תכנית מתאר ארצית 38: האם משתלם לקדם תמ"א 38 בערי המרכז?

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (מכונה גם תמ"א 38) מקבלת דחיפה חזקה בשנים האחרונות עם ההתייקרות המתמשכת של מחירי הדירות דבר שהופך את כדאיות היציאה לפרויקטים מסוגים אלו לגדולה אף יותר. ולמרות זאת, תהליך חיזוק מבנה בו מתגוררים דיירים מחייב את היזם להכניס את היד לכיס ולהוציא כסף רב על תכניות, אישורים, ועוד שלל הוצאות במקומם של הדיירים וזאת עוד לפני שביכולתו לחזות את הצלחת הפרויקט ופעמים רבות התהליך נתקע באמצע אף לשנים ארוכות.

פרויקטים של תמ"א 38 מחייבים מקצועיות אחרת מזו של בניית בניין דירות חדש. למרות שכלל חברות הבנייה בישראל יכולות להשתתף בפרויקטים אלו רק מעטות ממש מתמקצעות בכך ומחזיקות בבעלי הכישורים המתאימים כדי לקדם תהליך כה מורכב בהצלחה. במקרים מסוימים אף נגרם נזק לדיירי הבניין במידה והם בחרו בקבלן שאינו בקיא בעולם התמ"א ולא חישב עלויות כשורה. כדי להימנע מכך הכנו מדריך מקיף על תכנית מתאר ארצית 38 על כל המשתמע מכך:

תכנית מתאר ארצית 38

תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) מאפשרת לבעלי דירות להתאגד יחד ולהתקשר עם קבלן כדי לחזק את הבניין נגד רעידות אדמה ולשפר את נראות הבניין. תמ"א 38 שייכת למה שמכונה "שיפור פני העיר" בה יש לעירייה או לרשות המקומית אינטרס מובהק לשפר את הנראות של המרחב הציבורי. במסגרת תמ"א 38 הדיירים אינם נדרשים להוציא כסף אלא רק לאשר לקבלן זכויות לבנייתן של קומות נוספות בבניין כאשר בתמורה הם מקבלים מעלית, מרפסת שמש ולעתים גם חדר ממ"ד נוסף על הכל. התמורה לדיירים תיקבע לרוב לפי ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט כך שככל שמדובר בשטח גדול יותר ובמיקום מרכזי יותר כך ניתן לבקש יותר ולקבל יותר מהיזם המבצע.

למרות שיש אינטרס לכל הצדדים לאפשר לתכנית מתאר ארצית 38 לקבל עדיפות ולהתקדם מהר לא בכל הערים הדבר כה פשוט אם כי בשנה החולפת (2015) יש שינוי מגמה וראשי עיר רבים החלו לתת דחיפה לתכניות אלו שעושות טוב לעיר ומזרזים את מתן האישורים כאשר ניתן. אז עכשיו שיש התקדמות משמעותית בנושא ויש אפשרות לנוע קדימה בואו נסתכל על תהליך בחירת יזם או קבלן מתאים עבורכם:

1. החתמת 80% מהשכנים בבניין כדי  לוודא שאכן מומלץ להתחיל בתמ"א 38.
2. מחליטים על נציגות מקובלת על הדיירים שרק הם רשאים להתנהל מול היזם.
3. בוחנים האם יש אפשרות לפינוי בינוי על פני תמ"א 38 במידה ואפשרי.
4. איתור אנשי מקצוע שאמונים מטעם השכנים בבניין לוודא את קידומו של תמ"א 38.
   • מתווך תמ"א 38
   • אנשים שיודעים לזרז אישורים בבניין העירייה.
   • החברה הכלכלית של העיר (במידה ויש..)
   • עורך דין לליווי הפרויקט.
   • שמאי מקרקעין להערכת ערך הנכסים.
   • מפקח בנייה מטעם הדיירים במשך העבודות.
     • *במקרים רבים היזם הוא זה שמשלם על אנשי מקצוע אלו למרות שחובתם היא לדיירים.
5. איתור חברה "בפועל" לא חברה יזמית שמאתרת לאחר מכן את הקבלן. (אלא אם כן רוצים שקט נפשי…)
6. נהלו משא ומתן על שכירות חלופית, מקסימום רווח לדיירים, ועוד מיני פיצויים והטבות לכל דייר.
   • דרישות מקובלות:
     • מעלית שמגיעה לכל הקומות.
     • חדר נוסף – לרוב חדר ממ"ד.
     • מרפסות שמש בחזית הבניין.
     • חניות במידה ואין בבניין.
7. חתימה מול עורכי הדין של הצדדים על התקדמות והשגת האישורים הרצויים להתחלת עבודה.
8. הוצאות של "היום שאחרי".

נסביר כל שלב בצורה מסודרת:

1. החתמת השכנים כדי לקבל אור ירוק לתמ"א 38

החוק מחייב אישור של מרבית השכנים בבניין (80%) כדי לקדם פרויקט שמשפיע על כלל השכנים. פעמים רבות בוחרים דיירי הבניין מראש במתווך תמ"א 38 או שמתווך כזה מגיע אליהם, על פניו נראה הדבר כפשוט אך בסופו של תהליך יהיה על השכנים בבניין לשלם באמצעות היזם שיצטרך לחתוך בהשקעה בפרויקט ולהציע פחות לדיירים ולכן עדיף לעבוד מסודר וללא מתווך בשלב ראשון.

דיירים סרבנים: פעמים רבות שיש דייר או כמה דיירים שמסרבים להתחדשות עירונית ולתמ"א 38 וסיבותיהם עימם. במידה ואין די חתימות לא ניתן לקבל את אישור הרשות המקומית להתקדמות בתכניות ומסיבה זו אין אפשרות להוציא היתר בנייה ולהתקדם. לרוב הדיירים הסרבנים הם שכנים מבוגרים יותר שחוששים מתהליך כה מורכב וכדי למנוע את קיומם של דיירים סרבנים יש לעבוד בצורה מסודרת ולפעול בתום לב:

• על המארגן להיות שקופים וישרים עם השכנים כך לדוגמה ניתן לבצע הצבעות בעד ונגד בשקיפות כך שיהיה ברור שכולם משתתפים בתהליך.
• על המארגן לדאוג לחלוקה שיווניות ככל האפשר בהטבות שמקבלים השכנים. לעתים שכנים מסוימים לא מקבלים הטבות בגלל אילוצי שטח ותכנון (פיצוי כספי אפשרי)
• על המארגן לדרוש את התכניות העתידיות עוד קודם להחלטת השכנים וכך לנסוב בשכנים תחושת ביטחון שהם יודעים מה הם מקבלים.

2. החלטה על נציגות הבניין מול היזם תמ"א 38

האופן שבו אתם מתקשרים עם היזם יכול להשפיע על מהות העסקה כולה. כאשר אתם מחפשים חברה רצינית שתלך עמכם כברת דרך בלי בעיות כך גם החברה היזמית מעוניינת בדיירים רציניים שלא יערימו עליהם קשיים. במידה ויש נציגות נוחה מצד דיירי הבניין הסבירות לאישור הפרויקט עולה וזאת מאחר והצדדים מרגישים שניתן יהיה להתקדם הלאה מבלי שיהיו בעיות. כאשר יש נציגות טובה היא תמלא את מקומה כמתווכת בין היזם והדיירים בבניין כך ששני הצדדים מרגישים שמקשיבים להם ושיש מענה לבעיותיהם.

כאשר בוחרים בנציגות לבניין כדאי לבחור באדם שמתגורר בדירה (לא רק משקיע בדירה..) כזה שנמצא שם וסובל את הרעש והבלגן יחד עם כולם כך שהשכנים מבינים שהסבל שהם חווים גם הנציגות מבינה ומעבירה הלאה ליזם. רק כאשר הנציגות פועלת כשורה פרויקטים של תמ"א 38 מסתיימות בהצלחה כי אחרת שכנים רבים מערימים קשיים והקבלן אינו יודע למי עונים על שאלות ועם מי מדברים כאשר עליו לנתק את המים או כל שינוי אחר במהלך היום.

3. בוחנים האם יש היתכנות לפינוי בינוי (תמ"א 38/2)

כאשר מדובר בבניין דירות ישן ונמוך שמשתרע על פני חלקת קרקע גדולה ורחבת ידיים קרוב לוודאי שניתן לקדם גם תהליך של פינוי בינוי שהרבה יותר כדאי מתמ"א 38 שאמנם מעלה את ערך הדירות באחוזים ניכרים אך אינו כולל דירה חדשה ומרווחת בפרויקט חדש לגמרי. בנייה של בניין חדש מאפשרת לדיירים לקבל דירה בפרויקט שמתוכנן עם פחות אילוצים וכמובן עם תו תקן חדש לבנייה, כזה שמגן עליהם בצורה טובה יותר למשך שנים רבות.

ההבדלים המשמעותיים בין תמ"א 38 ופינוי בינוי:

סוג	תמ"א 38	פינוי בינוי
סוג הבניין:	אותו הבניין – מחוזק ומחודש	בניין חדש לגמרי
מגורים לדיירים:	לרוב לא נדרשים לעזוב את הדירה	עוברים למגורים חלופיים
נוחות מגורים לאחר מכן:	ייתכנו יציאה לא נוחה לחדר חדש	מתוכנן היטב ונוח למגורים
צנרת ותשתיות:	נשארים עם צנרת ותשתיות ישנות	התשתיות והצנרת חדשים לגמרי
שיפוץ בנכס:	ניתן לשלב שיפוץ בפנים הדירה	הדירה חדשה ולא נדרש שיפוץ
עליית ערך הדירה:	עד 35% עליית ערך דירה	לעתים אף 100% עליית ערך דירה

4. איתור אנשי מקצוע לליווי הפרויקט

פרויקט בנייה מכל סוג שהוא מחייב ליווי של אנשי מקצוע. בתכנית מתאר ארצית 38 הנושא מורכב עוד יותר מאחר ומדובר בבניין קיים בו מתגוררים אנשים, אנשי מקצוע צריכים לדאוג לזכויות המתגוררים בבניין והם מתחלקים לשני קטגוריות עיקריות:

1. כאשר הדיירים משלמים על אנשי המקצוע.
2. כאשר הקבלן / יזם משלם על שירותי אנשי המקצוע.

כאשר הדיירים משלמים על אנשי המקצוע הרי שברור שהם מייצגים את הדיירים אך הם משלמים על כך כסף וכל הרעיון של תמ"א שהוא חינמי לדיירים. אך מצד שני כאשר הקבלן או היזם משלם על שירותיהם של אנשי המקצוע כפי שהוסכם עמכם במהלך המשא ומתן הרי שיש ניגוד עניינים מסוים מאחר ואנשי המקצוע מקבלים את שכרם מהקבלן אך צריכים להגן על הדיירים.

ישנם מקרים בהם הקבלן מאפשר לדיירים לבחור את אנשי המקצוע שנראים להם כאשר הכסף עובר מהקבלן באמצעות תיווך או ללא התקשרות ישירה כך שנשמרים לדיירים כל זכויותיכם.

רשימת אנשי מקצוע עימם נהוג לעבוד במסגרת תמ"א 38:

1. עורך דין למקרקעין.
2. שמאי מקרקעין.
3. אדריכל או מעצב פנים.
4. מפקח בנייה.

עורך דין למקרקעין

כידוע, לא נהוג לסמוך על טוב לבם של היזמים ולכן רצוי לשכור עורך דין מטעם דיירי הבניין שיעבור ויאכוף את ההסכמות. עורך דין זה חייב להיות בקיא במקרקעין ובתמ"א 38 בפרט. בין אם פניתם בכוחות עצמכם קודם לתחילת איתור היזם ובין אם מדובר בעורך דין שאותר לאחריו היזם יידרש לשלם (כל עוד מדובר בשכר סביר) אך במקרים בהם הרווחיות קטנה מאוד עבור היזם ייתכן מאוד שהוא יתעקש לא לשלם על אנשי המקצוע. הסכום שנדרשים לשלם לעו"ד יכול להגיע לכדי 7,000-10,000 לכל דירה בבניין ומדובר בסכום כסף לא קטן ולכן יש לבחון את הדברים מראש.

שמאי מקרקעין

זוהי עלות שנופלת לרוב על כתפי הדיירים שבוחנים האם כדאי לצאת לדרך עם תמ"א 38 או שמה הרווחיות קטנה מידי. כאשר יש ליווי של שמאי מקרקעין שיודע את עבודתו ומתמחה בתמ"א הרי שניתן להגיע לשלב משא ומתן מוכנים יותר ולדרוש את המקסימום האפשרי מתוך ידיעה ברורה של כדאיות העסקה עם היזם. מאחר והדיירים הם אלו שמשלמים לשמאי מקרקעין יחדיו סכום של 15,000-25,000 ש"ח לבחינה של הכדאיות והפקת דו"ח מסודר. כך שבפועל כל דייר משלם סכום של אלפי שקלים בודדים הרי שהם זכאים לשירות ישיר ואמין מבלי שיהיה ניגוד עניינים עם היזם.

כאשר מגיעים עם דו"ח שמאי שנקרא "דו"ח אפס" ניתן להתמקח בצורה מסודרת יותר עם היזם ולקבל יותר, לרוב הדיירים מתקמצנים על הוצאה זו ומחליטים להסתמך על דו"ח שמפיק השמאי של החברה היזמית אך מסיבה זו לא נהנים מהמידע החשוב שהיה יכול לסדר אותם היטב. בכל מקרה מומלץ להיעזר בשמאי מוסמך וזאת מאחר והשמאי יכול למנוע עצירה פתאומית של המיזם המשותף ולמנוע עגמת נפש רבה.

אדריכל / מעצב פנים

כאשר הבניין כולו עובר שיפוץ יסודי, מרעיש ומלוכלך זה ההזדמנות הטובה ביותר לעיצוב פנים לדירה או לכל שיפוץ אחר שתכננתם זמן רב, כאשר שכנים רבים מתאגדים יחד לביצוע שיפוצים בתוך ביתם ניתן להוזיל את העלויות משמעותית. פעמים רבות השכנים משתמשים בשירותיו של האדריכל תמ"א 38 גם לביתם ובמחיר זול יותר אם כי זה פחות מומלץ. פעמים רבות כתוצאה מתוספת חדר או מרפסת כדאי לעצב כבר את כל הדירה בצורה שונה מזו הקיימת ובמקרים אלו השימוש במעצב פנים או באדריכל כמעט בלתי נמנע.

שימוש באדריכל של השכנים בבניין עוד קודם לסגירת עסקה עם היזם תאפשר לשכנים לדרוש תוספת תשתיות כצנרת או נקודות חשמל ולקבלם ולכן פעמים רבות מומלץ להגיע מוכנים מראש למשא ומתן עם היזם יחד עם תכנית אדריכלית מבוקשת לשינויים בדירות. ולמרות זאת יהיה השפעה רק לסביבה החיצונית ולשטחים הציבוריים כאשר מעצבי פנים לדירה עצמה יכולים לבקש שינויים שאינם קשורים כלל לעבודות התמ"א. במידה ובכל זאת משתמשים באדריכל מעצב פנים לדירה כדאי לקחת אדריכל חיצוני ולא זה של הבניין כדי שהחלטותיו לא יושפעו מתכניות אחרות של היזם.

מפקח בנייה

עלות השכרת מפקח בנייה יכולה לנוע בין 8,000-20,000 לחודש! סכום לא מבוטל שיש לשלם לאדם שחייב לוודא שהכול נעשה כשורה. בעוד היזם אמור לשלם על מפקח הבנייה באתר יש מקרים בהם הדיירים מבקשים לשכור מפקח מטעמם כדי להשגיח מקרוב אחר העבודות. יש יתרון בכך שיש מעקב אך גם חסרונות רבים בכך שהוא מפריע למהלך התקין של העבודות ובמקרים רבים ללא הצדקה רק לשם הוכחת ערך העסקתו. בפועל במידה ויש רק מפקח בנייה אחד בשטח מומלץ שהוא יהיה של הדיירים בבניין ולא של הקבלן מאחר וכך הדיירים זוכים לשקט נפשי ולהגנה טובה יותר.

5. איתור ובחירה של חברה קבלנית שעוסקת בתמ"א 38

בשלב ראשון חשוב לבחור את החברה שעושה בפועל את העבודות ולא חברות ששוכרות חברות משנה. כדי לבדוק זאת חשוב לבדוק שאכן הקבלן מופיע כקבלן רשום במשרד השיכון וכמובן לבחון פרויקטים שהקבלן ביצע בעבר ולתשאל את הלקוחות על שביעות רצונם. חשוב להבדיל בין פרויקטים של בנייה רגילה לאלו של תמ"א ולדרוש לראות הצלחות בתכנית מתאר ארצית 38 ולא סתם עבודות שנעשו בפורמט רגיל. רק חברות בעלות ניסיון בתחום שמגיעות עם תכנית מסודרת ותמונת מצב לשלבי הביצוע לאורך כל התהליך תהיה בחירה נבונה.

לעתים נעדיף לבחור חברה עם פחות ניסיון בבנייה אך עם יותר ניסיון והצלחות בתמ"א 38 וזאת אל מול חברות גדולות ויציבות שמוכרות לכולם. הסיבה לכך היא שחשוב שהקבלן יבין שמדובר בתהליך בו אתם מתגוררים באתר בנייה לכמה שנים ויש להתחשב במגוון רחב של צרכים של דיירי הבניין. כדאי גם כן להימנע מהשכרת שירותי תיווך וחברות אם של חברות אחרות שאמנם חוסכות לכם בכאב ראש אך נוטלות חלק מעוגת הרווחים הסופית.

6. ניהול משא ומתן עם היזמים השונים

אחד הנושאים המורכבים ביותר בפרויקטים מסוגים אלו הן האפשרות להמשיך ולהתגורר בבניין. במקרים בהם מדובר בפרויקט משתלם במיוחד ניתן אפילו לבקש דיור חלופי בדומה לפינוי בינוי וזאת כדי שהדיירים לא ידרשו לסבול מרעש וכדי לעודד את הקבלן לסיים את העבודות במהירות רבה יותר.

 

ככל שהבניין ממוקם במיקום מרכזי יותר ויקר יותר כך ניתן לדרוש יותר. חשוב לנסות להבין את היזם ולחשב את ערך הדירות שביכולתו למכור בסוף התהליך ולבדוק שהיזם אכן יכול לספק לכם חדר נוסף או תוספות שלא הובטחו וזאת כדי שלא תעבדו יזמים רציניים שישמחו לעבוד מולכם במחיר הנכון והגזמה בדרישות בהחלט יכולה לגרוע מרצונו להתקדם מולכם.

7. חתימה על המסמכים וההסכמות מול עורכי הדין

פעמים רבות שכנים מתאגדים יחד ומחליטים שהם מבקשים לעשות תמ"א 38 לבניין בו הם מתגוררים. ההחלטה אמנם נכונה אך פעמים רבות התמורה שהם יקבלו תהיה קטנה יותר מבמקרים בהם שכרו אנשי מקצוע שבחנו את הדברים לעמקם. במקרים בהם לא נעשו בדיקות ייתכן והיזם יספק תכניות לא מדויקות וברמה הכללית בלבד שמשאירות לו מקום רב לשינויים וחסכונות בהוצאות ובמידה וחותמים שלא מול עורך דין ולא בצורה מושכלת ונכונה ייתכן מאוד שייגרם לכם נזק רב בפועל.

קל מאוד לבחון האם הצעת היזם רצינית ומתחייבת או שמה מדובר בהצעה מבישה ולא תקינה. על ידי קריאת האותיות הקטנות ומעבר על החוזה שהוסכם עליו ניתן לראות היישר האם זהו מסמך שכולו כפוף להנהלת החברה או לבדיקות שונות של הרשויות – כלומר, לא נעשו בדיקות רציניות והדבר כובל אתכם אל היזם מבלי שתקבלו תמורה הולמת. – יש לבקש את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום זה שילווה אתכם בכל שלבי התהליך וימנע מכם לעשות טעויות.

8. יש הוצאות רבות לאחר תום העבודות:

1. הארנונה צפויה לזנק בתום העבודות.
2. דמי ועד הבית / חברת ניהול יקרים בהרבה
   • הוצאות על תחזוקת המבנה.
   • הוצאות חשמל על תאורה ומעליות.
   • הוצאות על השקיה וטיפוח הגינה.
   • הוצאות ניקיון ותחזוקת מערכות חשמל.

דירה לאחר תמ"א 38 תהיה גדולה יותר בכ-25 מטר בממוצע ועמה עלויות הארנונה (גם התעריף וגם המטרים רבועים) יעלו וגם ערך הדירה. זה אמנם משתלם עבור הצעירים אך המבוגרים כלל אינם רוצים בתמ"א 38 כאשר בסופה הם נאלצים לשלם הרבה יותר כסף וזאת מבלי שהם חשקו בכך מלכתחילה ומבלי שעליית ערך הדירה חשובה להם. במקרים אלו ייתכן ויגיעו עם הדייר להסכמה על כך שהוא יקבל עזרה מהיזם או מיתר השכנים לפרק זמן ממושך כדי שיסכים לתת את אישורו לפרויקט.

בסך הכל עבור רוב הדיירים בבניינים שעברו תמ"א 38 הוצאות אלו שוליות לעומת העלייה בערך הדירה וברמת המגורים שעלתה משמעותית כך שבפועל אין הרבה התנגדות מצד דיירים לקידום פרויקטים של תמ"א 38 במידה והתמורה הולמת את ההפרעה באורח החיים לתקופה ממושכת.

אז מה הערך של תמ"א 38?

להרוויח עשרות אחוזים בעליית ערך הדירה מבלי להוציא כסף ועם מינימום השקעה כספית עם בכלל זה לא דבר פשוט ובהחלט כדאי. משתלם מאוד לדחוף ולקדם תכנית מתאר ארצית 38 אבל כל זאת במידה והפרויקט מנוהל נכון ומתנהל בצורה מקצועית כי ישנם מקרים בהם יש עיכובים ואף הפסקת עבודות באמצע דבר שגורר בעיות רבות בין השכנים לקבלן ובין השכנים לעצמם שסופגים רמת חיים גרועה במיוחד. יש להיוועץ עם אנשי מקצוע ולקבל סיוע מקצועי.

פנו אלינו לקבלת עזרה בקידום פרויקט תמ"א 38!