תמ"א 38 בניוד זכויות: מה זה תמ"א 38 בניוד זכויות בניה לנכס אחר?

בשנים האחרונות הכדאיות לקידום פרויקטים של תמ"א 38 עולה. כתוצאה מכך, יש שכונות בהם יש מספר גדול של בניינים שעוברים השבחה וחיזוק מפני רעידת אדמה. עם הזמן התברר לרשויות המקומיות שכחלק מפתרון בעיה אחת (חיזוק מבנים) יוצרים בעיה לא פחות חמורה. רוב הבניינים שדורשים חיזוק ממוקמים בשכונות וותיקות במרכזי הערים. מדובר בשכונות צפופות שלא תוכננו כהלכה ולכן נוצרות בעיות תשתית חמורות כדוגמת חוסר בחניה, צפיפות בגני הילדים ובתי הספר וכן הלאה.. בדיוק לשם כך הוועדות המקומיות הציגו תכניות לביצוע תמ"א 38 בניוד זכויות ועל כך במאמר זה.

תמ"א 38 בניוד זכויות

פרויקט תמ"א 38 בניוד זכויות דומה מאוד לפרויקט תמ"א 38 רגיל. כלומר, היזם חותם על הסכם מול הדיירים על חיזוק בניין המגורים והוספת מעלית, ממ"ד ואף מרפסות שמש ובתמורה מקבל זכויות בניה. רק שיש הבדל קטן, בפרויקטים של תמ"א 38 בניוד זכויות היזם מקבל את הזכויות הנוספות במיקום אחר!.

כך לדוגמה, יזם נדל"ן מחזיק בשטח ואו בפרויקט בניה חדש בשכונה חדשה ומתוכננת כהלכה. ביכולתו לבנות בדיוק כפי המותר בתב"ע או לחלופין, לחזק מבנה במסגרת תמ"א 38 בניוד זכויות ולקבל זכויות לתוספת בניה מעבר למותר וזאת מאחר והזכויות מועברות מהבניין שבו נעשו עבודות חיזוק לשביעות רצונם של התושבים.

• היזם מרוצה: היזם מקבלן זכויות בניה במיקום אטרקטיבי ומשתלם ביותר.
• הדיירים מרוצים: משביחים את נכסיהם מבלי להוציא כסף מהכיס.

מה זה תמ"א 38 בניוד זכויות בניה לנכס אחר?

כעת ננסה להסביר את הנושא בצורה עמוקה ובהירה יותר:

כיום כמעט ואין בניין בערי המרכז המבוקשות אשר לא נבחן לגביו היתכנות לביצוע תמ"א 38. מדובר בעסקה משתלמת מאוד ליזמים ולדיירים ולרשויות המקומיות יש אינטרס מובהק לקדם אישור תכניות אלו. הבעיה שיש הרבה מאוד בניינים אשר מסיבות אלו ואחרות לא מתאימות לביצוע תמ"א 38:

• שטח הבניין קטן מידי – קשה ליזם להרוויח מספיק על הפרויקט.
• בניינים עם גג רעפים – יש להעביר את הדיירים העליונים לדיור חלופי בתהליך.
• בניינים עם דירות גג – בעלי הדירות העליונות מחזיקים בזכויות על הגג המשותף.
• מוגבלות תכנונית – ישנם מגבלות תכנון ובניה שלא מאפשרות הוספת קומות.
• ועוד..

בנוסף לבעיות אלו, ככל שעוד ועוד בניינים עוברים תהליך של תמ"א 38 כך מרגישים ברשויות המקומיות את הלחץ על התשתיות המיושנות שלא תוכננו לשרת מספר כפול של תושבים. כך בתי הספר מלאים עד אפס מקום, קשה עד בלתי אפשרי לאתר חניה בלילות וכמובן שמרגישים את הצפיפות בפארקים וגני הילדים ולכן המציאו את הפתרון הגאוני של תמ"א 38 בניוד זכויות.

כאשר מתייחסים לפרויקטי תמ"א 38 בניוד זכויות יש לחלק את התחום ל-2:

1. שכונות בהם יש אך ורק תמ"א 38 בניוד זכויות!
2. שכונות בהם יש גם תמ"א 38 וגם תמ"א 38 בניוד זכויות.

ברשויות מסוימות מאפשרים ליזם שבונה פרויקט חדש לחזק בניין ישן ולדרוש את זכויותיו באופן יחסי במיקום אחר. לעומת זאת, ישנם רשויות אשר קבעו שיש שכונות בהם סף התשתית אינה מאפשרת עוד פרויקטים של תמ"א 38 ולכן כל פרויקט מכאן והלאה יעשה אך ורק במסגרת תמ"א 38 בניוד זכויות.

לדוגמה: בעיר ראשון לציון. בשכונות הבאות כלל הפרויקטים יהיו בניוד זכויות:

• שכונת רמז בראשון לציון.
• שכונת אברמוביץ בראשון לציון.
• שכונת כצנלסון בראשון לציון.

שכונות אלו צפופות וותיקות במיוחד והעמסה נוספת על התשתיות תגרום לעגמת נפש לתושבים. שכונות אלו צפויות להיות מחוזרות על ידי יזמי בניה שמתכננים פרויקטים במערב העיר ראשון לציון מאחר וערך הדירות במזרח העיר נמוך בהשוואה למערב העיר והמשמעות היא שהיזם מרוויח הרבה יותר כסף לעומת פרויקט תמ"א 38 רגיל. יתרה מזאת, מאחר והיזם אינו מחויב להוסיף חניה (אין דיירים נוספים) הרי שנחסכים לו עלויות משמעותיות בהתקנת חניות חשמליות ופתרונות יצירתיים אחרים להיצע חניות לדיירים החדשים.

איך מתאפשר תמ"א 38 בניוד זכויות?

תמ"א 38 עבר גלגולים שונים ובכל פעם נוספו לו ייעודים והגדרות אשר מרחיבות את החוק לטובת היזמים והדיירים. בתיקון השלישי לתמ"א 38 (סעיף 20א) ניתן לוועדה המקומית לתכנון ובניה הזכות לאפשר חיזוק מבנה וניוד זכויות הבניה למגרש ריק אחר (לקראת בניה) באותה הרשות המקומית. כלומר, חיזוק מבנה יביא ליזם דירות אפשרות לקבל זכויות במקום אחר אבל באותה העיר* בו נעשו העבודות בפועל.

בפועל, יזמה זו אשר מציעה ניוד זכויות בתמ"א 38 מתאימה רק ליזמים בעלי כיסים עמוקים ויכולת מימון כפולה:

1. בשלב ראשון – החזקת מגרש ריק לבניה בעיר*.
2. בשלב שני – חיזוק והשבחה של מבנה קיים.
3. בשלב שלישי – העברת הזכויות למגרש החדש.

יזמים קטנים אשר מתמחים בפרויקטים של תמ"א 38 לא יוכלו לעמוד בעלויות הכרוכות בדבר ובעצם רק יזמים גדולים כדוגמת גינדי, דונה, שיכון ובינוי, אפריקה ישראל לצד יזמים המגובים בקרנות השקעה בתמ"א 38 שיוכלו לקדם תהליכים אלו. מצד שני, חברות יזמיות גדולות לא יתחילו שום פרויקט בניה קודם לקבל מלוא הזכויות ותוספות הזכויות על המגרש שבידיהם ולכן הן בהחלט צפויות להיכנס לעומק העניינים ולהבטיח השקעה בחיזוק שכונות וותיקות וצפופות.

איך מחשבים את הזכויות בפרויקטים של תמ"א 38 בניוד זכויות?

יש מורכבות מסוימת בהמרה של זכויות במיקום א' לזכויות במיקום ב'. כלומר, במידה ויזם חיזק בניין ישן אך קטן במרכז העיר, האם יזכה לקבל תוספת אחוזי בניה מותרים על מלוא המגרש הרחב שבידיו? כמובן שהתשובה על שאלה זו מורכבת ותשתנה מעיר לעיר ומפרויקט לפרויקט ותשובה על כך ניתן יהיה לקבל על פי הפרמטרים הבאים:

• ערך ההשקעה בבניין המחוזק – גובה תשומות הבניה לחיזוק הבניין הישן.
• ערך התמורה בבניין המחוזק – שווי הזכויות בניה שהיה צריך לקבל בבניין הישן.
• הערכת שמאי להמרת הנתונים – הגשת הערכת שמאי לזכויות הללו בפרויקט החדש.

יש מידה מסוימת של חוסר וודאות לגבי אישור מלוא הזכויות המגיעות ליזם. אך, לוועדות המקומיות אשר קיבלו סמכויות בחוק התכנון והבניה יש את מלוא הרצון לקדם ולהבטיח ליזמים תמורה הולמת להשקעתם ולמימון הרב שעליהם להשקיע טרם קבלת תמורה כלשהי. לכן, יש להניח שהיזם בעל יכולת להידבר עם הרשות המקומית בכדי לקבל את מלוא הגיבוי וההבטחות לגבי הכדאיות שבמהלכים מסוג זה.

איך מקדמים תמ"א 38 בניוד זכויות?

במידה ואתם מתגוררים בדירה בבעלות בבניין אשר נבנה לפני שנת 1981 (לפי תו תקן בניה ישן) הרי שהבניין שלכם זכאי לעבור תמ"א 38. במידה והבניין שלכם במרכז העיר או בשכונה צפופה במיוחד ויש הסכמה של 2/3  מהדיירים למהלך, הרי שסביר להניח שיש אפשרות לקדם גם תמ"א 38 בניוד זכויות כבר כעת או ממש בעתיד הקרוב.

ביכולתכם לגשת לקידום פרויקט תמ"א 38 בניוד זכויות באופנים הבאים:

• פניה ישירה ליזמים – טלפון, דוא"ל או פגישה עם יזמי בניה המחזיקים במגרשים בעיר*.
• פניה בעזרת חברות תמ"א 38 – פניה ותכנון הפרויקט בעזרת חברת תיווך יזמית בתחום.

כדי שתצליחו להניע את התהליך, יהיה עליכם לברר מי הם היזמים הגדולים שפועלים בעיר מגוריכם ולנסות לשכנע אותם בכך שמדובר ביזמה משתלמת עבורם. לעתים קרובות הם ישלחו איש מקצוע מטעמם לבחינת הכדאיות בעסקה ויגיעו למסקנה בכוחות עצמם. לפעמים אין מנוס מעירוב חברה יזמית מתווכת שתבחן את הפרויקט ותכין דוח 0 שמצביע על היתכנות כלכלית ראויה להשקעה בפרויקט ומשכך מגוון חברות יבקשו להתקדם לעסקה עמכם.

*תמ"א 38 תיקון 4: יכלול ניוד זכויות בין רשויות מקומיות (ערי פריפריה למרכז, בין ערים במרכז ועוד..)

רוצים לקדם תמ"א 38 בניוד זכויות בבניין שלכם? השאירו פרטים: