נהוג לבנות תיק השקעות שכולל אפיקי השקעה שונים שמוגדרים כבעלי סיכונים שונים. פעמים רבות, תיק ההשקעות בשוק ההון כולל מניות ואגרות חוב אשר משקפות את השוק אך גם מתייחסות למצב בו השוק נכנס לסחרור ויורד. כלומר, אנו מנסים לבנות תיק שמצד אחד יציג עליית ערך ואו תשואה פירותית ומצד שני התיק צריך להיות בעל סיכונים סבירים וזאת עושים על ידי בניית תמהיל השקעה מותאם אישית למשקיע.
תמהיל השקעות בשוק הנדל"ן:
כאשר משקיעים בשוק הנדל"ן, אנו נחשפים לסיכונים מופחתים מאחר וכל שוק הנדל"ן נתפס כסולידי ובטוח וזאת מאחר ומדובר בשוק פחות תנודתי ויותר קל לצפייה מראש. ולמרות זאת יש להתחיל לשנות גישה בעניין זה ולהתחיל להסתכל על שוק הנדל"ן בצורה דומה וזאת מאחר ושוק זה משתנה לנגד עיננו ועל כך כעת.
למה כדאי לבנות תמהיל השקעות בנדל"ן?
בעבר, רוב המשקיעים בנדל"ן עשו זאת באזור מגוריהם ואו בארץ מגוריהם. בשנים החולפות עם התפתחות התחבורה והתקשורת עוד ועוד משקיעים בוחנים אפשרויות השקעה מעבר לים. כלומר, כבר אין מגבלות השקעה שבעבר עמדו בדרכיו של המשקיע ולכן ביכולתו לפנות לאפיקים רבים ומגוונים יותר. אפיקים אשר בהם יש רמות סיכון שונות ומגוונות. בדיוק מסיבה זו יש לנסות לבנות תמהיל השקעה שמתייחס לסיכונים השונים ולבטח את הכסף המושקע.
להלן הגורמים לצורך בבניית תמהיל השקעות נדל"ן:
- מיסוי מקרקעין – ישנה חוסר החלטיות בכל הקשור למיסוי מקרקעין בישראל.
- רגולציה על השכרה – ישנם מקומות וכוונות על הכנסת רגולציית בהשכרת דירות.
- קרנות השקעה – כיום ניתן להשקיע בעזרת קרנות השקעה בנדל"ן גם בנדל"ן מניב.
- התערבות ממשלתית – יש ניסיונות של הממשלה להוריד את ערך הדירות בישראל.
- אפיקים חדשים – נוצרו אפיקי השקעה חדשים בארץ ובעולם שמחייבים התייחסות שונה.
כאשר הממשלה מתערבת בשוק חופשי על ידי הוזלת מחירי דירות לצעירים (מחיר למשתכן), כאשר המדינה מעדכנת ומשנה את שומת המס על רווחים מנדל"ן מידי מספר שנים בחוסר החלטיות, כאשר מדברים לא אחת על הוספת מגבלות ורגולציה על השכירות, כל אלו מבטיחים אופק לא יציב בענף שנתפס כסולידי ואמין במיוחד. יתרה מזאת, פתיחתם של אפיקי השקעה חדשים וייחודיים כדוגמת קרקעות חקלאיות, השקעות דרך קרנות השקעה בנדל"ן מניב. לצד היכולת להשקיע מעבר לים. חושפים אותנו, המשקיעים לסיכונים שלא היו קיימים בעבר אך קיימים כעת.
לאחר שהבנו את הצורך בתמהיל השקעות נדל"ן, נעבור לאיך עושים זאת:
איך יוצרים תמהיל השקעות בשוק השקעות נדל"ן?
שאלה מצוינת! מעטים אכן יודעים ואו מציעים לעשות זאת מאחר ובשונה מבשוק ההון בו יש מידה מסוימת של הערכה מוקדמת, בשוק הנדל"ן יש אי וודאות גבוהה יותר וזאת מאחר והמיקום משחק תפקיד חשוב והשקעה שנתפסת כבטוחה במקום אחד תיתפס כהשקעה מסוכנת במיקום אחר. כלומר, בכדי לבנות תמהיל השקעה מותאם אישית בנדל"ן יהיה עלינו להתייחס לפרמטרים הבאים:
- הונו של המשקיע – כמה כסף ביכולתו להשקיע בנדל"ן?
- אישיותי של המשקיע – לאיזה גובה סיכונים המשקיע מוכן להיחשף?
- מקום מגוריו של המשקיע – האם המשקיע מתגורר בסמיכות לנכס?
- שומת המס של המשקיע – מה גובה המס שיהיה על המשקיע לשלם?
- מצב המשק – מה מצב המשק ביום בו אנו בוחנים בניית תמהיל השקעות?
- ועוד..
כמו בשוק ההון, כל משקיע מוכן לקחת על עצמו סיכונים שונים. יש משקיעים שמוגדרים כמשקיעים סולידיים ויש משקיעים שמוגדרים משקיעים ספקולטיביים. את תמהיל ההשקעה בונים בהתאמה אישית לצרכים של המשקיע ולרמת הסיכונים שביכולתו לקחת מבלי לפגוע באורחות החיים אליו התרגל לחיות.
איך מבחינים בין סוגי ההשקעות לצורך בניית תמהיל:
השקעות סולידיות: השקעות בטוחות ואמינות שככל הנראה יבטיחו תשואה סבירה ללא הפתעות בדרך. השקעות אלו יתייחסו לאותן נכסי נדל"ן אשר עונים על צורך מהותי וקיומי של השוכרים. כך ניתן להכניס לתוך קטגוריה זו רכישת דירה להשקעה, השבחת נכסים, פיצול דירה ועוד.. הצורך במגורים כה עז שגם התערבות ממשלתית ורגולציה אין סופית עדיין נוכל להיות בטוחים ביכולתנו להרוויח כסף. גם אם מדובר ברווח נמוך יותר ביחס לאפיקים אחרים..
השקעות ספקולטיביות: השקעות מסוכנות יותר שמושפעות מגורמים רבים יותר אך מבטיחים לרוב תשואה גבוהה יותר בעבור הסיכון שאתם נוטלים. תחת קטגוריה זו ניתן למצוא קרקעות להשקעה, נדל"ן מסחרי, נדל"ן עסקי, נדל"ן תעשייתי, רכישה של נכסים בחו"ל ועוד שלל אפיקים מיוחדים.. השקעות ספקולטיביות אינם חייבות בהכרח להיות מסוכנות כהשקעות בשוק ההון אך הן אינם בהכרח עונות על צורך קיומי ולכן במידה ויש מלחמה, תחרות ואו כל גורם אחר שנכס לתמונה אתם חשופים להפסדים..
איך מעריכים את גובה הסיכון בכל אפיק ואפיק בנדל"ן:
רמות סיכון הן דבר יחסי. לא ניתן להתייחס לכלל ההשקעות באירופה כבעלות סיכון דומה, לא ניתן להתייחס לכלל ההשקעות בארה"ב כבעלות סיון דומה. את ההחלטה לגבי גובה הסיכון מקבלים בהתאם להגדרות הבאות:
- מיקום הנכס – מיקום משחק תפקיד מכריע בערכו של נכס.
- ניהולו של הנכס – רמת המורכבות והעלויות השוטפות בניהול נכס.
- חשיפת הנכס לשינויי מיסוי – רמת הסיכוי לכך שגובה המיסוי יתייקר בעתיד.
- חשיפת הנכס לתחרות מקומית – רמת הסיכוי להיווצרות תחרות מקומית על השוכרים.
- ניהול אקטיבי – היכולת שלנו להגדיל רווחים על ידי ניהול אקטיבי של ההשקעה בעת משבר.
- ועוד..
אנו תמיד מחפשים נכס להשקעה בו העתיד ברור ככל הניתן. במידה ואנו יודעים שלא צפויים שינויים דרמטיים בעתיד, בהחלט ניתן לקבל החלטה מושכלת בעד או נגד ההשקעה ומידת הסיכון נמוכה. כאשר העתיד לוט בערפל, ייתכנו שינוים בעתיד שיהפכו השקעה אטרקטיבית לכזו שגוררת הפסד ולכן רמת הסיכון עולה.
מיקום הנכס משחק תפקיד חשוב משני סיבות עיקריות. הראשונה, היכולת שלנו לנהל את הנכס במידה ושוכר אינו מתפנה ואו שוכר אינו משלם שכירות כמצופה ממנו. כמו כן, היכולת שלנו לנהל את הנכס בכוחות עצמנו אל מול הצורך בשירותי חברת ניהול נכסים שחותכת בתשואה הנקייה (ROI) על ההשקעה. השנייה, היכולת שלנו להציל את הנכס בעת משבר על ידי ניהול אקטיבי וניצול מקסימלי גם כאשר לא הצלחנו לאתר שוכרים לתקופה מסוימת ובכך לפחות אנו מונעים הפסדים על תשלומי ארנונה ואו הוצאות נלוות אחרות.
לסיכום,
חשבתם שהשקעות נדל"ן פשוטות בהרבה מאלו בשוק ההון? הנה התברר לכם ששוק זה השתנה ואף הוא מורכב ומחייב תכנון וניהול מקצועי בכדי להצליח לגרוף בו רווחים נאים ובטוחים. בכדי לבנות תמהיל השקעות נדל"ן כדאי מאוד להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן שיעזור לכם להבין מי אתם ומה התמהיל שמגדיר אתכם בצורה הטובה ביותר. רוצים להתייעץ חינם עם יועץ השקעות נדל"ן? השאירו פרטים ונחזור אליכם:
