תמ"א 38 אולי המושג הכי מדובר בשנים האחרונות בבועת הנדל"ן של ישראל. זה בטח כבר קרה לשכנים שלכם, לקרובים ממרכז הארץ או אפילו אולי אצלכם כבר נחתו יזמי תמ"א 38 בסלון הבית.
3 השלבים העיקריים והחולשות בפרויקט תמ"א 38
בואו ננסה לפרק את התהליך הזה ל-3 נקודות עיקריות שחייבות לעניין אותנו לפני שבכלל מתחילים לדבר על הנעת תהליך בבניין שלנו או מי משל קרובינו.
אגב, ראשית, חשוב להדגיש כי תמ"א 38 הינה תכנית מדינית ל"חיזוק מבנים". אם תרצו לקרוא עליו בהרחבה, על ההגדרה שלו ומהיכן הרעיון נולד, תוכלו להרחיב יותר בכתבה: תמ"א 38: מה זה?
אנחנו כאן הפעם כדי לדבר על הצדדים הפחות נעימים של הפרויקט. אך עם זאת חשוב להדגיש כי מדובר על מיזם מבורך ובמדינת ישראל 2022 אנחנו כבר אחרי אלפי פרויקטים של חיזוק מבנים תמ"א 38 בכל רחבי הארץ.
השלב הראשון – לגור באתר בנייה
בטח כבר יצא לכם לשמוע על המושג הזה. לגור בבניין שבו מתבצע תמ"א 38, זה לגור באתר בנייה של ממש. לקום כל בוקר עם הפועלים, לנווט את דרכך לפעמים בין הפיגומים. לפתוח את החלון ולגלות דחפור ענק שאומר לך בוקר טוב. ובמקרים פחות נעימים לגלות מפתח הסלון חורים לחדר המדרגות כי בדיוק צריכים לחצוב את המקום למעלית החדשה. כל אלו הם רק כמה מקרים מתוך פרויקט שאנו מכירים די מקרוב בעיר בת ים.
החלק הראשון כולל בתוכו הרבה אבק ובוץ, טרקטורים שנכנסים ויוצאים עם ערימות של חול. משאיות ומכולות שלא נגמרות, וכמובן חשוב להבין שהרבה פעמים כל זה קורה ברחוב חד סטרי, מה שמקשה לעיתים על התנועתיות ברחוב ואף לעיתים על חסימת הציר למשך דקות ארוכות ולפעמים גם הרבה יותר מכך.
אז אחרי שעיכלנו את המחשבה שאנו גרים באתר בנייה, הגיע הזמן לפתוח את דלת הבית שלנו לפועלי הבניין אשר זקוקים לגישה ישירה למרפסת הדירה כדי להתחיל ולעבוד על הגישות לחדרי הממ"ד החדשים שלנו. אגב, השלב הזה למעשה חורץ את גורלה של ויטרינת הסלון היקרה והאהובה שלנו למשך החודשים הבאים אבל היי, בסוף הויטרינה תשודרג למרפסת שמש חביבה שאם התמזל מזלכם, תוכלו גם לצפות ממנה אל הים התיכון.
השלב השני – נכנסים לשגרת תמ"א 38
בשלב הזה כבר הבנו את התהליך ואנחנו מייחלים למינימום נזקים במינימום זמן. ובעיקר מאחלים שיהיו לנו מים חמים להתרחץ בערב אחרי העבודה. מדוד השמש נאלץ כנראה להיפרד בקרוב כי הנה הקבלנים כבר טיפסו מעלה מעלה לקומה האחרונה של הבניין והגיע הזמן להתחיל לבנות את הדירות החדשות מעל הבניין הותיק שלנו. לחושך שיש בדירה רוב הזמן כבר התרגלנו כי זה הרבה יותר עדיף על כמות האבק הבלתי נתפסת שמצטברת במהלך תמ"א 38.
עוד עובדה שחייבים לדעת: לעיתים יהיו ניתוקים מסוימים ואי אפשרות של מעבר בחדר המדרגות.
למשל, יהיו ימים בהם הבניין ינותק ממים/חשמל למשך כמה שעות. יהיו גם ימים בעיקר כשיתעסקו עם החלק הפנימי של הבניין בהם לא יתאפשר מעבר של כניסה ויציאה מהבניין. כמובן שעל הכל הקבלן חייב להודיע מראש לדיירים וזה חלק מהחוזה שנעשה בתחילת הדרך, אבל חשוב להיחשף לעובדה הזו ולדעת לתכנן טוב יותר את השהות שלנו בדירה במשך ימי השיפוצים המתמשכים.
כל זאת לא קורה סתם כמובן. במהלך תמ"א 38 על הקבלן לבצע עבודה מחדש של החלק הפנימי של הבניין. הווי אומר: לובי חדש, חדר מדרגות חדש, פיר מעלית שנוצר כמעט מאפס ולעיתים גם מחסנים ותכנון מחדש של הלובי לטובת החניות שמעולם לא היו. כל הגורמים הללו משפיעים מאוד על העבודה הפנימית במהלך תמ"א 38 ולמעשה הופכים את כל הפרויקט הזה להרבה יותר מורכב ומאתגר, הן עבור הקבלן והן עבור הדיירים הגרים בבניין.
השלב השלישי – שלב הגמר
כאן אנחנו חייבים לדבר על משהו חשוב, וזאת מכיוון שלרוב תהליכים שנתקעים, יכולים להיעצר דווקא בשלב הזה. רבות דובר כבר בכתבות שבוצעו ע"י חברות החדשות המובילות, על פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ שנתקעו באמצע התהליך. דמיינו לעצמכם אתר בנייה שנמצא באמצע עבודה, עם פיגומים, פתחים, נזילות ועוד – עומד על שלו ולא זז. לפעמים למשך ימים, חודשים ובמקרים חריגים אף לשנה ויותר מכך. חשוב להדגיש כי מדובר על מקרים חריגים, ועל פי רוב העניינים אכן מסתיימים במסגרת הזמנים ואולי עם חריגות של כמה חודשים מהדד-ליין. אך הפרויקטים מסתיימים, וזה מה שהכי חשוב כיום לבעלי דירות המתגוררים בבניינים שנמצאים בתהליך חיזוק מבנים תמ"א 38.
אך כל המטרה שלנו כאן היא להציג בפניכם את הצדדים הפחות נעימים, לא חלילה להבהיל אתכם מלהניע תהליך כזה כי הוא אכן מבורך בהרבה מהמקרים. במיוחד במקרים של מבנים מסוכנים.
הרבה דובר לאחרונה, אחרי קריסת הבניין בחולון, על נושא המבנים המסוכנים. הרבה מדברים על רעידות אדמה, ומבנים שלא עומדים בתקנים כבר מזמן. על הנושא הזה ועיקרו תוכלו להרחיב במאמר הבא: מבנה מסוכן: כל הדברים שכדאי לדעת על מבנה מסוכן.
אז מה עושים? אנחנו רוצים לחדש את הבניין אבל כן להימנע מאי נעימויות ותקלות…
דרושה המון סבלנות לתהליך כזה, ואחרי שחלילה "הצלחנו" לייאש אתכם, תנו לנו לשמח אתכם בעובדה שבסופו של התהליך, הערך של הדירה שלכם יעלה משמעותית. ומה שנקרא "הזורעים בדמעה ברינה יקצורו"… כי בסופו של היום, אתם אכן תהנו מדירה משודרגת.
יש לכך מגוון יתרונות, החל ממרפסת השמש שתשדרג את חווית ארוחת הערב שלכם. את חווית האירוח כשתעשו על האש עם חברים ומשפחה קרובים. ועד לעובדה שלא תצטרכו יותר לסחוב קניות כבדות עד לקומה ה-3. אגב, הפיצוי שלכם על הקומה הגבוהה שעד לא מזמן היה חסרון בולט. הפך להיות יתרון בהתחשב בעובדה שהבריזה שלכם לדירה תהיה הרבה יותר נעימה. הנוף יהיה יותר פתוח וגם תוכלו ליהנות מהקפה שלכם הרבה יותר במרפסת השמש החדשה שלכם.
כמו כן גם לחניה יש יתרון רב. אם עד היום חיפשתם מקום לינה לרכבכם במשך דקות ארוכות, ברחוב העמוס. מעתה והלאה תוכלו לחנות בלב שקט בחניה הפרטית שקיבלתם לטאבו! גם זה יתרון מאוד משמעותי בישראל 2022.
פרויקט תמ"א 38 הוא מורכב, לעיתים מתיש. אך האור בקצה המנהרה בסוף מגיע. והנה כמה טיפים כדי להמתיק מעליכם את "גזרות התמ"א" עד כמה שניתן, ולהצליח לשלב אורח חיים תקין עם לו"ז בריא ועם זאת להגיע לבניין מחודש במינימום מפגעים ותקלות.
ארגז הכלים אשר יקל עליכם משמעותית את פרויקט תמ"א 38 המתבצע בבניינכם:
היו בקשר עם הקבלן המבצע: תמיד טוב לשאול ולדעת על לוח הזמנים השבועי כבר בתחילת השבוע, כדי לדעת ולתכנן את הלו"ז העמוס עם הילדים, האורחים וכמובן הקניות המרוכזות של השבוע.
נסו למצוא הסדר חניה בקרבת הנכס: זה יכול להיות מול שכן טוב שאתם מכירים שיש לו את האופציה להשכיר לכם חנייה למשך תקופת הפרויקט. דיירים מבוגרים שגרים קרוב ואינם זקוקים לחנייה ואפשר לדבר איתם על השכרה לתקופה הזו ועוד הסדרים שניתן למצוא עם קצת חשיבה יצירתית, וגם לא מעט מזל אם אתם גרים במרכז.במהלך תקופת תמ"א 38 עניין החניה הופך להרבה יותר מאתגר במיוחד אם מדובר על בניין שעד לפני רגע איכלס כ-20 רכבים כל לילה. עכשיו, אלו צריכים למצוא מקום אחר ברחוב העמוס.
נסו לרכז את הקנייה השבועית שלכם: התחשבו בעובדה שהעלאת השקיות הכבדות לקומה ה-3 היא עוד יותר מאתגרת כעת, מדובר על מעבר צר בחדר המדרגות שלעיתים אף כולל ברזלים חשופים ומדרגות לא הכי ברורות שיכולות להיות קצת מסוכנות אם לא מחשבים טוב את המסלול.
דאגו שחלונות הבית ישארו סגורים: במהלך החפירות בשלב הראשון עלולים להימצא מזיקים שונים שיוצאים מתחת לאדמה. כמות האבק הולכת להיות מסיבית, וכמובן רעש בלתי פוסק בשעות מסוימות של היום, השתדלו להימנע מכל זה ולסגור היטב את החלונות. 2-3 מאווררים איכותיים יוכלו לעשות עבורנו את העבודה ולהחליף את האוורור הטבעי. כמו כן, בשעות הלילה המצב הרבה יותר נעים ויהיה אפשר לפתוח את הבית לאוורור נחמד עד שעות הבוקר.
התחשבו בשעות הכביסה והבישולים: אם כבר אימצתם את הטיפ הראשון. אתם לגמרי תוכלו לדעת מתי בדיוק מתבצעים הקידוחים הכבדים, היציקות ועוד גורמים משפיעים. כל אלו מעמיסים על החשמל וגורמים בין היתר לניתוקים שעלולים להגיע באופן תדיר. לכן, כדאי לחשב את הלו"ז של הכביסות והבישולים הכבדים, במידה ויש כאלה. בקיצור, להימנע מתקלות לא נעימות.
כל העצות הללו יעזרו לכם לעבור יותר בשלום את התמ"א המאתגרת, ואנו בהחלט מקווים בשבילכם שזה הולך להתבצע על הצד הטוב ביותר. עם קבלנים שידעו להביא אתכם ליעדכם בלי תקלות מיותרות במהלך פרויקט תמ"א 38.
אם אתם עדיין בשלב המקדים של תמ"א 38 – הקפידו לבדוק את הדברים הבאים
- היזם האחראי על התמ"א: בדקו עבודות קודמות שלו שנעשו. האם מדובר על קבלן אמין? האם רמת הגימור שלו ראויה להערכה? דברו עם דיירים השוכנים בבניינים בהם הוא ביצע פרויקטים. זה יעזור לכם להבין את רמת הביצוע ואת אורח החיים שהם חוו בבניין כאשר התהליך התבצע בביתם שלהם.
- דברו עם מחלקת ההנדסה בעירייה: שתפו אותם בחששות שלכם במידה ויש. נסו לקבל מהם מידע מועיל שיעזור לכם ולשכניכם להתארגן לקראת התמ"א על הצד הטוב ביותר. אנחנו מדברים איתכם על המון מידע שנגיש ופתוח לציבור ועל עיריות אשר רוצות להקל על התושבים שלהם – תנסו ותיווכחו לדעת שיש עם מי לדבר. והמידע הזה יכול לשפר לכם פלאים את התהליך!
- ארגנו נציגים מטעם ועד הבניין: מנו נציגים ראשיים מטעם ועד הבניין שלכם, אלו שיהיו בקשר שוטף מול הקבלנים וישלחו לכם עדכונים שוטפים בקבוצת הווטסאפ שתפתחו במיוחד עבור הפרויקט. ברגע שהקבלן מבין שיש מולו ועד חזק. הוא יודע שאין מקום לטעויות ולהקל ראש. הוא יקח אתכם ברצינות וישקיע את מירב מאמציו. כל זאת כדי שכל הדברים יצאו לפועל, על הצד הטוב ביותר, וללא תקלות.
- בדקו אופציה לייצוג עו"ד מומחה בהתחדשות עירונית במידת בצורך: אם חלילה נקלעתם למצב שבו אתם מרגישים לא בטוחים שהמהלך בדרך להתבצע על הצד הטוב ביותר. מרגישים שמשהו הולך לא כשורה? זכותכם כבעלי הדירות בבניין שבו הולך להתבצע תמ"א 38 לפנות למשרד עו"ד מתמחה בתחום. ולשכור את שירותם בעבור ייצוג אל מול היזם והקבלנים. זה מקרה שיותר נפוץ בפרויקטים של פינוי-בינוי. אך לעיתים גם במקרים של תמ"א 38 חיזוק מבנים.
אם אתם חושבים שהבניין שלכם ראוי לעבור תמ"א 38 חיזוק מבנים או אפילו פינוי-בינוי ועומד בתקנים, אנו מזמינים אתכם ליצור קשר ולקבל סיוע בנושא לטובת זירוז הליכים בנושא פינוי בינוי. לקבלת ייעוץ ראשוני וללא התחייבות מלאו את הטופס:
