תמ"א 38: מה זה ואיך מניעים תהליך לאישור תמ"א 38?

תמ"א 38 משמעותה תכנית מתאר ארצית מספר 38 אשר מתייחס לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תכנית מתאר זו מאגדת אוסף של תקנות להתחדשות עירונית אשר מסייעים לטיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. החשש מפני רעידות אדמה אינו בגדר מנותק מהמציאות מאחר וידועים לנו מקרים רבים שבהם התרחשו רעידות אדמה הרסניות בשטחי מדינת ישראל. כאשר ידועות לנו רעידות אדמה משמעותיות שיתרחשו אחת לעשור לדוגמא רעידת אדמה בצפת בשנת 1837 ורעידת אדמה המשמעותית מאוד ב1927 אשר פגעה בעיקר בערים ירושלים, טבריה, יריחו ושכם. ניתן לראות שאחת למאה שנה לערך פוקדות את אזורנו רעידות אדמה הרסניות אשר גורמות לנזק רב לרכוש ונפש.

ממשלת ישראל הגדירה את הערכות לרעידות אדמה כעדיפות לאומית ונותנת תמריצים רבים לדיירי בניינים ויזמים שיבצעו חיזוקים למבנים אשר נבנו לפני שנת 1980 מאחר ומבנים שנבנו קודם לשנת 1975 לא בהכרח עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידת אדמה. ישראל השוכנת על בקע הסורי אפריקאי המחלקת בין יבשות אפריקה לאסיה פגיעה מאוד משחרור אנרגיות אשר גורמות לאותן רעידות אדמה ולכן מעדיפים בממשלה וברשויות המקומיות לעודד יזמים ולהקדים תרופה למכה שתבוא ללא התראה מוקדמת.

איך מקדמים תהליך תמ"א 38?

קבלת אישור הדיירים בבניין הנו צעד ראשון ופשוט מאוד להשגה. לעתים מדובר בצעד שיכול להבהיר לכם שהדבר פשוט לא יקרה. במקרים אחרים במיוחד בבניינים ישנים ומטים ליפול תהיה הסכמה מקיר לקיר לביצוע עבודות חיזוק תמ"א 38. במרבית המקרים יש רצון לפרויקט תמ"א 38 אך הדיירים רוצים תמורה לרעש ולעגמת הנפש שתיגרם להם במהלך העבודות. כך לדוגמא משכירי דירות יאלצו לוותר על השוכרים מאחר והדבר יכול להיחשב כהפרת חוזה שכירות או לחלופין לקבל דמי שכר דירה מופחתים לאורך התקופה.

מעבר לאישור העקרוני של השכנים יש בביצוע עבודות תמ"א 38 בבניינים שנבנו על קרקע פרטית כדי לפגוע בזכויותיהם של דיירי הבניין מאחר ולכל דירה רשומים חלקם בנכס המשותף ומרגע בנייתם של דירות נוספות חלקם של השכנים בקרקע יורד. אמנם ירידת ערך הזכויות בקרקע הנו רק על הנייר אך יתכנו לו משמעויות עתידיות במידה ויבוא יזם ויציע סכומי כסף על השטח כולו בחלוקה לפי בעלי זכויות. לכן, לפעמים בעקבות התייעצות עם אנשי מקצוע השכנים יעדיפו לחכות לפרויקט פינוי בינוי על פני נתינת אישורם לביצוע עבודות חיזוק תמ"א 38.

בדיקת זכאות לתמ"א 38 נעשית על בסיס מדד פשוט לכאורה ובעצם כל בניין שהיתר הבנייה הוצע לו לפני 1.1.1980 ואשר נבנה על פי תקן 413 הישראלי יהיה זכאי לביצוע עבודות תמ"א 38, ולמרות זאת גם מבנים נוספים שנבנו לאחר תאריך זה אך על בסיס תקן 413 יוכלו לפנות ולדרוש זכאות לתמ"א 38. על כללים אלו יש להוסיף שמדובר רק במבנים הגבוהים משתי קומות (מועדות למקרה של רעידת אדמה) ומאוישות רוב הזמן בין אם מדובר במבנה מגורים ובין לשימושים נוספים כדוגמת נדל"ן מניב.

*הזכאות כפופה לרשות המקומית, לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כך שבערים מסוימות קל מאוד לקבל אישור ובאחרות ישנם קשיים רבים.

בניינים שנבנו לאחר 1980 נכון להיום אינם זכאים לביצוע עבודות תמ"א 38 אך בשנת 2015 המועצה הארצית לתכנון ובנייה החלה לעבוד על תיקון מספר 4 לתמ"א 38 ובו מעודדים את שיפור אמצעי המיגון בבניינים שנבנו לאחר 1980 ולפני 1992 מאחר ובבניינים אלו אין חובת מרחב מוגן. מטרת תמ"א 38 להתגונן מפני סיכונים שישפיעו על חייהם של התושבים במדינת ישראל, בשנים האחרונות בהם סבבים של מבצעים ומלחמות עם שכננו הפלסטינים והלבנונים הופכים לתכופים הממשלה החליטה שיש לראות בעידוד הקמתם של שטחים מוגנים (ממד"ים) בכל דירה במדינת ישראל בעדיפות לאומית זהה לזאת מרעידות האדמה.

בדיקת התכנות כלכלית תשפיע באופן ישיר על המורכבות לביצוע עבודות תמ"א 38. מאחר ובתמ"א 38 הדיירים אינם משלמים על עבודות חיזוק המבנה ובעצם מגיעים עם דרישות ליזם. חשוב להוכיח התכנות כלכלית כדי שהיזם יבחן את הנושא בקפידה ויבקש לבצע את הפרויקט. ישנם עיריות שהופכות את התהליך לקל, פשוט ומהיר כך לדוגמא ניתן לבחון את העיר ראשון לציון אשר מעודדת חיזוק מבנים ויתרה מזאת הקימה את "החברה הכלכלית ראשון לציון" שכל מטרתה לבחון בדיוק את הנושא הזה, לקבל את האישורים מהדיירים, לקבל את האישורים מהרשות המקומית ולהגיש את הפרויקט עם תכנית כלכלית ברורה למכרז בה התמודדו היזמים השונים וכך כולם מרוויחים.

ערי הפריפריה הן הערים הפגיעות ביותר מאחר והבנייה בהם נעשתה לפי התקן הישן. ערי הפריפריה כדוגמת העיר טבריה הן אלו שסופגות את מרבית רעידות האדמה כך היה ברעידות האדמה במאות האחרונות וגאולוגים מתריעים על כך רבות. אך מאחר ובערים אלו הדיירים רוצים תמורה זהה לזו שבמרכז הארץ ומעוניינים בחדר ממ"ד, מעלית, מרפסת שמש ועוד. ביצוע הפרויקטים בערים אלו אינם משתלמים ליזמים ומשכך לא יוצאים לפועל כך שהמקומות בעלי הסיכון הגבוהה ביותר נמצאים הרחק מאחור. בשנת 2016 צפוי להיות שינוי במסגרת תיקון 4 לתמ"א 38 שיביא לידי כך שתהיה התכנות כלכלית גם בערי הפריפריה.

איתור יזם לביצוע עבודות החיזוק יכולה לעשות באמצעות מתווך שיכין עבורכם את התכנית הכלכלית, גוף השייך לרשות מקומית או בכוחות עצמכם. ישנם יזמים רבים אך לא כולם עשו פרויקט תמ"א 38 בעבר. דבר שיכול להטריד רבים מאחר ומדובר בבית היחיד של מרבית הדיירים, חשוב לאתר יזם יציב ובעל ניסיון בתחום עליו ניתן להסתמך שיעמוד בהבטחותיו ובלוח הזמנים ולא ינטוש אתכם באמצע כך שאתם תלויים עם מפגעים ובעגמת נפש. חשוב להבין שאמנם אתם מקבלים השבחה לנכס אך גם היזם מעוניין בפרויקט.

ביטוח עבודות הבנייה חייב להיות חלק ממסגרת ההסכם מאחר והיזם מבצע עבודות בנכס בבעלותכם. בתקופת עבודות הבנייה על היזם לשלם עבור ביטוח תמ"א 38 והדיירים מכוסים באמצעות ביטוח זה כך שיוכלו להיות רגועים ובטוחים שלא ינטשו באמצע עבודות על הנכסים.

תיקונים לתכנית תמ"א 38:

שנת 2007: תיקון 1, עודכנו פרשנויות לגבי התכנית המקורית והוגדר היחס בין תכניות תב"ע (תכנית בניין עיר) ובין תכניות תמ"א 38.
שנת 2010: תיקון 2, הורחבו זכויות הבנייה גם במסגרת פרויקטים לפינוי בינוי שמשמעותם הריסה ובנייה מחדש של הבניין עם תוספת זכויות.
שנת 2013: תיקון 3, סל הזכויות בתמ"א 38 הפך לכדאי בהרבה מאחר וכעת ניתן לבנות שניים וחצי נוספים במקום קומה אחת בתכנית המקורית.
שנת 2016: תיקון 4, נועד לעודד תמ"א 38 במבני ציבור ובערי הפריפריה על ידי זכויות נוספות וכן הרחבת הזכאות גם לבניינים שנבנו לפני 1992.